[摘要] 上半年， 各部委及各地方政府纷纷出台一系列限购、限贷政策，调控政策正在逐步升级，持续从严从紧。业界人士预测，在房价调控目标尚未达成的背景下，未来政策难言放松，而整个房地产市场则已经进入变盘前夜。在限购令等多重政策影响下，近期各地住宅市场持续走低，楼市下行趋势日渐明显，下半年房价全面下降似成定局。
国家统计局日前发布6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，与上月相比这些城市中新房价格出现下降的有12个，持平的有14个。上半年， 各部委及各地方政府纷纷出台一系列“限购”和“限贷”政策，调控政策正在逐步升级，持续从严从紧。分析机构及业界相关人士预测，在房价调控目标尚未达成的背景下，未来政策难言放松，而整个房地产市场则已经进入变盘前夜。在限购令等多重政策影响下，近期各地住宅市场持续走低，楼市下行趋势日渐明显，下半年房价全面下降似成定局。
楼市下行趋势明显
与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，涨幅回落的城市有28个。其中，6月份同比涨幅在5.0%以内的城市有39个，比5月份增加了3个。
在二手住宅市场中，与上月相比，70个大中城市中价格下降的城市有19个，持平的城市有12个。价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过1.0%，涨幅在0.5%以内的城市有36个。与去年同月相比，70个大中城市中二手住宅市场价格出现下降的城市有5个，比5月份增加了1个。整个6月份，涨幅出现回落的城市有24个。
另外，记者从中原集团研究 了解到，2011上半年四大城市一二手住宅成交量同比下跌13%。在成交量普遍下滑的同时，一二手住宅比重亦发生明显的变化，今年上半年北京、广州和深圳二手住宅所占比重较去年上半年下降4至8个百分点。
中原集团研究 分析称“各地住宅成交量的变化差异与各地限购细则政策、执行尺度紧密相关。部分一线城市及二线中的发达城市，由于其 性和外地购房比例相对较高，加之限购和限贷政策执行较为严格，有些甚至严于国家标准，因此市场成交萎缩尤为明显。”
具体表现在，“今年各地实施严格限购后，二手房成交量出现连续低位。新房市场，由于开发商逐步加大 促销力度，以价补量现象越来越多。”
北京中原地产三级市场研究总监张大伟告诉《经济参考报》记者，“一线城市执行限购政策后，楼市上涨幅度目前整体趋稳。可以肯定的是下半年房价将会回落，且有很大下行空间。”
市场 新资料显示，深圳市一些二手房放盘报价当前出现2%至10%不等的减幅。一位当地分析人士指出，深圳的二手房市场目前正处于观望期，成交低迷才刚刚开头，“预计下半年 深 圳 二 手 房 整 体 价 格 水 平 将 有10%左右的下跌。”
另外，北京住宅市场中以往较为活跃的通州地区，近期已经接连出现 超过万元的楼盘项目。根据北京中原地产近期统计，去年10月以来，通州新增住宅供应8525套，目前签约率仅22%，为全市 。当前通州楼市整体陷入低迷状态，不时有项目以特价房等形式开始 。
北京房协公布的数据同样显示，北京市上半年新建普通住房成交价为13948元，比去年降低6 .1%，新建普通商品住房成交均价18297元，与去年持平。此外，上半年98.1%在售项目价格下降或持平，6月新建商品住房成交均价20664元，环比下降7%。
房地产经理人联盟常务理事陈俊告诉《经济参考报》记者“北、上、深、广等一线城市作为此前调控的重点地区，房价涨幅已经出现明显下降。其他地区尽管仍有不同程度上涨，但总体幅度不大，总体而言房价只可能回落。”
限购城市扩军已箭在弦上：房价要跌一半？
土地 地价环比增速趋缓
几乎与国家统计局同步，国土资源部下属中国土地勘测规划院在同 发布《2011年第二季度主要城市地价监测分析报告》。
