[摘要] 经过一个多月的政策理解与消化，地方政府似乎突然醒悟，保障房这个“壳”实在大有用处，各种保障房融资平台和操作手法纷纷出炉.上海一家资产管理公司的一位经理近日去重庆开会，吃惊地发现保障房在地方上已根本不是问题。
经过一个多月的政策理解与消化，地方政府似乎突然醒悟，保障房这个“壳”实在大有用处，各种保障房融资平台和操作手法纷纷出炉
上海一家资产管理公司的一位经理近日去重庆开会，吃惊地发现保障房在地方上已根本不是问题。
在中国宏观政策不断收紧流动性和清理地方融资平台的大背景下，保障房就这样在善于领悟政策、积极创造发明对策的地方政府手中，从包袱变成了地方红利。
地方政府大创造
3月以来，在1000万套保障房新政的高压下，地方政府之间开始了一场“大串联”。重庆、湖北、河南……各种保障房研讨会在不同城市火热开讲，保障房领域的先行者传授经验，各地政府争相学习。
2011年“两会”前夕，国务院总理温家宝在与网友交流时， 提出2010年计划建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，今后五年计划新建保障性住房3600万套。这一计划被写入了政府工作报告。随后， 以“军令状”形式向各级政府分派任务。
2月24日，由国务院副总理李克强兼任组长，住建部、发改委、财政部、国土部、监察部、审计署等各相关政府部门组成的“国家保障性安居工程协调小组”，与各省级政府签订了保障房工程建设目标责任书，将1000万套保障房建设任务分解到各地。
经此分解，以河北省石家庄市为例，2011年公租房建设的任务量比原计划增加了20多倍。毋庸置疑，完成这一任务的挑战是 的。
地方财政从来没有这么大量的保障房资金准备，如何筹钱？土地问题怎么解决？如果需要划拨土地，意味着必须在土地出让金上让利，如果土地收入减少了，地方发展是否会受影响？
前述参加重庆保障房研讨会的业内人士向财新《新世纪》记者介绍参观的感受说，地方政府的创造力无穷，看样子1000万套保障房的任务一定能完成，各种新鲜的保障房融资平台和操作手法正应运而生。保障房正在变成受 政策支持的融资“壳子”，而地方上现在被广为批评的城投则可以暂时松口气。
重庆 早开始大规模建保障房，也 早探索出了一条自我运转的道路。其公租房和廉租房的租金可结合通胀水平 ，并可在五年后出售给租房者。开发商可以通过销售较快回收资金，政府也能在未来顺利“脱身”。
也因此，重庆模式得到了当地商业银行的青睐，融资渠道较为畅通。重庆保障房选址不偏，大片区成批建，周边配套较完善，有利于房子今后 。但这种做法只适合产权式保障房，即经济适用住房、限价房和棚户区改造。
住建部政策 副主任秦虹在近期举行的“财新圆桌会议”上表示，在保障性住房的诸多类别中，产权式住房的资金历来不是问题，政府只需在土地上让利，真正需要政府掏钱的是租赁式的保障房。
租赁类保障性住房，包括廉租住房和公共租赁住房，因为租金水平较低，管理成本高，一般都难以回收成本，普遍存在融资困难的问题。目前，各地公共租赁住房建设主要依靠财政投入，银行资金没有大规模介入，社会资金也进入寥寥。
郑州也是在土地上做文章。政府发动企业，拿出一部分自有工业用地参与保障房建设。目前，包括郑州市航空港区、富士康、格力电器在内的很多企业，已经通过这种方式分担了保障房建设的任务，总规模达到47公顷。
类似的还有江苏，采用与企业合作、在大的工业园区修建青年 的办法，一方面解决了政府的公租房房源问题，另一方面，本来就要修建员工宿舍的企业也搭上了保障房的“顺风车”，享受土地出让、税费优惠等各方面的好处。
