[摘要] 本周商品房市场保利花园三、保利•香槟国际、金福星苑、望江橡树林二期、量力商务大厦、玲珑郡、蓝光•金楠府等七个项目取得预售许可证，新增商品房面积13.96万㎡，环比下降48.8%。
1.1本周政策及动态简评
上海楼市限购再度收紧 叫停外地户籍补税购房
上海将进一步加强“限购令”执行力度。非本地居民在上海购房，如果提供近期补缴的纳税证明，各区县房产交易 将不予认可。这也意味着找代 司补税单“打擦边球”买房的“漏洞”被堵死了。
此前这种操作是可通过代 司，根据相关规定在上海一般只需要支付2000余元，就能做出一份补缴税单证明。据了解，目前中介业务中约有近三成是需要通过补税才能买房的非户籍客户，此次从严执行限购令，对成交量势必产生影响。现有补缴的税单和正常税单从表面看并无明显区别，房产交易 如何识别，执行能否到位还有待观察。
我国信托资产规模逾3.7万亿元约17%投向房地产
中国银监会授权中国信托业协会25日发布的 新数据显示，截至今年二季度末，我国信托资产规模达37420.15亿元，比上季度末增长14.5%。在3.74万亿元信托资产中,投向房地产领域的资金余额为6051.91亿元，占比16.91%。
尽管今年以来监管层对房地产信托严密监控，如要求信托公司每月上报《房地产信托业务风险监测表》，甚至偶尔予以窗口指导。但上半年投向房地产的新增信托资金累计达2077.66亿元，比一季度末金额大幅增长近两倍；房地产信托余额比一季度末的4868.88亿元大幅增长24.3%。房地产信托平均年 率依然居各领域之首。
1.2 每周关注——关键词：“中铁拿地”
成都市国土资源局将于7月27日10点，以拍卖方式出让成都3幅地块的国有建用地使用权。其中包括青羊区培风村10组，万家湾村6组界内，成飞大道以西地块，龙泉驿区大面街办大面西路以西，金茶路以北地块以及龙泉驿区大面街办金枫路以西，西干道延伸段以南地块三宗土地。出让土地面积共约217463.17平方米，约合362.19亩。本次拍卖的青羊区地块是6月10日的流拍宗地，本次拍卖该地块起拍价并无改变。
本次拍卖地块，位于成都外光华区域， 光华大道、 成温邛高速、未来地铁4号线将从该片区经过。随着光华新城建设的正式启动，凯德置地、蓝光地产、万科地产、中铁置业等一大批 品牌房企纷纷入驻该片区，让外光华板块成为众多购房者关注的重点。该地块资源 转化为竞争 明显，片区品质竞争力将会得到有效提升。随着光华新城的迅速成长， 房企的陆续入驻，外光华宜居价值逐渐彰显。从内光华到外光华，从内金沙到外金沙，人们对“内”的认可泛爱到“外”，外光华宜居价值充分展示出来，区域发展前景将更被看好。中铁置业集团有限公司拿下该宗土地也是看好外光华的土地价值和开发前景。
1.3 商品住宅市场
1.3.1 本周新增商品房
本周商品房市场保利花园三、保利•香槟国际、金福星苑、望江橡树林二期、量力商务大厦、玲珑郡、蓝光•金楠府等七个项目取得预售许可证，新增商品房面积13.96万㎡，环比下降48.8%。（详见附录3.1）
保利香槟国际位于三环外高新西区西芯大道天目路，是保利金香槟的全面升级。香槟国际总占地184亩，建筑面积约30万平米。是集洋房、小高层住宅、 以及街区商业为一体的综合性项目。一期一批次主推房源面积区间77-190平米。均价在7300元/平方米左右，优惠一个百分点，无按揭优惠。保利香槟国际项目位置较偏，周围没有什么配套，有待完善。虽然项目自身为大型综合体，规划有商业街区。但从打造到人气聚拢需要不少时间。日后对于前期入住的业主，其生活起居可能不够便利。
