[摘要] 存款准备金率再次上调之际，15日，国际评级机构标准普尔将中国房地产业的整体评级由之前的"稳定"下调至"负面"，同时预测未来12个月内房价将下调10%。
存款准备金率再次上调之际，15日，国际评级机构标准普尔将中国房地产业的整体评级由之前的"稳定"下调至"负面"，同时预测未来12个月内房价将下调10%。
房价将下调10%
15日，标准普尔发布的一份报告中，将中国房地产业的整体评级下降为"负面"。
标准普尔信用评级分析师符蓓（BeiFu）进一步说："由于内地信贷状况收紧,以及日益严厉的地产调控政策,可能进一步强化目前的房地产市场低迷状态,未来6-12个月内，内地房地产业可能会面临更多负面评级结果。"
报告中同时预测，如果地产调控未达到一定的预期，目前收紧的调控政策将至少在未来12个月内不会放松。
符蓓说，中国日益收紧的信贷环境及严厉的地产调控政策,加剧了房地产市场的低迷。在目前的僵持背景下，一些开发商不惜以削弱资本结构和增加再融资风险为代价,于近期积极增强公司流动性,例如大举进行海外融资等，反过来进一步恶化了开发商的信用状况。"虽然很多获评级发债人今年前5个月的房地产销售业绩令人满意,但我们预计随着紧缩政策效力的持续发酵,销售势头将有所减弱。预计2011年下半年将迎来一定幅度的价格调整。若成交量维持低迷,开发商的流动性将很快枯竭,暗示零星的 行为将会蔓延."
后，报告预测，伴随调控的深入，开发商以价换量的压力进一步叠加。未来12个月内，房价可能将回调10%，甚至不排除下调幅度可能会扩大到20%-30%。
本报记者注意到，这已是"新国八条"后，中国房地产业第二次遭遇三大国际评级机构的"负面"评级。
今年4月，另一家 国际评级机构穆迪也将中国房地产业的整体评级由"稳定"调整为"负面"，其原因为"中国房地产开发商未来将面临艰难的营运环境。"
除了中国房地产业整体评级被降至"负面"外，本报记者还注意到，目前标准普尔已将9家中国房企的公司信用评级也下调至"负面"，他们分别为世贸地产、恒盛地产[简介 新动态]、佳兆业[简介 新动态]、人和商业、上海正大、绿城[简介 新动态]中国、沿海绿色家园[ 新消息 价格 户型 点评]、花样年和碧桂园。
限购令成 阻力
中国房地产学会副会长陈国强在接受《每日经济新闻》记者采访时认为，标准普尔下调中国房地产业评级一事，基本概括了时下中国楼市的现实：地产调控政策仍在持续高压中，信贷不断收紧及整体楼市低迷，开发商资金链日趋收紧，导致房企信用风险加大。
但他也认为，在整体行业性的低迷之下，也得注意到内部的差异化。
陈国强对此解释说，中国楼市目前存在三大差异化表现。首先，开发商之间的差异化。如今年前5月万科、中海、恒大等品牌龙头房企销售业绩大涨，与标准普尔所描述的行业整体现状有所不符；其次，地区之间的差异化。时下一线城市楼市普陷低迷，而一些二三线城市，尤其一些非限购城市成交火爆。 后一种差异化为产品类型上的表现差异。比如住宅受压之下，今年的商业地产，不管是被关注的程度、吸引的资金量还是成交量，与去年相比，都处于进一步上升中。
不过，陈国强赞同标准普尔报告中所说的以价换量的思路。"政策高压之下，如果开发商继续采取扛价的策略，销售低迷的状态还会持续下去。如果有更多的房企采取更务实、灵活的定价策略，通过让出一部分利润空间，就可能换回来成交量与资金流，而标准普尔报告中所说的开发商资金链风险问题和行业低迷问题就有可能被减弱，甚至化解。"
谢逸枫也向本报记者说,中国房地产业信用评级被下调，说明中国房地产行业调整期即将到来。因为随着货币政策的持续收紧、销售不畅之下，房企库存率与负债率上升，大多数房企资金链破裂风险加大。 是今年第六次上调存款准备金率后，房企资金链进一步被压缩。预计开发商将在第三季度实施 促销策略，房价下半年可能出现实质性调整。他认为，"标准普尔下调中国房地产业信用评级，相当于提前给中国房企发起价格调整的冲锋号。否则，死扛房价者，将可能被地产调控淘汰出局。"
杨少锋则认为，中国地产调控的背景下，标准普尔下调中国房地产业信用评级是迟早会发生的事。此举将反过来进一步加大中国房企的融资成本，因为 者贷款给中国房企的风险更大了。
谢逸枫对此表示赞同。他认为，中国房地产业整体行业评级下滑，在一定程度上必然会影响到行业中的房企融资，尤其是目前已成为房企资金重要来源的海外融资，毕竟海外 机构在 时，会很看重中国房地产行业信用风险。目前中国房地产业行业信用评级被下调，必然会加大房企海外融资成本，甚至一些海外融资项目可能还会遭卡。
因此，杨少锋指出，标准普尔此举会加剧中国房企的资金链压力与风险，从而也会加大中国房企以价换量的压力。
他指出，标准普尔作出的10%的回调幅度是正常的。不过，中国楼市目前正面临一个尴尬的局面：在限购令政策没有放松的背景下，一个受限城市的市场需求也被一定程度上限定了，因为想买房、且能承受得住房价，又有买房资格的人群，在一个受限城市已相对有限。换句话说，即使房企想 ，也不一定能换来足够多的买方。毕竟在限购令之下，不管价格如何降，一些具有买房资格的人，也只能 套。这种现状降低了房企 的动力。
杨少锋认为，目前中国楼市正处于调控的十字路口上，宏观层面的相关地产调控政策已到了需做出调整的时候了。地产宏观调控的目标应该是让房企 ，从而让老百姓买得起房。而目前的限购令之下，相当于房企 ，面对的客户仍然相对固定与有限，不少能买得起房的人，仍会因买房资格受限而无法买。因此房企就不敢降也不愿 ，导致老百姓还是买不起。
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