[摘要] 在北京师范大学金融研究 主任钟伟认为3600万套保障房建设计划正深陷资金困境，所需5万亿元 仍悬而未决，阻碍保障房建设计划前行的同时，持相同观点的华远地产董事长任志强已着手发起设立国内 公租房基金。
（来源：每日经济新闻）在北京师范大学金融研究 主任钟伟认为3600万套保障房建设计划正深陷资金
而未决，阻碍保障房建设计划前行的同时，持相同观点的华远地产董事长任志强(博客)已着手发起设立国内 公租房基金。
保障房建设遇资金难题
5月13日，在北京举行的“2011全球经济与中国方向暨克里斯托弗·皮萨里德斯中国行”会议上，钟伟直言，3600万套保障房建设计划面临“地从哪里来，钱谁出，房子分给谁？”三大难题。
他具体分析说，以一套保障房建设资金为13万元来计算，3600万套保障房需约5万亿元。如果这笔资金由 政府承担，那么未来5年 政府财政收入每年要增加1万亿元，即财政收入的全部增量都用于建设保障房；从各地地方政府的角度来讲，在分税制没有得到根本变革、地方融资平台被清理、土地出让收入预期下降的背景下，地方政府无力承担保障房建设所需的支出；此外，保障房建设所需资金也不可能由开发商与我国的银行体系来背负。
全经联研究院副院长陈宝存(博客)告诉《每日经济新闻》记者，3600万套保障房建设计划本身就是一场事先没有做好思想及制度准备的大跃进。
陈宝存同时指出，5月13日国土部出台的“公共租赁住房套型建筑面积应控制在60平方米以内，且以40平方米为主。”这一举措旨在为保障房建设任务减负。因为公租房建设应为60平方米以下的标准中，国土部给出40平方米为主的标准。并且，央企、国企事业单位等的自建房在保障房建设的旗帜下，似乎也打算转正为“”。
公租房基金将诞生
对于3600万套保障房建设计划，任志强不时直言这一大跃进所带来的后遗症，或许会在两年后集体大爆发。尽管如此，他仍试图以自己的努力来解决目前保障房建设中的资金难题。
5月14日，华远地产发布的《华远地产股份有限公司第五届董事会第二十八次会议决议公告》显示，公司同意旗下控股子公司华远置业作为发起人股东之一，设立一家公租房基金，暂定名为建银精瑞公租房建设 股份有限公司，主要 于保障性住房及相关领域， 是涉及公共租赁住房项目的建设、 及运营。
公告显示，该公司拟定的注册资本总额为7亿元，合作伙伴们将分期投入，其中首期出资3.5亿元。华远置业将先后投入1亿元，首期将出资5000万元，暂定占注册资本总额的14.29%。
据《每日经济新闻》记者了解，作为国内 公租房基金，其将以私募股权基金方式运作。目前除华远地产外，路劲地产、复地集团、华润置地等房企也将成为发起人。
目前，该基金申请方案已报送国家发改委和住建部，首期拟募集100亿元。未来3年内，将在范围内选择符合条件的项目，投建数百万平方米的公租房。
对于基金的 方式，任志强向外透露，基金 将由政府补贴和所投项目的后期租金 两方面组成。他预计，该基金未来的正常 率区间为6%~8%，也有可能冲高至10%，因为时下各地方政府在巨大保障房建设任务压力之下，可能会拿出更多优惠条件，有利于提升该基金的 率。
（来源: 财经日报）6%左右，这是中国平安(601318.SH，02318.HK，下称“平安”）试水保障房融资的预期年化 率。
上述计息标准引发了业界热议，不乏“亏本买卖”、“薄利”之说。
平安方面则对《 财经日报》记者表示，6%的预期 率依然具有吸引力。
一家保险企业负责房地产 业务的人士则告诉本报记者，与银行贷款利率相比，险资的“资金成本低”是一大 。
不过记者了解到，8000亿元保障房社会资金单靠平安这类的债权 尚难撬动。
一家中型保险公司高管就曾表示，从目前所了解的信息来看，保险资金 保障性住房的 率可能达不到6%。这一数字在目前市场行情下，显然是不足以构成对保险公司的吸引力的。
此外，放在各大保险巨头面前的另一个现实问题在于政策方面，目前对于保险资金 不动产的相关操作细则迟迟未见踪影。
6%多不多
根据城投控股公告披露，上述债权 计划的利率构成包括，债务金额的50%按照固定利率6.4532%计息；另外50%按照人民银行公布的同期贷款基准利率下浮5.1%，其浮动利率计息部分的年债权 率不低于5.44%且不高于8.16%。