本周商品房供应较上周大幅下降，环比下降48.8%，由于上周商品房供应力量骤增，加上目前房地产政策力度加大，导致目前存货量没有完全消化。但由于上半年房地产市场成交量不高，开发商希望下半年有所转机，预计下周供应量不会大幅增加。
1.3.2 主城区商品房成交情况
本周商品住宅成交1122套，成交面积约10.23万㎡，环比上涨11.44.%。从日成交量看，平均每天销售量约161套，成交面积约1.46万㎡。青羊区成交套数较上周大幅上涨，高新区仍排在 位。
本周新增商品房供应与商品住宅销售的供销比为1.36，市场仍供过于求。目前成都市商品房周成交量趋于稳定。（详见附录3.2）
本周商品房供应量大幅下降，成交量小幅上升。上周在青羊区、高新区的供应量较大，如中房、华润等楼盘都在这两个区域，吸引广大购房者，是导致本周这两个区域成交量跃居榜首的一个原因。但是消费者仍然处于观望状态，加上房地产政策的力度加大，预计未来一段时间房地产市场仍会处于胶着状态，成交量不会有很大波动。
2.1本周土地动态简评
中铁八局摘得青羊区6月流拍地 龙泉1地块因故取消拍卖
7月27日上午10点，成都市国土局将以拍卖方式出让成都3幅地块的国有建用地使用权，根据国土局公告，本次拍卖仍将以“增价方式”进行拍卖，自由竞价，价高者得。
从成都土地市场破冰这两个月以来，拍卖场上很难看到去年年底万科、华润等 开发商齐聚一堂举牌竞拍的场面，而港资地产更是集体失踪。由于成都土地拍卖实施“入场券”后，不少开发商已从“场外观战”发展到“不拍地不到现场”。资料显示，此次青羊区培风村10组，万家湾村6组界内，成飞大道以西63.7241亩地块系6月10日流拍后第二次入市拍卖。除了该宗地竞价方式由“双竞制”变为自由竞价外其他均没有任何变化。7月22日一个该区域利好消息再次传来，《成都地铁4号线一期工程可行性研究报告》日前正式获得国家发改委项目批复，成都地铁4号线将于今年10月正式开建。这一重大利好消息将会极大刺激4号线周边楼盘，而此次拍卖宗地正位于地铁线旁，或许这一利好消息将会让该地找到自己 终的买家。
三四线面临土地过度开发 增速为一线城市2倍
中国房地产•测评 、中国房产•信息集团发布《中国三四线城市房地产发展 测评研究报告》及测评榜单，榜单显示，山东省烟台市、福建省泉州、广东省东莞分列“中国三四线城市房地产发展 排行榜”的前三位。
三四线城市这种房地产市场快速发展的情形与一二线城市房地产市场快速启动时的情形极其相似，应当控制市场风险，寻找一条持续健康的发展道路。房地产市场快速发展 的风险主要源于房地产发展脱离整体市场和所在城市的发展，从而引发房地产泡沫，使房地产商品价格大幅偏离其价值。
2.2本周土地供应
本周成都市土地供应量大幅上涨，总供应量约481亩，较上周上涨265.5%。本周又有流拍土地。有地类型主要以商业用地为住。吉信行认为，下半年成都土地市场会跟房地产市场的走势基本重叠。只要市场一直冷淡下去，流拍的机率就会增大。开发商目前尽量消化自身存量，回笼资金，暂不拿地。
2.2.1 主城区土地供应
表1 本周主城区土地出让信息
本周主城区6宗供应土地206亩。其中以招拍挂形式出让的土地有2宗，共97亩，一宗位于锦江区，1宗位于高新区，用地性质为二类住宅用地和商业金融兼二类住宅用地；以协议出让的土地4宗，共274亩，其中两宗位协议出让，位于青羊区，1宗为文体用地，1宗用于公共交通设施建设。两宗为 划拨，一宗位于金牛区，为机关团体用地，一宗位于成华区，为小学配套用地。本周供地热点在于多为 划拨和协议出让用地，全部用于公共建设。吉信行预计，未来一段时间内还会有更多此类土地推出。
