[摘要] 鉴于以前多次拐点论过后，楼市迎来的不是期盼中的 拐点，而是拉开又一轮残酷的房价 的序幕，本次拐点争论过后是否会遭遇同样的宿命？由于市场中出现了“开发商有意制造房价假摔”的质疑，有购房者甚至担心所谓的房价拐点会是本山大叔之拐——忽悠。
拐点争论再现江湖！
鉴于以前多次拐点论过后，楼市迎来的不是期盼中的 拐点，而是拉开又一轮残酷的房价 的序幕，本次拐点争论过后是否会遭遇同样的宿命？由于市场中出现了“开发商有意制造房价假摔”的质疑，有购房者甚至担心所谓的房价拐点会是本山大叔之拐——忽悠。
/房企说/
阳光100范小冲：房价回稳 未现拐点
每经记者 叶书利 发自北京
在北京楼市总体成交量大降之下，一季度不少开发商的销售量却逆势大增；而在有关拐点的一片热议声中，市场却频频质疑房价“假摔”。目前到底是拐点已现还是开发商有意假摔？针对这一焦点话题，《每日经济新闻》（以下简称NBD）记者专访了阳光100置业集团常务副总裁范小冲。
房价企稳 远谈不上拐点
NBD：3月北京一手商品房成交均价同比下降了10.9%，这是19个月以来房价同比 下降，您对此如何看待？
范小冲：成交均价只是一个大杂烩，并不能真实地反映市场的现状，因为均价掩饰了供应区域分布、楼盘档次分布等信息。3月成交均价的下降，主要缘于供应结构的变化。由于限购等政策的严打，目前北京楼市返回到以刚需为主的需求结构，导致供应上也因需而变，以郊区供应为主，市区供应为辅，从而拉低了均价。同比下降10.9%并不能代表这个市场的反转。但至少可以看到，此前快速上涨的势头已被遏制住了，但还未出现一个大规模的 潮或跳水。
NBD：您所讲的“分化”具体如何解释？
范小冲：除了供应结构的分化，需求结构也被打回到以刚需为主。同时，房票的出现，也催生了需求方式的变化。过去买房时，刚需或改善需求者对总价或单价的依赖心理较重，而限购之下，买房时的考虑重心由原来的价格转向房票。房票意味着购房资格成为珍贵资源，因此在购买时，买方更珍惜手中的房票，致使买房行为更趋理性，更着眼于长远。因此改善性需求开始追求一步到位，这也导致中 楼盘会走稳，甚至稳中有升。中小户型因为刚需支持，也可能不愁销售，但一些不高不低、定位模糊的楼盘，即使价格下调，也未必会导致销售上升。
NBD：一季度楼市总体成交量大降，但不少大型开发商的销售量为何却在增长？
范小冲：目前成交量大幅下降的城市主要是一线城市与 城市，但时下的大型开发商基本已完成业务的性布局，因此可以抵御部分城市成交量下降所带来的冲击。
NBD记者：重压下楼市出现拐点了吗？
范小冲：现在还谈不上拐点。目前一些城市成交量下降的主要原因是购房者的观望情绪，但量在下降，价却在僵持。后期成交量会适度回升。由于限购的存在，不太可能出现去年7月底开始的量升价涨的局面，房价会控制在一定的程度。不过拐点虽然未现，但目前的市场结构与运转的游戏规则确实正在发生改变。
NBD：今年的房价会跌还是涨？
范小冲：二三线城市房价会平稳，但略有上涨。一线城市会分化，市区中 商品房的房价下降可能性不大，但郊区的房价可能会稳中有降。
调控下各方价值取向不一
NBD：在地产调控中， 政府、地方政府、消费者、银行和开发商各自有怎样的价值取向或立场？
范小冲： 政府从维稳与调控威信出发，主要关注避免社会矛盾的激化。另一方面，加快保障房体系建设，从而建立起市场归市场、保障归保障的市场体系。
目前 政府通过 手段让各地控制房价，但地方政府的财政体系目前主要以土地财政为主，且时下各地方政府有庞大的地方融资平台，其主要抵押物就是土地，房价若下跌，土地抵押物的价值就会下降，可能就会引发地方融资平台的崩溃。这也导致在地产调控中地方政府的内在动力与 政府的出发点出现分歧。如果不解决内在的机制问题，地方政府就会出现阳奉阴违等的暗扛现象，致使 的调控目标大打折扣。
在一连串银根收紧的背景下，目前银行的信贷压力很紧张。但银行是商业性质的经济组织，存在盈利压力。对于银行来说，房地产是他们利润池中 的一块，因为可以承担更高的利息，且风险不是很大，所以银行还是愿意给房地产行业放贷的。
对于购房者而言，没买房的当然希望房价大跌，但房价若真的大跌又会让经济受损，失业增加，可能让更多的人买不起房；另一方面，有房的人总体上希望房价上涨，因此出现了买房时要求签定不 合同的现象。在城市中，有房的人比例也是相当大的。
对处在调控周期中的开发商而言，他们希望市场稳定发展，少点波动，多点可预期。
住房问题已影响全局 业内称房价调控难度增大
真的降了? 部分城市房价结构性下跌背后的迷局
目标下涨跌两难 成都房价调控难平衡
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