“债权 计划实质上属于融资产品，险资不会直接介入开发环节，仅是作为开发商融资工具使用。”一位保险业界人士解释道。这一观点随即被城投控股副总裁俞卫中所证实。
此次债权 计划募集资金将用于支持城投控股名下的松江新凯、青浦诸光路等保障性住房项目。
对于外界比较关注的年化 率“6%左右”的问题，平安在昨晚给本报的邮件中表示，平安这次完全是债权 ，而不参与保障房项目的开发行为。该 率是根据保险资金的成本和所 项目的信用评级来确定的，本次 偿债主体是城投控股，担保人是上海城投集团，信用级别为AAA级，目前这个定价是合理的，“与同级别的公司债券利率比，6%的预期 还是更有吸引力。”
此外，对于为何要设置两种利率来加以计算，平安的解释是，一半是固定利率，一半是浮动，这也是对资产配置的一种需要。
值得关注的是，平安并无讳言险资 保障房的难点，其中便提到相较于 商品房，前者的 低得多。
平安因而建议，对 保障性住房的债权计划业务所取得的 能得到税收上的减免。
事实上，并非每家保险公司都能像平安这样财大气粗，更多的保险公司只能对保障房项目进行“围观”。
本报记者之前曾报道过，一家中型保险公司高管本人已到多个省份实地调研 保障性住房的可行性和前景，但获得的信息并没有如预期那么良好。
据其介绍，从目前所了解的信息来看，保险资金 保障性住房的 率可能达不到6%。这一数字在目前市场行情下，显然是不足以构成对保险公司的吸引力的。
险资“资金成本低”是 ？
事实上，这并不是险资介入保障房体系的初次涉水。在此之前，太平洋保险已作为 试点保险公司发起设立了“太平洋-上海公共租赁房项目债权 计划”，这一计划的募集金额为40亿元人民币，主要用于上海地产集团在上海市区建设的约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。
这两家保险公司融资计划相同之处在于，均是由保险集团名下的资产管理公司发起且设立。
“与信托公司资金来自于各个 者的情况不同，资产管理公司的获取资金来源，得自于保险资金的可能性很大。”一家保险企业负责房地产 业务的人士说。
按照此次债权计划的设立，平安预期年化 率在6%左右。这一水平已低于银行当前中长期贷款基准利率6.8%，而部分信托公司的融资成本更是高达15%~20%。
上述人士认为，与银行贷款利率相比，险资的“资金成本低”是一大 。“单纯从业务利润及风险控制的角度来看，保障房项目对于银行的吸引力并不大。”
值得注意的是，在今年3月份举行的某论坛上，中国建设银行 银行部总经理 贵亚曾表示，保障房项目 率较低且 年限较长，公租房项目取得财政贴息并不容易。他表示，尽管银行会根据国家要求拿出一部分信贷来支持保障房建设，但在信贷总量有限的前提下，具体实施并不容易。
而曾在去年9月份发布的《保险资金 不动产暂行办法》规定，保险资金可采用股权、债权、物权等方式 相关不动产。可是，具体操作细则仍未出炉。
8000亿保障房社会资金难撬动
根据住建部公布的计划，今年1000万套保障房建设所需的1.3万亿元资金中，约有8000亿元将通过社会机构和保障对象及其所在企业筹集。
一位
不过，这一测算标准只是建立在获取银行贷款的假设基础上。
“与现在的银行贷款利率相比，险资的实际利率还是比较低的。”上述开发商表示。
现实是，多地的社会资金筹集并不顺利，政府“唱独角戏”的不在少数。
陕西今年需要完成保障性安居工程总 约776亿元，其中政府配套资金和补贴占180亿元，将近600亿元需要其他渠道筹措。但截至目前，所需资金仍主要由政府筹措。
一些政府官员坦言，经适房和两限房虽能一次收回成本，但企业和金融机构往往“嫌弃”其利润低；公租房和廉租房等资金沉淀量大，回笼较慢，社会资金“顾虑”更多。
复旦大学住房政策研究 执行主任陈杰表示，为鼓励社会资金进入保障房建设领域，财税方面应给予保障房参建企业税收优惠或减免；金融方面给予企业政策性长期贷款和一定的财政贴息。
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