[摘要] 今年以来楼市的调控政策频出，涉及土地、财政、金融等各领域。从市场表现看，4月份出台严厉的调控政策后，楼市有三个月左右的降温期，但进入8月份后，楼市开始表现出量价齐升的复苏势头。9月底新一轮政策出台，促使楼市再次降温。房地产市场的走向，既取决于行业政策，又受外部货币供应的影响。
(来源:地产星空周刊)今年以来楼市的调控政策频出，涉及土地、财政、金融等各领域。从市场表现看，4月份出台严厉的调控政策后，楼市有三个月左右的降温期，但进入8月份后，楼市开始表现出量价齐升的复苏势头。9月底新一轮政策出台，促使楼市再次降温。房地产市场的走向，既取决于行业政策，又受外部货币供应的影响。
该报告分析了美国和我国香港1987-2010年股市、楼市和M1的数据对比，分析了我国2000年1月-2010年9月股市、楼市和M1数据对比，认为M1明显领先于楼市5个月左右，2005年之后股市和楼市呈正相关，一般股市领先于楼市。M1和M2的增幅的之差，与股市和楼市呈正相关。
自2008年11月 决定的实行适度宽松货币政策近两年来，货币供应量持续增加，市场流动性充裕，出于对通胀的预期，部分居民和机构 房产用于保值、 ，带动不少投机需求跟风入市。所以，自去年二季度至今年4月份楼市新政出台之前，在 投机需求的带动下，一线城市和部分二线城市的楼市快速繁荣，价格不断攀升。
当前的货币政策开始明显紧缩，房地产市场形成利空影响。10月19日，央行将一年期存贷款基准利率同时上调0.25个百分点，这是继10月11日央行提高存款准备金率后短期内的又一紧缩性举措，也是继2007年12月加息以来的 次加息，标志着货币政策的明显紧缩，极有可能已进入加息周期。
随着货币政策的紧缩，预计未来几个月，M1增幅还将继续回落。加息将直接提高开发贷款和个人房贷的融资成本，对楼市形成利空影响，加之货币供应的紧缩，将促使楼市进一步降温。
该报告预计，M1增速将继续放缓，四季度至明年一季度房价将随之转向下行。去年6月至今年7月，M1增幅始终保持在22%以上，且去年10月至今年3月M1增幅连续6个月超过30%。M1同比的持续高增速必然加剧了流动性过剩。此后，M1同比增速逐渐回归理性，至今年9月份回落至20.87%，连续两个月低于22%。
M1被视为是楼市的先行指标，尤其是2009年至2010年初楼市回暖过程中，流动性的影响十分明显。国内外经验表明，M1的同比增幅变化，领先于房价同比增幅变化5-6个月左右。我国70个大中城市房价指数同比增幅，自2009年6月转负为正后持续上升，至今年4月份达到峰值12.8%。随着M1同比增幅的回落，房价指数同比增幅也开始逐步回落，至今年9月份我国70个大中城市房价指数同比增幅已降至9.1%。预计货币政策开始紧缩后，M1增速将继续下降，可能于明年一季度触底。受此影响，预期明年二季度或三季度，70个大中城市房价将出现同比负增长。
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