业内人士分析,此次CBD出让地块楼面地价高出1万元/平米,总价款不过多四五亿;而如果有一家 大企业进入,一年的税款就能达到四五亿。所以此次地块出让,价格不是决定因素。
原中服地块建筑面积增加25.3万平米
在即将出让的12块地中,原中服地块拆分成z-3、z-4、z-5、z-6四块地,总规划建筑面积也由32.7万平米增加到58万平米,新增25.3万平米。控高 的为整个地块北端z-15地块,控高400米,而根据北京市土地整理储备 《CBD核心区12宗土地规划方案及国有建设用地使用权出让招标答疑备忘录》,400米只是一个参考值,高度还可以上下浮动。
竞买门槛放宽
和原中服地块要求竞买人须为金融机构和房地产企业联合体等条件相比,此次CBD地块门槛已经放宽,根据《招标文件》,除规划设计单位不允许独立投标外,中华人民共和国境内外企业(除法律另有规定外)均可参加投标,可以独立投标或联合投标。对于联合投标的企业数量和各方出资比例也没有限制。
CBD地块均采用综合评标的方式出让,投标企业在 阶段先上报竞标地块的设计方案;方案成绩带入第二阶段评标。
更像产业招商地块和原来中服地块不同的是,CBD12块地明确了鼓励产业类型,分为金融机构、总部和综合体。其中,z-3、z-4、z-5、z-6、z-11、z-13地块鼓励产业类型为金融机构,z-8、z-9、z-10、z-14鼓励产业类型为总部,z-12、z-15鼓励产业类型为综合体。
“CBD地块很难被视为一个普通的房地产项目。”在易居研究所副所长牟增彬、高策顾问董事长李国平等业内人士看来,CBD核心区地块更应该被定位为一个产业招商地块,更像是一个金融或商业企业的总部产业园区。
这样一来,CBD核心区地块是不是还会吸引大量的房地产开发企业?CBD地块是不是会飙出高价“”?有关CBD地块的一系列问题仍然受到各方关注。
-解谜
问题 1
政府对CBD核心地块的定位是什么?
金融、总部等的核心基地
“CBD地块太复杂,关键是政府想要什么,这个地区缺什么。”一 房企内部人士这样对记者表示。
“CBD核心区是目前CBD区域中 为完整的成块待开发土地,是区域商务功能的点睛之作。”7月2日,北京市土地整理储备 公布《CBD核心区12宗土地规划方案及国有建设用地使用权出让招标答疑备忘录》(以下简称“备忘录”),备忘录中这样介绍,作为未来的功能 和视觉的聚焦点,核心区将定位成首都国际金融业、现代服务业集中展示, 500强和跨国公司总部高度聚集和国际经济文化交流的核心基地。
东三环中路和长安街延长线,CBD12宗地无疑处于CBD核心区。有关部门也已经明确CBD核心地块的产业定位。记者从朝阳区金融服务 室一份资料上看到,此次出让的12宗地块均已明确鼓励产业类型,其中,z-3、z-4、z-5、z-6、z-11、z-13地块鼓励产业类型为金融机构,z-8、z-9、z-10、z-14鼓励产业类型为总部,z-12、z-15鼓励产业类型为综合体。
而在业内人士看来,一般地,因为鼓励产业类
型的限制,鼓励产业类型为金融机构和总部的地块,对于普通房企来说,就会比较“吃亏”———据了解,在“竞实力”的原则下,评标将对鼓励行业的入驻设置加分条款;相对而言,两块鼓励产业类型为“综合体”的地块对于普通房企而言门槛更低。备忘录中明确,鼓励产业类型为综合体的地块,可包含酒店式 ,但仅用于持有出租或整体转让。备忘录还透露,对于各个地块的鼓励产业类型,将在第二阶段招标文件中公布有关细则。
问题 2
哪些企业会去拿地?
房企、总部型企业将展开争夺
至少十几家总部型企业有意向
CBD核心区地块不止是房地产企业之间的争夺。记者从一家 中介代理机构了解到,相当数量的金融机构、包括 500强企业中的一些制造企业也都有拿地的意向。据介绍,目前,已有十几家总部型企业,包括国内、国外企业,找到该机构,计算拿地以后的 。
业内人士分析,政府部门同样希望有更多的金融机构、总部型企业拿地。所以才会明确地块的鼓励产业类型。因为这些企业不仅符合CBD核心区的定位,还可以在入驻后成为贡献税收的稳健税源。据业内传言,宝马意欲在CBD核心区拿地建立展示 。
远洋、中信等将展开争夺?
除金融机构、总部型企业外,哪些房企会去拿地,依然是各方关心的问题。有报道称,截至6月,已有200多家企业购买了标书,包括潘石屹的 中国。
远洋地产:从今年年初中服地块“内定”给远洋的声音就沸沸扬扬。虽然有政府部门和远洋地产的澄清,甚至远洋董事局主席李明在2009年业绩发布会上表态称,远洋从未考虑过投标中服地块,但因为CBD核心地块的价值所在, 是远洋作为一级开发企业在CBD核心区深耕多年,一直被认为是CBD地块的有利竞争者。据一位接近李明的某地产集团董事长透露,远洋肯定是要拿CBD地块的。记者曾就此向远洋地产有关负责人求证,未获证实。
首开:上半年中服地块挂出后,就有媒体报道称,首开股份紧急输血25亿元,助全资子公司北京城开集团满足中服地块的竞买条件。
中信地产:“公司对CBD地块是势在必得的。”中信地产内部人士近日对记者表示。年初中服地块预计入市时,有关中信地产将拿地的声音就在业内传播开来。中信地产也曾派人参加国土部门组织的对中服地块的实地勘察。对于中信地产的拿地 ,业内分析,中信地产背靠中信集团,又有中信银行和中信证券两家兄弟企业,资源 明显。对于记者的采访要求,中信地产表示目前不愿多说。
恒基兆业:据《21世纪经济报道》,不久前,恒基地产副主席李家杰公开表示,打算竞标北京CBD区域地块。今年6月,恒基兆业公告称,集团与18家国际及香港本地银行签订了132.5亿元的定期及循环贷款。强有力的资金支持将有助恒基在内地一线城市攻城略地。
中国:潘石屹从不掩饰对中服地块的渴望。但此前的竞买条件事实上将潘石屹挡在了门槛之外,也使得其带头指责中服地块“内定”。此次CBD地块入市,虽然放宽了门槛限制,但业内人士认为潘石屹拿到地块的可能性微乎其微。 中国未对记者做出回应。
此外,业内还传万通、上海绿地等有意CBD地块。对于这一传言,万通未予回应,绿地京津事业部有关人士表示“没有听说”。另据知情人士透露,北京银泰有意和中国恒天合作摘取CBD核心地块。
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