在主要受监测城市中，超过六成城市综合地价环比增速较上一季度有所放缓，涨幅超过5.0%的城市仅有两个。长江三角洲、珠江三角洲、环渤海三大区域综合地价环比增速均呈回落态势。其中南北两大热点城市北京、杭州居住地价降幅分别为0.58%和0.53%。而居住地价变化与综合地价状况基本保持了一致。
中国土地勘测规划院地价所所长赵松告诉《经济参考报》记者“相比以往数据，二季度主要城市地价之所以成交价格增速趋缓，是因为地价与房价向来联系紧密且相互作用。而二季度房价可以从统计局的数据中体现出来。”
分析人士指出，根据城市地价动态监测组数据，上半年持续收紧的调控政策是迫使地价涨幅回调的主要因素。预计下半年，随着紧缩性政策细化和新一轮限购令落实、货币信贷常态回归，各主要城市居住地价将总体趋稳。
陈俊告诉《经济参考报》记者“地价的下滑依然是调控力度使然，凡是房价趋稳的城市，地价涨幅均出现不同程度下跌。而目前地价上涨幅度较大的主要集中于二三线城市，这些地区当前正处于大规模的城市化建设过程当中。一旦调控政策深入影响到当地的城市化进程，地价涨幅也将随之回落。”
限购城市扩军已箭在弦上：房价要跌一半？
调控 未来持续从紧从严
陈俊称，“房价和地价的走势受当前调控政策影响巨大，但调控效果则 终取决于当地政府的执行力度和来自上层的监管力度。未来房价下行已成定局，但具体下降幅度则需要对未来政策落实情况进一步观察。”
伴随国务院新一轮调控政策“国八条”的实施，半年间，各部委和地方政府积极跟进，先后出台了一系列细化的调控政策和配套政策。央行今年以来连续6次提高存款准备金率，并接连几次加息，5年以上人民币贷款基准利率已经超过7%。
另一方面，近期国家部委连续在各种场合强调，房地产调控绝不能放松。刚刚出台的“国五条”要求针对部分房价上涨扩快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
限购和连续加息对楼市影响明显，市场成交量迅速下滑，普通购房者也开始期待房价出现更明显的下降。根据中原地产对22个城市的调研数据显示，在各地实施限购前后，有15个城市外地购房者比重均有下滑。其中，北京、厦门、福州、杭州的外地购房者分别由限购前的40%、70%、50%、50%降为25%、40%、10%和30%。
中原集团研究董事程澐博士指出，“下半年在房价调控目标尚未达成的背景下，调控政策不会放松。如此背景下，开发商选择量价交换将是大势所趋。”
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖同样表示，“严厉的楼市宏观调控，使得北京、上海、广州、深圳、天津、南京等等许多严格实施‘限购’的一二线城市的房价过快上涨的势头得到了有效遏制，而且房价明显进入了下降通道。随着商品住宅库存压力越来越大，开发商资金链越来越紧张，下半年的新增供应不断增加，各项目之间的销售竞争压力会促使越来越多的项目加入打折促销的行列，受此影响，项目周边二手住宅的价位也将随之回落。”
胡景晖进一步分析称，“下半年，实施‘限购’的城市将达到百个左右，房地产市场上的 投机需求将受到进一步挤压，随着范围内‘限购’政策的深入执行，下半年房价将出现普遍下降。”
限购城市扩军已箭在弦上：房价要跌一半？
延伸阅读：楼市调控成效初显新问题频现 部分地方停止限购
（来源：新华网）时至年中，中国房地产市场调控棋到中盘，出于相持状态。在当前经济增速放缓、通胀压力较大情况下，调控成效初显，但新问题频现。
——多数城市房价涨幅明显趋缓。根据国家统计局18日公布的数据，6月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下降和持平的城市有26个，比上月增加6个，价格上涨的城市环比涨幅均未超过0.5%。
