[摘要] 自今年1月以来，成都国土局几乎未有新推商品房建设用地公告，让成都土地市场陷入了持续冷清之中，暂停的土地招拍挂市场让需要不断拿地、持续经营的开发商感到恐惧与慌乱。
2011年年初，成都楼市延续了10年底市场回暖的火爆态势，新房成交量屡创新高，新房周成交面积甚至突破40万平米；2月，受春节传统旺季等因素影响，成都市商品住宅成交面积大幅下滑，随后迅速反弹。然而，成都版限购令的出台，使得“楼市热度”戛然而止，成都楼市瞬时跌入冰点，房地产行业步入下行通道。
时值成都限购令百日之际，成都搜房网 策划“限购百日 成都楼市面面观”策划选题，全方位扫描新政百日期间成都楼市的楼盘动态、成交量，价格走势、土地储备情况，深度解析房企生存状态、购房者消费心态，试图为购房者、开发商、业内人士描绘蓉城楼市的大致轮廓。
搜房网讯：自今年1月以来，成都国土局几乎未有新推商品房建设用地公告，让成都土地市场陷入了持续冷清之中，暂停的土地招拍挂市场让需要不断拿地、持续经营的开发商感到恐惧与慌乱。就在成都土地市场持续冷清了近4个月后，5月9日，成都土地市场终于迎来了节后 场拍卖，5宗土地成功拍出，成都土地市场在经历了几个月的沉寂之后终于破冰成功！同时，这也是2.25成都限购令出台后的 次土地拍卖，新政下成都土地市场走向成为了大家关注的焦点。
限购百日 成都土地市场为何持续低迷如此之久？
有业内人士指出，成都土地市场低迷势态受政策影响较大。由于春节前后房地产新政频出，政策所带来的影响已经开始深入影响土地市场变化。2011中国楼市已进入保障房时代，商品房的开发模式，及产品模式都将发生深刻的变革，而保障房用地也从以前“配角”转变成市场“主角”。据搜房网统计，截至5月23日，成都保障房用地协议出让合计约为891亩，在近几个月的土地供应中占很大比重。
地票重启让土地市场更加冷淡?就在成都土地市场陷入沉寂之时，4月14日，成都市国土资源局发布《关于实行国有经营性建设用地使用权“持证准用”制度的公告》，规定4月15日起成都将我市将实行国有经营性建设用地使用权“持证准用”制度。
从5月两场土地拍卖来看，“持证准用”制度对于开发商已经出现了实实在在的影响，不少开发商表示：“买地需要缴纳相应面积的建设用地指标提高了他们购地成本和拍地门槛，如今拍地考虑的东西更多了。”
限购百日 成都土地众生相
现象一：连续3月无新增土地供应
进入2月以后，成都土地市场就开始了长达3个月的冰封期。据统计，2月共有10宗土地以挂牌方式出让，合计约为891亩，且主要以商业用地为主，与2010年同期相比，增加了约648亩，除此之外，2月再无土地供应。
就在此时，“新国八条”成都版细则出台，成都楼市进入“限购时代”， 当时就有业内人士分析，主城区限购后成都周边郊区房价将会有所上涨，而地价与房价的关系将在郊区土地市场得到淋漓体现，但由于成都版限购仅仅是暂时实行，土地和房价 终以什么样的方式呈现，限购对土地的影响仍需看限购时间长短。
从目前情况来看，房地产市场迅速萎缩，限购令让开发商叫苦不迭，部分开发商资金链吃紧，使得不少开发商拿地愈加谨慎。
进入3月后，保障房用地占据了成都土地市场的半边天，3月主城区15宗保障房用地协议出让合计约651.7亩，而土地招拍挂市场供应依旧持续处于地位徘徊，“0”拍卖现象依旧在继续！
有业内人士称，由于2010年年底成都土地市场放量频繁，透支了2011年的部分土地，而政府部门又不断传递出加大保障房建设用地供给，缓解楼市供需矛盾的声音，致使春节过后成都土地市场持续低迷不振。而业内预计，今年成都土地市场难有往年的火爆景象。
