[摘要] 2011年，是政府规划中保障房 增长的一年。我国计划新建1000万套保障房，相比2010年的580万套增长72%，需要约1.3万亿~1.4万亿元 ， 规模接近全国房地产 规模的1/4。
（来源：中国经济周刊）近日，住建部副部长齐骥透露，今年我国1000万套保障性安居工程中，将新建廉租房160多万套，公租房近220万套。其中，新建公租房套数是2010年37万套的6倍。
这些信息被市场分析人士解读为， 政府更倾向于逐步通过“以租代售”的模式来建立更为完善的住房体系
评论员杨晨青告诉《中国经济周刊》，一直以来，缺乏赢利模式是企业参建保障性住房 的困惑。在房企看来，开发经济适用房项目还能够实现一部分利润、只是相对商品房项目利润空间偏低的话，而公租房、廉租房项目就是纯粹的赔钱赚吆喝。
万科公租房项目50年后收回
为了吸引社会资金 公租房建设，财政部、国税总局《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》等相关文件于2010年相继下发，对公租房建设和运营中涉及到的多项税收给予了政策上的优惠。
然而，记者在采访中了解到，大部分房地产企业并不看好公租房能够给自身经营带来的账面利润。“连万科在公租房上也还玩不转，更不要说我们了。”上海某房地产开发商告诉《中国经济周刊》，“公租房对开发商或是民间资本的吸引力显然小得多。其中很大一部分原因是对收回成本的信心不足，目前缺乏有社会资金 公租房的成功案例。”
据媒体报道，万科是 早参与保障房建设项目的房企之一，并且其参建的保障房涵盖公租房、限价房、经济适用房、廉租房等多种类型项目。但令人吃惊的是，万科在广州 企业主导的公租房项目万汇楼，运营3年至今依然未找到合理的盈利模式。
根据媒体披露的数据，万科在该项目上包括土地价款在内的总 为4624万元，即使除去其中1500万元是万科的“企业公民社会责任”的专项费用，按照每月项目租金收入扣除管理运营费用后的利润5万余元计算，这意味着万科在万汇楼项目上的 需要50多年才可以收回。
上海某房地产开发商告诉记者，当公租房成为任务，开发商则可能会向政府开出更多条件。即便开发商在公租房项目上亏损或无法盈利，政府也会在另一方面给予补偿。因此有人担心，在项目操作过程无法获得 的情况下，未来参建保障房项目或许将彻底演变成房企寻租的筹码，这无疑对我国房地产业的健康发展是极其不利的。
上海多渠道试水“公租房”
与其他城市相比，在建设公租房等保障性住房方面，上海市政府采取了更为积极主动的介入方式。上海市住房保障和房屋管理局相关负责人告诉《中国经济周刊》：“上海的公租房主要由国有房地产企业担当，这既考虑到国有企业社会责任的问题，也考虑到企业的盈利需要，因此在开发商获取土地之处，商品房和保障房建设要以捆绑打包的方式来推进。”
据《中国经济周刊》从上海市住房保障和房屋管理局了解到，从去年开始，上海已经要求新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目，均应当按照不低于建设项目住房建筑总面积5%的比例配建经济适用房等保障性住房。
去年9月，上海 大型公共租赁住房社区——上海地产普陀项目开工；同年10月，另一公租房项目“馨逸 ”正式开工，上述两个项目的开发建设方是国有企业上海地产集团。
以普陀公租房项目为例，该项目位于中、外环线之间，苏州河北岸。主要建设12层至14层住宅，房型设计注重功能性，以适宜出租、满足过渡性居住需求的紧凑型、小户型为主，分成套小户型住宅和舒适型宿舍两类，建成后可提供4000余套公租房。
此前的公开资料显示，上海地产集团在普陀区苏州河畔一幅占地近17万平方米的“上粮二库地块”上兴建保障性住房和普通商品住宅项目，规划总建筑面积约为38.78万平方米。其中，保障性住房的面积将达到22.15万平方米，商品房面积16.07万平方米。这就是把商品房与保障房进行捆绑打包的模式。
这在本质上与重庆的公租房建设相类似，主要是国企借助自己的平台进行社会融资，持有公租房产权的国企将公租房的租金用来支付银行利息。
不过，针对这样一种模式，上海市市长韩正却认为，“这个方案可行，但规模肯定做不大。公租房的难点是建设资金需要长期沉淀，必须解决筹融资问题”。根据规划，今年上海在公租房的建设上将达到200万平方米、约4万套，而目前上海开建的公租房数量远低于这一数字。
实际上，仅仅靠政府挥动指挥棒来要求国有企业履行社会责任，通过“捆绑打包”的方式以薄利来建设公租房，其实质是用普通商品房的利润来填补公租房的微利甚至无利，并未给公租房找到一种能够实现自我循环的、可持续性商业模式，政府调动国有房地产企业建立项目公司也只是属于体制内循环，并未让社会资金参与其中。
去年，上海市市长韩正曾向外界透露，上海正在研究的公租房方案有两个，其中之一就是上海的每个区都建立公租房运营公司，市、区各级政府都出资，然后从银行贷款，之后购买享受了优惠政策、价格低廉的房屋进行出租，用租金来付息还本。
此后，上海市住房保障和房屋管理局发布《上海市发展公共租赁住房的实施意见》明确了上海将通过一批专业运营机构，以市场机制运营，向包括非沪籍人口的上海常住居民提供公租房，要求价格将略低于商品房租赁的市场水平。
截至目前，包括上海市普陀、徐汇、闵行、虹口、浦东等区都在谋划成立专职公司来运营公租房项目。
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