——投机 性购房需求得到有效抑制。一个突出表现是上半年商品住房销售面积增速回落。根据 部门监测，今年上半年，90个城市新建商品房和二手住房月均成交面积比去年全年月均水平分别下降11%和18.7%。
交易量下降，市场反应明显。“链家地产”分析师张月说：“据我们测算，上半年‘限购’政策影响了北京2万套左右的需求。”
——保障性住房建设进展总体顺利。截至6月底，保障性住房新开工超过500万套，超过全年目标任务的50%。在建保障性住房预计年内建成400万套以上。
尽管调控取得初步成效，但是当前部分城市房价上涨压力仍然较大。
高压下的降温--上半年地产市场走势述评
楼市调控棋到中盘
6月份中国新建商品住宅价格环比下降和持平的城市增加
北京6月新建商品住宅价格微涨
未限购城市需求仍然旺盛。根据一份 研究报告对90个重点城市的监测，今年上半年新建商品住房成交面积与去年同期相比，47个未限购城市，有27个城市成交面积增加，其中有15个城市增长20%以上。部分中小城市也不同程度延续着量价齐升的现象。
更需引起警惕的是，由于担心住房成交量下降过快影响经济发展，少数地方出现了停止执行或变相放宽住房限购措施的苗头。
从保障房建设来看，进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。
中国社会科学院城市与竞争力研究 主任倪鹏飞说：“当前房地产市场总体呈现僵持和胶着状态，房地产相关利益主体包括开发商的资金、金融机构的盈利和风险控制等压力绷得越来越紧。”
在面临“控通胀”与“保增长”的两难选择时，房地产市场调控又被推到聚光灯下。
中国人民大学经济学院副院长刘瑞认为：“经济增速放缓有多重因素造成，房地产市场调控是其中一个重要因素。”
然而，如果没有严厉的房地产市场调控，房地产呈现的超常增长，对房地产市场和宏观经济的严重后果将不堪设想。倪鹏飞说：“调控房地产，放缓经济增长，也是两个调控的应有之意。”
倪鹏飞认为，当前，为抑制通货膨胀而适度从紧的宏观政策，与抑制房价过快上涨而从紧的房地产调控政策是一致的。有利于迫使房地产开发企业在资金短缺的压力下， 终 销售，有利于抑制 和投机需求。
但值得注意的是，从紧的货币政策也给保障房 带来一定压力，增加了保障房的融资难度。据业内人士估算，今年保障性安居工程建设所需信贷资金规模达4000亿元，而今年一季度新增保障性安居工程建设贷款仅650亿元。
通货膨胀的压力加剧，使得房地产 保值功能继续被看好。5月份央行的调查显示，选择“房地产 ”的居民占22.2%，比上季减少2.8个百分点，但仍为居民 。
刘瑞说：“房地产市场仍面临住房需求刚性与住房 惯性的博弈。调控需要更精细的措施。”
另一方面，财政收入增幅收紧，部分城市土地出让金减少，增加调控政策执行的难度。
倪鹏飞表示，虽然目前对房地产市场调控持续从紧，但这是结构性从紧，不是总量性从紧。即在对房地产市场中高档商品房投机和 需求进行抑制的同时，对真实的消费性购买予以保障，对保障房 大幅增加。他说：“通过调控房地产市场走上健康发展的轨道，将会带动未来宏观经济的健康运行。”
近期召开的国务院常务会议强调，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。
这一表态发出明确信号：房地产市场调控继续从严。高纬环球中国区董事总经理张良军指出：“目前市场已充分地感受到政府调控的决心。从现实需要及地方政府公信力角度出发，调控都已没有退路。”
从近期看，扩大限购城市范围已经是箭在弦上；从土地供应看，一方面要确保保障性住房用地，另一方面要加快普通商品住房用地投放；从强化已有政策执行力度上看， 政府 提出，各地要“从严”把握和执行房价控制目标；从长远来看，必须进行房地产市场制度建设。
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