[摘要] 市在2011年上半年行将结束时，低迷之态已显露无遗。以限购、限贷、限价为主要手段的楼市调控，效力正在逐渐释放，但业内仍普遍担心地方不堪压力致使调控效果打折的状况在下半年出现。
世联地产华东 分析师吴志辉历经近半年的调控，楼市在2011年上半年行将结束时，低迷之态已显露无遗。以限购、限贷、限价为主要手段的楼市调控，效力正在逐渐释放，但业内仍普遍担心地方不堪压力致使调控效果打折的状况在下半年出现。
上半年房价上涨得到抑制
2011年1月份的房地产市场延续了去年年底以来“量 升”的火热势头，显然不符合 “合理引导住房需求、促进房地产市场平稳健康发展”的目标，从而导致了今年1月26日针对楼市的新“国八条”调控政策出台。
受其影响，截至6月中旬，2011年一级市场土地累计成交3.4亿平方米，相比去年同期增长0，成交金额为4980亿，相比去年同期下降10%。其中，一线城市成交金额下降幅度为47%，二线城市下降幅度为18%。
今年1~5月商品住宅的成交面积仅同比增长9.1%，是2005年至今同期的次低，仅高于2008年同期。分城市来看，一线城市的北京、上海、深圳三个城市1~5月商品住宅成交量同比分别增长-24%、13%、1%；二线城市的杭州、天津、长沙及成都1~5月商品住宅成交量分别同比增长-22%、1%、-6%及10%；三线城市受限购影响，成交量走势分化，受限购的佛山、苏州和厦门的1~5月商品住宅成交分别同比增长36%(5月同比增长-8%)、12%、-19%，而未限购的东莞同比大涨50%。不仅如此，从上述城市1~5月各月的成交量走势来看，一二线城市成交量整体呈现走低的态势。
从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格来看，1月份同比上涨12.7%，其中普通商品住宅销售价格同比上涨13%，高档住宅销售价格同比上涨11.5%。在新“国八条”出台后，涨幅逐步回落。至5月，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，涨幅回落的城市有36个。5月份，同比涨幅在5%以内的城市有36个，比4月份增加了7个。
我们基本上可以判断：房地产市场在严厉的调控下，今年上半年一二线城市的房地产市场回落势头明显，三四线城市仍维持正增长。同时，房价上涨得到了比较成功的抑制。
下半年价格波动将加剧
6月23日，温家宝总理在英国《金融时报》上发表的文章中表示，中国整体价格水平处于可控范围内，并预计将稳步回落。之前业内普遍预计下半年CPI下行的预期得到了官方的背书，这意味着今年下半年中国经济超调风险担忧将逐步消除，货币政策在下半年或将转向，这对于下半年房地产市场的表现作用巨大。
5万亿 额的3600万套保障房建设可能带给地方政府高达2.7万亿新增支出，这将加剧已经达到10万亿负债的地方负担。另一方面，上半年一二级市场的低迷减少了土地出让收入和税收，这对于在2010年土地出让金占财政收入比例高达76.6%的地方来说是难以接受的。从这个角度来看，调控在地方执行层面可能存在效果打折，而且在下半年将更加明显。
从市场本身运行的规律来看，2004年至2010年的监测数据告诉我们，下半年的成交量通常会比上半年要显著放大，而且四季度一般都是全年成交量表现 的季度。
上述这些都是开发商们对于下半年普遍保持乐观的原因，也导致了一些开发商敢于在上半年保持“猪坚强”心态。的确，下半年CPI下行带来调控趋缓的可能，房地产市场成交量一定会显著放大，相信这也是 没有悬念的事情。
但是，有些现象引起了我们的高度关注。一般来说，新开工面积滞后1.5年会形成供应。国家统计局的数据显示，2009年下半年商品住宅新开工面积大约为5.1亿平方米，2010年上半年新开工面积大约为6.5亿平方米，这意味着2011年全年供应量大概在11.6亿平方米，而今年上半年销售情况比较低迷，截至5月底累计商品住宅销售面积仅为3.3亿平方米，那么下半年将迎来推盘的真正高峰期。
其中，部分城市1~5月的新增预售量同比增长率普通偏低，北京、上海、深圳、杭州1~5月的新增预售量分别同比增长-54%、-3%、-15%、-16%，这意味着上述城市的开发商推盘并不积极，下半年这些城市的楼盘可能会集中上市。
按照过往的经验，如此大规模的供应量，将会带来销售量的增加，同时也会抑制房价上涨动能。而且，整体行业资金面还是逐步趋于紧张的：从净负债率来看，目前上市公司是66%，低于2008年的峰值89%；从短期负债/现金来看，目前是0.94，低于2008年的峰值1.91；从现金流出/现金流入来看，目前是1.28，2008年峰值是1.89。
即使目前三项指标仍低于2008年峰值，但自 轮调控以来一直保持着不断攀升的趋势，这将驱使开发商未雨绸缪做好预防措施，不排除从三季度开始龙头房企采取“以价换量”的策略。当然，我们相信即使价格松动，幅度也不会太大，毕竟龙头房企万科去年的净利润才16%，而保利是17%。
综上所述，我们对于下半年的成交量保持乐观的态度，而价格的波动将会在三季度表现得更加明显。对于购房者来说，这无疑是一件好事。
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