[摘要] 日前，由于承租物业的租金水平过高，太平洋[7.95-0.13% 股吧 研报]百货被迫撤出北京市场。就在前不久，同样传出了一家大型购物 转让的消息。由于专业性较强，许多住宅房企在转型商业地产之后，很快便遇到了经营上的困境。而“成长的烦恼”也让不少住宅开发商开始反思转型的方向。
日前，由于承租物业的租金水平过高，太平洋[7.95-0.13% 股吧 研报]百货被迫撤出北京市场。就在前不久，同样传出了一家大型购物 转让的消息。由于专业性较强，许多住宅房企在转型商业地产之后，很快便遇到了经营上的困境。而“成长的烦恼”也让不少住宅开发商开始反思转型的方向。
自住宅市场调控以来，许多房企纷纷转投商业地产，使得国内许多一二线城市商业地产的 规模、价格相对住宅年增幅要高出约5-10个百分点。其中，商铺、写字楼、零售商业等商业物业的涨幅尤高。
众多房企进入商业地产，势必会推高商业物业的价格，进而降低商业物业的 率。而商业地产开发和运营的专业性要求是不少住宅开发商所不具备的。正如阳光新业副总裁杨宁坦言，相对住宅产品开发而言，商业地产的进入门槛显然要高得多，它对土地、资金、招商、运营、人才等都有着更严格的要求，并非人人都能“玩得转”，其开发和运营的风险要大得多。
资金压力首当其冲。一个商业项目少则几个亿、多则十几亿，这对企业的压力 大。从目前国内的租金水平看，一个商业项目要收回成本，需要8-11年的时间。相比销售型的快进快出，持有型的首要难题就是资金压力。尤其是目前市场受调控政策、银根紧缩影响，资金问题几乎是 开发商的共同难题。
以阳光新业为例，该公司虽然很早就转型商业地产，但其在北京、天津、青岛等重点城市都适度开发可售型物业，“我们的业务结构中，可售型物业一直保持着一定比例，以期回笼资金。”杨宁表示。
短期 下滑是住宅房企转型商业地产的另一个“痛处”。随着业务结构的调整，原先的住宅开发商必然会减少销售型物业的投入。随着这一短期高 业务的萎缩，企业财务报表必然会随之变化。传统住宅开发商必须承受短期 下滑的阵痛。
在商业地产的运营过程中，专业团队的培养至关重要。“一般来说，一支商业管理团队的组建、磨合、成熟，需要2-3年的时间。”据杨宁介绍，阳光新业花了5年时间，目前旗下的两家商业管理公司也只能算是初具规模。
后，商业地产与住宅开发的差异，还在于需要寻找长期、 的合作伙伴。这也是住宅地产企业转型商业地产能否取得长期成功的关键所在。
例如，在万达广场，都能看到索菲特酒店；在阳光新业的商业物业，都能看到诸如华堂、家乐福、沃尔玛等零售商家。稳定而 的客户资源保证了商业项目在立项之初就能提前完成招商，有利于业务的复制和扩张。但是，商户的开发拓展，需要长期的时间沉淀。
每家商户都有自己独特的需求和发展战略。例如像华堂、家乐福、沃尔玛这样的大型零售企业，对商场的规划都有严格要求。商业地产开发商需要与多家合作伙伴建立长期稳定联系，才能有更大的回旋余地。显然，住宅开发商想成功转型商业地产，还有很长的路要走。本报记者 林喆
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