[摘要] 近在成都房地产业界，关于 近万科拿地的消息风传：万科进入南充市场拿下8000亩土地，万科拿下建设路二环路边的一块 地块，城北五龙山地块万科将吃下6000亩……
有业内人士认为，成都万科表现出来的无论是何种开发模式，只要可以提前介入，万科都可以接受———无论是新城镇整体开发，土地整理，旧城改造，甚至是保障房开发，万科应该都不会拒绝。
近在成都房地产业界，关于 近万科拿地的消息风传：万科进入南充市场拿下8000亩土地，万科拿下建设路二环路边的一块 地块，城北五龙山地块万科将吃下6000亩……
一位熟悉万科的业内人士透露，现在一方面是万科的土地储备不足，另一方面拍卖拿地往往在价格上占不到 ，相对于几家大开发商，万科在成都支付的地价虽然没有拿过 ，但是其所购地价偏高是不争的事实，所以万科尝试多元方式拿地也就比较急迫。
成都万科“被拿地”？
进入南充确有其事
近日，一位龙湖三千城的业主告诉成都商报记者：“售楼小姐告诉我的，说项目旁边的那块厂区万科已经拿下来了，并且其中规划有五 酒店。”商报记者随即向万科成都公司相关负责人求证，该负责人表示，万科的确在接触一些地块，但都是前期，毕竟决定谁能拿到土地的方式还是拍卖场。
但是万科挺进四川二级城市确有其事，10月22日，万科集团旗下的成都万科房产有限公司与南充顺庆区政府签订了 合作框架协议，打造国家4A级旅游景区西山风景区。虽然万科就此事并未公报，但是南充当地媒体已经将此事炒得火热。根据报道，西山旅游文化综合开发项目总占地8000余亩，项目建设主要内容包括基础设施建设、一级土地整理、农民还房工程建设、棚户区改造、安汉故城开发、生态绿化环境建设、旅游度假区开发及旅游地产开发等，预计总 约60亿元。据相关部门透露，该项目的工程进度已经排好，计划2016年完成项目建设全部内容。虽然框架协议与 终拿地并不是一回事，但是这表示万科开始在西南积极介入城市运营和土地整理。
蓝光进入南充、绵阳，保利进入德阳，华润进入绵阳……在一线房企纷纷进入二级城市时，地产大腕万科自然不甘落后，签下大手笔的 协议也就在常理之中了。
巨量销售缺乏支撑 万科成都面临“地荒”
成都商报记者梳理了万科 近两年的公告发现，2009年万科在成都并未拿地，2010年只在新都区拿下五龙山项目，目前公告显示，万科已经从土地市场拿下500亩，项目后期土地还在等待政府供地。据成都商报记者了解，该项目位于新都区三河街办绕城高速外侧。项目净占地面积约34.5
万平方米，容积率1.8，计容积率建筑面积约62.1万平方米。正合地产研究人员认为，万科在城北可能开发 物业，而1.8的容积率应该是别墅开发。
而支持万科在成都年销售额50亿元的巨大胃口，万科目前的土地储备肯定不够。目前，万科几个项目已经进入收尾阶段，而现在在售的几个项目都是小规模地块，不支持长周期开发，所以成都万科必须在较短的时间内解决“地荒”问题。
成都商报记者看到在万科 近两年的月度简报中，每个月平均都能在拿下三到四个项目，所以，成都在 近两年只有一块土地进账的情况下，在很多地方看到万科在成都寻找土地的身影也就不再是空穴来风。事实上，万科 石亲自来成都多次，寻找在成都参与新农村和新城镇建设的机会。 石接受成都商报记者采访时明确表示：“经过初步核算，未来我们在大成都范围内的 规模大约是200个亿，其中包括了商业性的开发、2个村镇的建设，以及旧城开发项目等等。”此外， 石还透露，会积极寻找机会在成都参与政府的保障房开发———今年7月，万科分别在深圳、北京、南京三个城市拿下保障房项目，分别为深圳龙华扩展区保障房项目、北京半步桥和西红门公租房项目、南京江宁上坊保障房项目。
多元拿地
与“地主”合作，积极进入二三线
在房地产业界，万科虽然一直不竞争 ，但是其拿地的土地成本一直并不低，以 近万科热卖的金色领域为例，该项目在 近极为抢眼，开一批次卖一批次，开盘140套当日卖完之后接着又连开两栋。虽然销售业绩不错，但因当时所购地价并不低，所以成都万科表示开盘的销售就是成本价，没什么利润。而据业界多位资深人士判断，万科金色领域目前售价基本就是成本价。
一个不争的事实是，万科在土地拍卖市场上想捡漏或者拿到 地，越来越难，所以万科尝试多元的拿地方式，也就顺理成章。 石曾经透露，2010年，万科年度销售额的7成都来自合作项目，所以与“地主”合作，成为万科拿地的一种常见方式。2009年末，万科进入昆明联手的是昆明一级土地开发商云南城投（600239）(600239.SH)，后者仅在昆明一地可参与的土地开发面积就近4万亩。
在进入二三线城市上，万科也颇有作为， 新公告显示，万科在2010年10月拿到的三块地中，其中一块就位于乌鲁木齐。而在2月和4月份，万科在贵阳分别拿下两块土地。年初，万科总裁郁亮就公开表示，要在2010年进入贵阳、乌鲁木齐、太原等地。此次，万科在四川进入南充介入土地整理和一级开发，也不是万科的 次，万科在深圳已经大规模进入旧城改造和土地一级整理开发。另外还有很多“大地主”合作参与土地一级开发，比如今年年初与五矿建设(0230.HK)合作开发位于河北省的土地整理工作，还包括开发河北香河的新农村建设项目。
“经过初步核算，未来我们在大成都范围内的 规模大约是200个亿，其中包括了商业性的开发、2个村镇的建设，以及旧城开发项目等等。”
———石接受成都商报记者采访时表示
千亿房企或将诞生
万科11月5日公告显示，截至10月底，万科累计实现销售面积731.8万平方米，销售金额869.3亿元，10月份实现销售金额155.1亿元，分别比2009年同期增长114.9%和137.3%。万科在8月实现单月销售超百亿之后，已经连续第三个月创造销售新纪录。 后两个月，万科销售只要达到130亿，万科就将成为中国 个年销售额突破一千亿的企业。
记者观察
不管加减法 地产并无恒法
万科的“做减法”曾经被业界奉为“地产圣经”，背景是专业化，万科凭借“做减法”在中国有望 个突破1000亿的销售额。就在实现这一目标的前夜，万科突然宣布再“做加法”———介入商业地产开发，成都现有项目就有只租不售的商业开发计划。
一直以来，万科一直以走常规的土地招拍挂为基本路线，这种坚持保证了万科拿到净地就开发的快速开发模式，但是也面临着土地成本高、获取土地难的副作用，所以万科开始尝试多元方式拿地，包括合作拿地，土地整理，新城镇开发，旧城改造，而这些方式也正在成都落地。地产并无不变的法则，潘石屹曾经说过，宏观调控就跟开车一样，就是不停调整方向和速度，借用到房地产开发也是一样，开发模式需要不停地调校。所以，很多曾经被奉为经典的法则，可能随时都会过时。
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