[摘要] 在当前房地产调控效果越来越明显的时候，政府宏观调控政策未有任何松动的迹象。新政还会刺激单价不高的“普通住宅”二手房交易，并分流一部分刚需人群对一手房的需求，抑制一手房价格上涨。
存量增多加剧新项目定价难
临近年末，楼市成交仍不容乐观，房企也加速了推盘速度。根据亚豪机构统计，截至11月20日，北京11月商品住宅共成交3019套，成交面积36.9万平方米，环比上月同期分别增加9.3%、8.7%。然而与此对应，北京住宅市场17个项目共提供商品住宅4158套，面积45万平方米。相比之下，供需倒挂现象依然明显。
市场库存不断创新高，加剧了 的压力，也使得入市项目定价“难上难”。据了解，北京12月即将入市的项目当中，有一半左右尚未确定开盘价格，这其中不仅有纯新盘项目，也有老项目后期，价格成为敏感话题，有的只到开盘当日才会对外公布。
亚豪机构副总经理高姗分析认为，对于即将开盘的项目来说，制定出合适的开盘价格，一经开盘即可获得50%以上的销售率是目前销售的 状态，任何之后的价格变动，无论是涨是降都会给销售带来不利影响。而由于受到目前周边其他项目价格不断变化的影响，对于“合适价格”的判断难上加难。例如位于北京通州的东亚·逸品阁近日将以13200元/平方米起的价格入市，将开发商的各种优惠促销措施都计算在内，折后均价11553元/平方米，而开发商透露其成本价为12347元/平方米，这种做法给其周边项目也带来了巨大压力。
可以看到，在当前房地产调控效果越来越明显的时候，政府宏观调控政策未有任何松动的迹象。同时，整个行业的资金链问题日渐严重，房地产信贷融资之路仍不畅通，开发商的存货数量持续增加，上述因素加剧了市场的观望与销售困局，未来能否打破观望、实现大规模的深度 仍需观察。
地方政府也需承受楼市向下的“痛”
11月25日，北京市住房和城乡建设委员会与市地方税务局共同出台该市享受优惠政策普通商品住房的新标准。由于新标准放宽了对普通住宅的认定范围，减轻了部分购售双方的税收负担，由此也产生“楼市调控放松”、“政府托市”等杂音。不过，从目前北京楼市依然平静来判断，杂音并未影响楼市整体下行的大趋势、楼市仍需承受向下的“痛”。
临近年末，通过房地产公开数据的比对，人们对楼市拐点即将或已出现的判断深信不疑。所以，“放宽”的北京新标准虽然在楼市调控的敏感期内出台，但与长达一年多的楼市调控期以及“长短拳”并用的楼市调控手段相比，一条地方性的、购售房税收政策的放宽不能引发“波澜”也在情理之中。
不过，作为楼市调控的决策者及主导者，地方政府即便是极其微小的楼市调整举动也会成为关乎市场走向的某种信号。从交易市场冷清到房价下降再到拐点出现，楼市“向下”的发展趋势由于符合大环境、大氛围以及大多数人的诉求被认为会更加顺畅。而实质上，因 在多地引发业主维权事件以及因市场萧条导致民间资金链条断裂等问题暴露出局部地区楼市正在承受向下的“阵痛”。这种“阵痛”是否会迫使地方政府“手下留情”也是人们 为担心的问题。部分民众认为，这种担心并不是没有道理，上海相关部门近期对房价的“限降令”便是 有力的证据。
眼下部分城市楼市的命运可以用“树根烂了，大树迟早要倒下”来形容。阵痛感或许是难以忍受的，却是萌生新根、健康成长的必经阶段。这种“阵痛”当然也需要包括地方政府在内的楼市利益相关者共同承受。
地方政府必须直视楼市调控可能带来的除楼市以外的“附加品”，例如因楼市萧条所带来的民间借贷突出及恶化问题。内蒙古鄂尔多斯的康巴什新城是我国房地产热的一个缩影。在9月份闭幕的第三届鄂尔多斯住房交易会上，当地媒体称“在为期四天的住房交易会上，当地的参展企业有50多家。”经记者了解，这一数量占全部参展企业的90%以上，从房地产开发企业参展数量便可见当地房地产开发的“炙热”程度。
在国家调控下， 过度，发展过度犹如一个吸血鬼让鄂尔多斯楼市过早呈现颓势，颓势给当地也带来诸多影响：首先，楼市繁荣在宏观调控及民间借贷资金紧张的双重挤压下难以维系；其次，楼市的萧条引发大范围民间借贷资金链断裂危机； 后，由于民间借贷在当地呈现“全民化”特点，牵涉行业及领域甚广，金融稳定和社会安全受到严重挑战。此时，地方政府面对的不是一个行业的调整，而是整个社会多个方面的更深层次调整，在这种情况下，地方政府会怎样做？是继续维持表面上的繁荣，还是经历阵痛完成向健康发展的“蜕变”？答案显而易见。
如鄂尔多斯一样，很多地方政府都需要面对楼市调控所带来的复杂局面。个别地方政府也会出现由于对痛感感受明显，因此便有放松调控、麻痹自己达到减轻痛感的做法，不过从目前来看，这种行为并不是主流。
人们担心的是由于业主维权抗议在一些地方升级为暴力冲突，也由于楼市萎靡不振损害到与其相关的诸多产业的发展，更由于政府财政收入减少，作为调控主导力量的地方政府对楼市调控的导向上出现更多的犹豫做法，不过，“问责制”将有助于减少地方政府的小动作。此外，人们也应对“犹豫”及“楼市维稳”有所区分，一些专家认为，楼市博弈后期，调控政策的微调不可避免，这样更有助于楼市平缓下行。楼市维稳、微调是必要的，民众也需要宽容、理性对待。其实，面对“向下的痛”，坚持或许是 的减痛方法。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