2.2.2 郊县土地供应
表2 本周郊县土地供应信息
数据来源：成都市国土局
本周郊区土地市场亦走出了上周零供应的低谷，共有4宗土地供应，放量达274亩。其中双流县2宗，蒲江、新都各1宗。除蒲江外，其他三宗土地都为商业用地。 近几周双流很少有土地供应，即使供应，也为商业用地。这应于双流之前一宗地两次流拍有关。
2.3本周主城区宗地分析
本周主城区有6宗土地均以挂牌方式出让，均位于高新区。两宗土地具体区位如下图所示：
锦江区大观村六组、新华村六组和粮丰村三组，位于三环外，锦江区板块，用地性质为二类住宅用地 （兼容商业不大于10%），土地面积为62.2亩。该地位于三圣花乡附近，周围有些拆迁项目，预计未来溢价率不会太高。
高新区石墙片区，位于三环外，新高区板块，用地性质商业金融业用地（兼容二类住宅用地，非市场用地），土地面积为34.8亩。该宗土地位于地铁一号线附近，作为商业急兼住宅用地开发价值较大。尤其目前由于楼市调控政策层出不穷，成都三环内限购调控，很多开发商放眼于写字楼市场和郊区的住宅市场，吉信行预计该地块成交的溢价率将会较高。
综述：由于调控政策尚未有松动迹象，房地产市场相对低迷，土地市场更显胶着。从 近一段时间的供应量看，未来住宅用地的供应将不断减少， 划拨协议出让用地以开始占领供应市场的主要地位。
2.4本周土地成交情况
表3 本周土地成交情况
本周总共成交5宗土地，主城区1宗位于成华区，1宗位于青羊区。郊区两宗位于龙泉一宗位于郫县。，其中龙泉驿区大面街办金枫路以西，西干道延伸段以南地块因报名不足三流拍。
成华区成交地块位于三环外，用地性质为公共设施用地，溢价率为8.3%。该宗地所在区域为过去的传统工业区，随着产业升级、工厂搬迁，给该区域商品住宅发展带来了春天。目前区域范围内有北湖龙珠、北湖龙郡、东润豪庭等楼盘，随着业主入住必将对周边公共配套提出更高要求，所以该宗地作为一宗公共设施性质用地，是对宗地所在区域很好的补充。
青羊区的成交土地，之前有过流拍。此地块位于成都外光华区域， 光华大道、 成温邛高速、未来地铁4号线将从该片区经过。随着光华新城建设的正式启动，凯德置地、蓝光地产、万科地产、中铁置业等一大批 品牌房企纷纷入驻该片区，让外光华板块成为众多购房者关注的重点。外光华片区价值在于有着优越的地理位置和丰富的生态、人文、 资源，本次出让的青羊区培风村、万家湾4宗地块辐射周边金沙片区、府南片区、温江城区等6大片区，资源 转化为竞争 明显，片区品质竞争力将会得到有效提升。这次中铁拿下这宗土地也是考虑到此地的价值。
本次拍卖的龙泉驿区大面街办2宗地块，位于成都东南面、绕城高速路外侧，西临成龙路，北靠驿都大道，依傍成都经济技术开发新区，距成都市区仅7公里，是连接成都市区和龙泉城区之间的咽喉之道。近年来，随着川师成龙校区的进入以及驿都大道改造，大面整个片区发展迅速。据悉，恒大、世茂、首创等 房企陆续进驻龙泉驿大面板块，有效提升了该片区楼盘品质和居住质量。作为地铁2号线一期工程的终点站，大面板块后期发展 巨大。
从本周成交的五宗土地可以看出，溢价率都不高，成交地块多为地理位置较好，其价值很大。预计未来郊县土地成交量多于主城区，用地性质也多为商业用地为主。
三、附 录
附录3.1 成都市本周新增预售项目
附录3.2 本周成都市主城区销售情况汇总表
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