现象二：响应号召 保障房供地变主角
在经历了2010年中国房地产“调控元年”之后，2011年中国房地产步入了“保障元年”，根据国家要求，5年内我国将建成各类保障房共计3600万套，其中以公租房和廉租房为主。保障房进入了大跃进时代，单纯的商品房市场会迎来深刻变革。
从数据上来看，近几个月（2-5月）成都市国土局共有20宗保障房用地以协议方式出让，合计约为891亩。有专家指出，两会后，土地市场的供给重心已发生了转移，保障房用地从以前“配角”转变成市场“主角”。
从拿地者身份来看，保障房用地竞得者均为国有企业，成都不少业内人士分析，保障房建设，利润空间不大，但对质量要求却不低，在一定程度上国企品牌和资质让他们更具保障房建设 。
据悉，成都2011年将建6.4万套保障房，共计400万平方米。其中包括廉租房、经济适用住房、公共租赁住房等保障性住房。
现象三：成都土地市场悄然变革
4月14日，成都市国土资源局发布《关于实行国有经营性建设用地使用权“持证准用”制度的公告 》，规定4月15日起成都将我市将实行国有经营性建设用地使用权“持证准用”制度，即土地拍卖竞得人，在签订《国有建设用地使用权出让合同》及《出让合同补充协议》时，应提交相应面积的建设用地指标证书或缴纳相应面积的建设用地指标价款。这是成都土地市场继“持证准入”后的又一新政。
锐理数据总经理郭洁称：“持证准用其实变相降低了地票价格，保障了 拍卖土地的人都有足够的空间拿到地票，同时又保障了一些部门既得利益不受损失，皆大欢喜。”
但对开发商而言，地票制度的实施，无疑会给他们增加压力与拿地的成本。因为没有地票，开发商就不能签订《国有建设用地使用权出让合同》。 是对中小开发商的打击是很大的，经济实力相对弱小的中小开发商，可能连拿地的机会都没有了。据小道消息称，目前建设用地指标已涨至30万/亩。
在“持证准用”余音未落之时，5月9日成都国土局再发文件，成都土地拍卖将实行“限地价、竞公租房面积”。即当竞买报价达到土地上限价后继续竞价时，转为在此价格基础上对公租房配建面积竞建，竞建面积 的为竞得人。
搜房网博友张宇良在其博文中称，这种设定上限，并搭建公租房的出让制度，是对之前土地拍卖制度的修正。随着房地产市场的改革逐步深入，土地市场也将随着发生深刻变化。同时，也有业内人士分析，“限地价、竞公租房面积”的拍卖方式如能长久执行，今后居住用地的 可能逐步减少，未来 十分明显的居住用地，可能将会以配建较多的租赁面积“另类”入市。
四、土地市场破冰 开发商热情不足
土地市场的持续低迷在5月9日终于被打破，但从5月两场拍卖结果来看，溢价率低、竞争不激烈、现场气氛沉闷、竞拍报名人数锐减等，直接导致破冰后的成都土地市场“秋意”渐浓。而新出台的“限地价、竞公租房面积”也久久未能进入实际操作层面。
5月9日，搜房网记者在土地拍卖现场采访了一位不愿透露姓名的开发商，他称：“本次土地拍卖现场气氛比较沉闷，竞买人举牌很是谨慎，在楼市调控力度不断加码，市场走向迷雾重重的今天，开发商拿地越来越趋于理性化。”对于成都土地市场的持续冷清现象，该开发商称，本场拍卖只能说是比较沉闷还谈不上冷清，可能再过几个月土地市场才会真正冷清下来！
吉信行•研究 报告分析，5月两场拍卖出现如此冷清场面主要是因为一方面受目前房地产大环境的影响，未来楼市情况不明朗，开发商不敢贸然拿地；另一方面银行银根缩紧、商品房成交量下滑，造成开发商资金链越来越紧张，“拿不起”地。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
