[摘要] 昨天,记者从接近监管部门人士处获悉,银监会近期完成对60家大型房地产企业集团的摸底调查,发现有18家平均资产负债率超过70%;房企集团多头风险突出,涉及集团内互保贷款金额达1417亿元。银监会提示银行严控大型房企集团贷款的风险,要求银行对大型房地产集团实行并表授信管理。
昨天,记者从接近监管部门人士处获悉,银监会近期完成对60家大型房地产企业集团的摸底调查,发现有18家平均资产负债率超过70%;房企集团多头风险突出,涉及集团内互保贷款金额达1417亿元。银监会提示银行严控大型房企集团贷款的风险,要求银行对大型房地产集团实行并表授信管理,房地产集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的50%。
严控贷款关联担保
据多家媒体报道,银监会内部 新数据显示,在前述60家大型房企集团所属的847家贷款企业中,同时在两家以上法人银行获得授信的426个,同时在五家以上法人银行获得授信的90个。6月末,60家大型房企集团涉及集团内互保贷款金额1417亿元,较年初增长22.3%。
一商业银行人士介绍,大型房企内部关联结构都比较复杂,下属有多个子公司,集团公司治理混乱,跨地区、跨境、跨业 经营普遍存在。他们会把贷款在公司内部腾挪转换。因此,监管机构正严密审查企业的关联交易,严防信贷资金转移和挪用,并防止企业通过关联交易抽逃资本,严格控制贷款关联担保,禁止互保。“今年上半年,银监会和审计署就分批去几大银行调查房地产发贷款情况。”该人士透露。
据悉,银监会在要求房地产集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的50%的基础上,各地的银行监督管理部门也被要求监测确保商业银行实现信贷政策一致性,严格防止政策执行在机构间、地区间出现大的偏差。
年底银行开发贷明显收缩
除了大型房企多头授信互保引起银行重视外,房企资产负债 的问题也使银行关注。据媒体报道,按照银监会的调查,60家房企中近三成企业的资产负债率70%。
对此,房地产行业人士表示,在这个高负债率运营模式的行业,这种负债率仅是行业的平均水平。今年三季度万科的负债率由二季度末的69.83%,上升至73.75%;保利地产(600048,股吧)为78.91%。绿城中国负债率更是高达158.8%。
但一商业银行人士却表示,银行并不这么看这个问题。“房企只看集团的资产负债表的情况,而银行需要从严把控,把房企中每个有独立法人子公司的负债都要算清楚,这样房企的资产负债率远不止70%。”他说。
据该人士介绍,除了按照独立法人实体核算负债情况外,银行衡量负债时还要考虑,把此前一些银信合作产品这样的表外资产转入表内时,所带来的贷款增长。
另外,在房地产市场火爆时,根本不愁钱的大型房企,在房产新政的调控下现在找钱也费劲。据房地产从业人员介绍:“之前央企、国企背景的房产企业包括大型的民营房企都是银行眼中的香饽饽,从来都是银行追着给放贷,现在信审部门红名单的房产龙头企业,也很可能会贷不到款。”
而上述银行人士也认同房企贷款难。“由于银行担心监管层不断地出楼市调控政策,因此在前几个季度政策收紧前拼命放贷,导致年底资金紧张放款明显收缩,再加上现在监管层对于房地产贷款风险的提示,没有银行敢顶风作案。”他说。
（来源 东方早报）二套房公积金贷款利率上调首日，购房者受影响不大
昨日是上海二套房公积金贷款利率上调首日，早报记者调查发现，大部分购房者的购房计划未受重大影响。
业内人士称，公积金贷款认定从严，商业贷款利率上调以及限购政策，限制了不少购房需求，导致楼市成交持续出现下滑，不少开发商已选择 。
“原有贷款计划不变”
昨日，早报记者在多家银行看到，许多客户都在咨询相关政策实施细则。中国建设银行(601939,股吧)浦东某支行的个贷工作人员称，咨询客户中大部分是询问公积金贷款利率的变化情况。
早报记者了解到，在11月8日后提出的改善型二套房公积金贷款申请，按照调整后的利率，即5年期以上4.46％执行。如果按照贷款40万元、10年期来计算，调整后月还款达4136.87元，总还款额比利率调整前高出近1万元。在11月8日前申请贷款的依然按照调息前的贷款利率执行，2011年1月1日起，再根据调整后的利率执行。
对于公积金贷款利率政策的变化，不少前来咨询的客户纷纷表示，该项政策调整不会打乱他们原有的贷款计划。一位李姓客户称，其目前 的房源人均面积低于34平方米，他 近有购房计划，可视为改善型购房，所以他可以申请二套房的公积金贷款。此次前来，他就是咨询是否能提前还清首套房贷，然后再申请二套房公积金贷款。
一位银行工作人员称，购房者如此做法，和商业银行大幅上调首套和二套房贷款利率不无关系。目前，首套房商业贷款利率为基准利率的8.5折，即5.2%，二套房商业贷款利率更是基准利率的1.1倍。相对来说，二套房的公积金贷款利率，比商业银行的首套房贷款利率还要低，加上单位每个月还可缴纳部分还款，所以很少有购房者因为公积金贷款调息而放弃购房。
上海公积金管理 的工作人员则表示，近日前来咨询关于公积金利率调整的人不少，但是调整对于客户申请态度会产生怎样的影响，尚未有明显的体现。
部分开发商开始
相对来说，公积金贷款资质的界定执行力度对购房者影响更大。早报记者了解到，公积金贷款的资质审批比商业贷款更严。某商业银行的个贷工作人员表示，对于改善型二套房的认定，部分银行通过客户出示的户口本或所在居委会出示的实际人口证明，从而 终认定家庭住房的人均面积；而公积金 则是严格按照房产证上的 权人、配偶以及未成年人来执行，显然公积金贷款的认定更为严格。
值得注意的是，贷款政策的全面从紧对楼市影响已经体现出来。佑威 近公布的统计数据显示，上周（11月1日-11月7日）上海市商品住宅成交面积为17.4万平方米，较前一周下跌16%，与8月的周平均成交水平基本持平；上周全市商品住宅成交均价为21969元/平方米，较前一周下跌5%。
浦东某开发商坦言，目前购房者受到贷款以及政策的影响，出手显得十分犹豫，这导致不少项目已开始 ，不少幅度达到15%左右。
佑威房地产研究 副主任陆骑麟认为，在新政效应逐步显现后，部分楼盘已开始 ，其中包括新城·悠活城，此次销售均价为13625元/平方米，要比上半年均价低了近10%；颛桥的招商·雍华苑三期的均价也明显低于10月末刚开盘时近25000元/平方米的报价。
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