[摘要] 在２００９－２０１０年这两年间，上海包含住宅属性在内的土地出让中，溢价率超过１００％的合计多达８０幅，且八成以上位于外环外。业内人士认为，在成交量持续低位徘徊、房价松动迹象逐步放大的局面下，这些高溢价土地在未来短期内预期入市及已售的项目面临着诸多严峻形势。
“一些外环区域内的情况本来就是供大于求，再加上还有大量预备入市的项目和待开发的土地。大幅 潮必定是 先出现在这些区域。”
商报记者从一些业内人士处了解到，在２００９－２０１０年这两年间，上海包含住宅属性在内的土地出让中，溢价率超过１００％的合计多达８０幅，且八成以上位于外环外。业内人士认为，在成交量持续低位徘徊、房价松动迹象逐步放大的局面下，这些高溢价土地在未来短期内预期入市及已售的项目面临着诸多严峻形势。
库存迫使开发商 促销
这些高溢价地块多位于外环区域。以嘉定区为例，据了解，２００９－２０１０年间楼市价格上涨迅速的情况下，嘉定区域内的土地成交高溢价情况频频出现，其中２００９年溢价率前十的住宅用地中更是有６幅位于该区。
拿地的后果就是目前这些高溢价成交的土地的可盈利空间或将受到挤压、冲击。据网上房地产数据显示，截至昨日上午，嘉定区的新房可售面积约为１１７．３２万平方米，约占全市可售面积的１２．８％。据悉，今年嘉定主城区多数时间都面临供大于求的窘境，年初至１０月累计供销比约为１．４７∶１。
“作为近年来上海楼盘集中供应区域，嘉定各板块内周边同质可替的供应较多，区域竞争较为激烈。所以在今年政策严控下，部分企业被迫采用‘以价还量’的策略，抢先消化市场有效购买。其也随之成为如今楼市 大潮的关键区域。”市场人士指出。
而事实上，作为目前楼市 效应覆盖的“重灾区域”，嘉定部分高溢价成交的土地无疑正成为开发商手中的“烫手山芋”。商报记者从相关渠道了解到，于嘉定区域拿地的企业共计２２家，目前仅７家企业已将当初的土地转换成开发项目出售。更多的开发商受出让周期、市场及企业经营策略等因素影响，仍未完成对该些土地的开发。
虽然待开发土地量较大，但２０１１年至今（截至１１月１０日）嘉定区域住宅土地出让面积仍合计８５．４万平方米，占目前总出让面积的２４．７％，为各区域首位。于是，有业内人士预计，像嘉定这样地处外围的区域未来仍将是楼市新盘的主力供应区域，而区域内项目之间的竞争压力将长期存在。
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