8月12日上午9点,2010博鳌房地产论坛盛大开幕,刘晓光、任志强、陈启宗等行业 ,樊纲、周其仁等 经济学家,朱中一、陈淮等房地产行业研究者,更有房地产经理人、代理行、供应商、媒体等共700余人齐聚一堂,共同讨论“新政下的中国房地产”。以下为对话环节——2010年中国房地产企业战略论坛:[进入专题]
李战洪:再次在博鳌担任对话嘉宾,首先说一个题外话,今年在成都巴曙松有一个讲话,他说做嘉宾主持有三个要点, ,自己少发言。第二,控制时间。第三,装傻。我想在会议开始之前,我前面多说几句, ,我们的主题是新政下的中国房地产,所以我们的战略也是中国房地产企业的战略,我们怎么去应对。我一直有一个观点,中国房地产新政之后肯定是三分天下,1/3企业将壮大,因为每一次新政调整,市场的集中度、土地资源集中度,包括政策集中度会越来越高。所以1/3企业会越来越做大。另外有1/3企业将会在挣扎,因为地产是一块好肉,谁都想去吃吃这块肉,不愿意退出,所以在挣扎剩下还有1/3企业因为没有土地了,他不得不退出。在这种情况下,我们开发商一定要有自己的战略准备,有自己的战略选择,包括战略制定、战略执行。在这个前提之下,我想首先请八位嘉宾就这个话题用 多一 时间先说一说自己的观点。
我们也接触了地产业界不少地产公司,在这个新政之下,从整个战略角度来说,我觉得往二三线城市渗透,包括在二三线地产公司可能往城镇渗透是一个必然趋势。在这个过程中,很多企业就会出现跨区域,多项目的综合症,未来要从这些方面提升我们的核心竞争力。
赵相雨:我是三亚卓达公司的赵相雨,新政下房地产企业的发展,刚才姚总说布局二三线城市,我认为还要做一些产品的差异化战略和服务。新政下,我认为也是新政宏观调控形势下,也是一个企业自身练内功,迎来回暖的好时机。现在说是危机,也是有时机、等待转机的好机会,所以自练内功,一个差异化的战略和服务。
简毓萍:我是来自雅居乐的简毓萍,如果说市场政策变化的话,在企业运营来讲,是我们应该时刻在战略上考虑它是有波动的状况。简单来说是以不变应万变。不变是我们持续发展的稳健步伐,以及我们坚持把我们产品做好。包括把房子销售出去后,雅居乐致力于带给人们一种生活方式、生活质素。这代表后期服务也要坚持做好。我们再根据市场要求、政策变化进行有机调整,这就是我感觉的以不变应万变。谢谢!
中宇建材:我来自中宇建材集团, 出台新政,惠民,让更多人买得起房子。但是市场规律是一股很大的力量,从这个角度,我个人是不敢发表什么言论。但是从我的消费者角度,不管房地产发展到什么程度,房地产开发商品质、服务要跟上。第二,大力提倡的低碳环保,作为我们建材是房地产下游企业,在这方面我们可以房地产商一起服务好消费者。谢谢!
李明俊:大家好!我是研究房地产税务的,在现在宏观调控,大家关注点可能更多在土地、信贷,今天很多嘉宾提到商业地产,我个人观点现在国家调控有三大法宝,除了土地、信贷以外,还留下土地 税清算这个法宝。这个法宝现在悬而未决,从“国十条”到5、6月份国家发文加强清算,在调控的大背景下,商业地产可能物业税的开征,是先拿商业地产开刀。很多朋友提到转战商业地产,商业地产是否是一个有利的情形,我看未必。这个需要深入研究,因为现在对商业地产没有开征土地 税,可是政策一旦转型的话,这个风向还很难评估。第二点,很多企业说到战略,战略方面,我认为练内功也是大家考虑的问题。我是研究税务的,税务是一个比较冷门的问题,但是现在房地产企业不得不重视这个话题,因为一旦土地 税清算,税收占到地产公司销售额比例,少的话15个点,如果 地产可能达到20、30个点以上。而广大开发商对这块研究不够、投入都不太够,所以未来税收如果国家作为重要利器拿出来的话,对 开发商都会造成实质的影响。所以在未来定位、战略应该做充分思考。谢谢!
陈培源:我们是做商业地产的,我们做购物 做的比较多,我想在本论调控对我们商业地产影响不太大,具体到我们做商业地产关键做好几个环节: ,今天陈启宗先生也谈到做一个商业地产,它的规划设计相当重要。今天陈先生说一流的商业项目是不用招商,这话确实说得很好。要做到这个境界不容易。其实我想包括大连万达商业地产做得 成功还是有招商项目的,而且招商 重要。我想我们首先商业地产就要做好规划和设计。第二,商业资源的整合,尤其一些 的商家,一些 500强企业,商业资源整合也是 重要。第三,商业的运营能力,一个商业项目 终能不能成功,包括在培育那几年,商业的运营能力如果做不好,你赚的钱可能 后都得贴回去,这三个环节 重要。我们对这个行业,尤其我们现在主要在三线城市做,我们对商业地产,对三线城市的前景充满信心。谢谢!
潘伟明:我是福晟集团的潘伟明,我认为如果要讨论战略问题,战略目的是为了什么?战略目的是为了生存和发展。企业家战略就保证生存与发展,现在调控形势下我认为 重要的是确保生存,生存是我们 的战略。中国5万家房地产公司上市的仅占很少一部分,90%的企业都没有上市。我认为他们更多是想生存。原来计划今年要购买土地100万平方米的,你要考虑到下半年销售还没有1-3月份这么好,还没有09年这么好运,如果没有的话,怎么办?我认为现在中国大多数房地产企业,尤其中小房地产企业更多要考虑生存,生存怎么考虑,就是开发和销售速度要保持平衡。不能说你预计20亿销售,你 个50亿土地。或者你只有10亿销售, 个30亿土地。我们原来很大一部分是银行的资金。如果银行不贷款,我们房子卖不出去,房地产开发商是不会印钞票的,国家也不会允许的。作为我们二三线企业,我们更多要求生存。谢谢!
杜丽虹:以前也常听企业说一句话,说中国地产企业调控是常态,所以调控不怕。可能未来中国地产行业调控确实是一个常态。不是这一轮新政什么时候结束的问题,而是可能会不断出一些新的调控政策,所以地产行业整体的生存环境确实不如之前那十年那么好了。在这样一个频繁调控的时代里面,地产企业需要有更精细化的一个战略,所以我觉得未来地产企业战略生存的关键有两点,一个是金融理性,一个是今天上午也讨论了很多的模式创新。之天讨论模式创新大家更集中于有什么样的模式可以创新,包括商业地产、旅游地产等等。但是具体到每一个企业,以往环境是 创新、可能有暴利的 家都去试一把,但是未来更加强调金融的理性,所以可能你在选创新的时候需要有更清晰的定位,不是 模式创新都适合每一个企业,可能企业在一个点或者两个点上选择一个创新的突破。谢谢大家!
李战洪: 场对话的嘉宾绝大部分是来自实体,只有杜博士属于经济专家。2010年新政下的房地产已经被“双规”了,我这里所说的“双规”是规范和规模的问题。他也希望你由规模发展走向规范发展。我两个问题, 个问题,房地产企业在新政之下,规模发展、规范发展怎么去处理。第二个问题,新政这块,他可能一剂药开下去,哪些城市应该开处方药?哪些城市开保健药?请杜博士解答一下。
房价回归理性地方政府不可卸责
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