[摘要] 世联地产的一份报告认为,房地产政策的杀手锏是“紧资金”,而“紧资金”会通过回收流动性、减少开发贷款、控制外资流入和信托、加息提升融资成本等多管齐下。
一边是楼市宏观调控,一边是观望的购房者,前后夹击之下,房地产企业资金链正在经受 的考验。
世联地产
一位市场总监告诉《中国建设报•中国住房》记者,目前新增开发贷款根本没有额度,银行只能拖延发放大客户贷款,而新增客户的开发贷款只能暂停。
货币环境 态的紧缩,让去年集中买地、大肆扩张的开发商多少有点措手不及。国金证券(600109,)分析师表示,公司债、上市公司海外融资、房地产信托等正在成为很多房地产企业融资的方式。
北京正略钧策咨询顾问魏庆则告诉记者,除此之外,地产PE(股权私募基金)正在迅速发展,开始进入主流融资渠道队列。
资金来源预警
数据显示,一季度,房地产开发企业本年资金来源19268亿元,同比增长18.6%。其中,国内贷款3837亿元,同比微幅增长4.4%;自筹资金、其他资金(定金及预收款、个人按揭贷款)增长显著,增幅分别为27.2%和18.7%。
“自筹资金增幅大大超过银行贷款,应该引起商业银行警惕。”中国人民银行南京分行副行长李文森对媒体表示,两者的反差显示,房地产企业已在大量使用自有资金。在房屋销售低迷的情况下,部分融资能力不强、应对市场能力弱的房地产企业资金链可能会出现紧张,引发贷款安全风险,其后期走势值得关注。
就银行贷款而言,融资成本也在提高,部分银行开始大幅提高贷款利率上浮幅度。对重点客户尽可能提高贷款利率,总行级 客户,贷款利率不能低于同期基准利率;分行级重点客户在基准利率基础上上浮10%;一般客户则上浮15%～20%。
香港一位 人士透露,均为商业银行总行级客户公司的万科、金地等品牌房企,今年以来新增贷款成本也都有提高。
而一位不愿提及姓名的银行界人士也告诉记者,现在银行完全严格执行国家相关政策,不放松贷款发放额度,言语之间流露出房企轻易向银行贷款的时代似乎已经结束了。
魏庆则称,即使是委托贷款,目前对于房企来说,也几乎没有获取的可能性。而眼下房企较多选择的就是海外发债、信托融资与地产PE。
海外发债忙
贷款趋紧,对高度依赖直接融资的房地产业是个严重的打击,不少开发商开始将目光投向海外。数据显示,今年以来内地房企海外融资的力度加强。据不完全统计,2011年以来内地房企通过海外发行高息债券等方式融资频繁,达到700多亿元新高,其中 利率达13.5%。
4月11日,方兴地产公告称,拟发行5亿美元10年期保优先票据,利息6.75%。3月31日,龙湖地产公司与摩根士丹利、渣打、汇丰及花旗就发行2016年到期的7.5亿美元有限票据订立购买协议,所得款项将用于为现有及新增物业项目提供资金来源。
上述公司还不是付出 代价融资的。一季度开发商的海外融资利率大多在10%以上。
其中,华南城1月通过优先票据方式融资2.5亿美元,融资利 达13.5%;盛高置地4月4日通过发行优先票据融资2亿美元,利率也达13.5%。
值得一提的是,前述 人士曾告诉记者,由于海外融资隐性费用高,实际利率已达14%甚至更高。
此外,多数在香港发债融资的房企,同时也是为了能偿还之前的可转换股债券。在标普信用分析师符蓓看来,为了赎回旧债而采取发新债的融资方式,在境外资本市场 普遍。
但这种循环债方式在多轮宏观调控下面临风险。
4月11日,标普向中资房地产开发商提出风险警告,认为其近期激进的大规模发债行为将削弱企业的信用状况。今年以来,标普已将9家房企债券(非 级)的评级由稳定下调至负面,比去年年底新增了4家,认为这4家用激进的债务融资来支持企业扩张。他们分别是世茂地产、恒盛地产、佳兆业和人和商业。其余5家维持负面评级的开发商为:上海证大、绿城中国、沿海绿色家园、花样年和碧桂园。
标普研究认为,由于房地产销售和利润率的削弱幅度超过预期,这些发债人的财务状况将面临挑战。
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