[摘要] 作为楼市传统销售旺季，今年的“金九银十”更是促销季，买房送 、一口价楼盘等各种促销手段让人眼花缭乱，然而这些营销噱头的背后却是依旧坚冰未消的房价。
作为楼市传统销售旺季，今年的“金九银十”更是促销季， 、一口价楼盘等各种促销手段让人眼花缭乱，然而这些营销噱头的背后却是依旧坚冰未消的房价。
不过
销，更取决于开发商促销的诚意以及楼市调控的决心。
楼盘促销花样多 明折暗扣难真降
“国庆特惠，车！”“买房 送金条”“5人以上团购，再减100元／平”“三重大礼 12万”，还有各种嘉年华、游艇看楼等花样繁多的楼盘活动……国庆来临，广东大大小小的楼盘纷纷推出各种促销活动，其中促销具有代表性的主要以下几种：
其一、带“镣铐”的促销优惠。在广州、佛山等地的一些楼盘推出的“买房 送奔驰”等活动中，兑奖条件普遍比较严苛，多要求规定时间内交齐首期款、签订合同成功备案，交齐全部按揭款或全部房款，才可兑奖。而部分楼盘推出的“一口价”“特价”单位不但景观相对差一些，且要一次性付款才能享受此优惠。
其二、试探性的“高报低开”。中原地产研究部副经理瞿中奇认为，近期一手盘促销未过就“开实价”，新盘发售的实际售价普遍比之前的“吹风价”低一些，令买家感觉到优惠。据介绍，国庆期间位于广州大学城的星汇文华开盘，尽管此前的吹风价超过2.4万元／平方米，但实际上部分低层单位的成交单价只有2.2万元／平方米。
其三、似降非降的促销活动。据报道，佛山市一楼盘国庆期间推出“买楼送 ”优惠，一次性付款 2万元的 ，市民也可选择将金条的价值折算在房价中扣除，但当地记者走访发现该楼盘折算完所送的 优惠后单价仍为1.1万元／平方米，与之前价格相当并未真降。
一些广州市民走访也发现，房价并未出现预期中的调整，抱怨说“原本以为楼盘扎堆供应，再加上近期成交量低会出现明显的 ，但遗憾的是不少楼盘促销价格与前期的楼价并无明显区别，感受不到实实在在的优惠。”
事实上，尽管近几个月来楼市优惠促销不断，但是成交价格却反而不断上升。其中广州8月份房价冲上今年新高，达到14234元／平方米，一手房价连续三个月出现同比超10%的涨幅。而从范围来看，不少城市的房价也在促销优惠中继续迈着上涨的步伐。
噱头背后藏玄机
促销出货探预期
业内分析认为，当前的营销噱头体现了众多房企“稳价换量”应对调控的思路，因此一些开发商会因为销售任务的关系来决定是否 优惠，但房价不会大跌，或将维持量升价稳的状态，尤其对于已经完成销售任务的开发商，更不会 。
“所以当前促销优惠幅度比较小。”广东一房企负责人也表示，其中从广州市场来看，在严格限购的措施下，广州楼市月成交量同比已减少三成， 需求遭到挤压，当前入市需求多为刚性需求和改善型需求，因此担心一味 也难以吸引 需求，甚至担心下降幅度大而导致观望情绪更加浓厚，所以当前楼市促销求稳。
记者近期在广州市区采访也发现，尽管各种促销噱头 多，但是促销优惠幅度 有限，优惠基本局限于9.8折等常规折扣，直接优惠幅度并不大。但不少楼盘会通过其他方式的优惠，如送物业管理费、 送车等楼盘活动优惠来吸引购房者。
其中在“稳价换量”的思路下，一些开发商采取了更有针对性的促销手段，其中包括垫付房款的营销策略。据介绍，由于银行收紧贷款，不少买家无法动用银行 买房，所以日前祈福集团宣布集团旗下 楼盘七成房款都可以免息分期付款。同时，广州合景天湖峰境、十里方圆等众多楼盘也提出分期付款的促销方式，替代了银行的角色，帮助这类买家提前“上车”。
业内人士也表示，这些促销优惠看似大让利，但楼市实则依旧坚挺。开发商的这些特价、一口价单位等促销手段多为试探性的，在一定程度上是为了借机把脉楼市，掌握购房者预期，尤其一些开发商“高报低开”给外界造成“大幅 ”的假象，甚至试图推出所谓的“抄底言论”来影响市场预期。
坚守调控不动摇 优惠由虚转实可期
何时天平才能向购房者倾斜？这是大多数购房者关心的问题。业界认为，尽管打折噱头满天飞，但房价依然处于高位，仍与民众心理期待有较大的差距。只有坚守调控，增强市场的耐心和信心，楼市促销优惠才能由虚转实，房价才会出现实质性 。
事实上，当前房企也正面临资金紧张的压力，日子并不好过。据报道，富力地产9月26日宣布下调全年销售目标至320亿元人民币，成为今年以来 公开下调销售计划的上市房地产开发商，该公司年初确定的销售目标为400亿元。
“这传递出开发商扩大销售量的迫切与无奈。”合富辉煌相关研究员表示，而从今年已经暗淡收场的“金九”、冷清开场的“银十”来看，目前开发商试探性优惠促销并未被市场接受，这表明多数购房者仍在期待房价进一步回落。事实上，经过几轮的房地产调控，购房者对楼价的看法已经日趋理性，尤其是对于限购令下的刚性需求群体“不指望楼价大跌，能找到一个预期的心理价位就会出手”。
在这种相互观望僵持的背景下，究竟谁能从博弈中胜出，取决于调控信心的比拼。但从目前情况来看，楼市宏观调控将常态化、范围将扩大化，更加倾斜于购房群体，而房企面临的调控压力则越来越大。广东省房协也表示，稳定物价总水平仍然是下半年宏观调控的首要任务，加息和提高存款准备金率的可能性仍然存在。鉴于放松调控或出现报复性反弹，在市场供求关系短期难以改变的情况下，“三限”（限购、限贷、限价）政策累积效应将不断增强，开发商面临的总体形势不容乐观。
事实上，对于开发商来说，单靠当前似降非降的活动营销难以改变当下的低迷楼市。广州房地产专家、暨南大学管理学院教授胡刚也建议，这需要开发商尽早进行积极营销，否则又如何才能打动观望的购房者、成功把房子卖出去呢？毕竟 是 实惠的办法，对 客户都具有吸引力。
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