但上述保障房项目的土地性质，是“工业用地”还是“住宅用地”目前尚无说法，这为未来的保障房产权问题埋下了隐患。尽管如此，截至目前，这种做法已经被北京、上海、陕西、福建等地方政府纷纷仿效。
此外，“捆绑式”配建方式也被地方政府推而广之，即政府在出让土地时，规定开发商必须配建一定比例的保障房。但这种方法也只能适用于产权式保障房，开发商可以通过出售产权回笼资金，只不过利润没有商品房丰厚。
至于需要往外长期“垫钱”的租赁式保障房，无论是开发商还是银行，都没有看到大规模介入的迹象。
描摹“保障房红利”
经过一个多月的政策理解与消化，地方决策者似乎突然醒悟，保障房这个“壳”实在是大有文章可做。
2011年3月，审计署18个特派办和37家地方审计机关，开始了对31个省(区、市)和5个计划单列市政府性债务的全面审查。在前几年兴盛的城投债平台被各方聚焦并“围剿”之后，地方政府转而将保障房视为新的机会，重新包装并推出了保障房融资平台，无论是资金还是土地，地方政府都发明了新的解决办法，还计算出为期 的“保障房红利”释放期。
所谓保障房融资平台，即地方政府通过土地划拨，或以现有廉租房和公租房等政府资产先行注入成立一个融资平台公司，并以政府信用为担保吸引银行资金。据财新《新世纪》记者了解，河南省漯河市、重庆市、湖北省黄石市都在探索实施这种保障房融资平台模式。
经济适用房项目仅需要政府投入前期的土地整理成本，资金压力并不大。而租赁式保障房对银行毫无吸引力，此即政府发明保障房融资平台的主要动因。
“保障房已经成为地方政府推动经济增长与强调民生的一个新的利益结合点。”华创证券在走访调研河南省多个县市的保障房后撰文指出。目前河南省及河南主要城市的保障房建设热情高于市场普遍预期，保障房“大跃进”已经启动，并展开了包括城市化、承接产业转移等与保障房相关的一连串故事。
在资金安排方面，河南省通过多元化的建设模式予以疏解，试图形成一个可持续的资金循环——商品房配建经济适用房和公租房、经济适用房小区配建廉租房、部分棚户区项目市场化运作、产业园区公租房项目企业自我运作。总体上看，大部分资金压力可通过市场化操作分解，政府主要承担的是廉租房项目，事实上的资金压力小于市场预期。
土地方面，河南省发明了保障房“单列指标”。目前河南省多个城市已经明确将保障房用地指标单列，即地方政府在总量用地指标中会单独列出保障房用地限额。通常，在地方整个房地产用地开发中，保障房用地需求经常被延后安排，只有在满足商品房用地供给后，才有可能安排保障房用地。单列指标的推出可以有效解决这一问题。
按照河南省的计划，4月保障房项目落地，5月、6月完成规划、建设等前期相关手续与准备工作；7月、8月、9月保障房大规模集中开工建设，三季度将成为“保障房红利”的集中释放窗口。
北京大学国家发展研究院院长周其仁(专栏)撰文引述《人民日报》的报道称，有655个城市正计划走向 ，200多个地级市中有183个正在规划建设国际大都市。国家审计署对18个省、16个市和36个县本级的审计结果显示，截至2009年底，这些地方的政府性债务余额高达2.79万亿元。
周其仁认为，这里的投融资机制与高铁、电力、能源、通讯等“跨越式”发展行业如出一辙，都是 权力从 源头开始，强有力地推动货币创造。
而保障房，很可能就是下一个拉动货币创造的龙头。因为当下这是一个 受各方欢迎的 窗口。根据平安证券的测算，2011年规划开工建设保障性住房1000万套，需建设资金大约1.3万亿元，将拉动房地产开发 增加约10个百分点，拉动GDP增长约1个百分点。保障房无疑已成为地方政府拉动GDP的新引擎。
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