4月14日,国务院常务会议研究出台房地产调控新政策,拉开了新一轮楼市调控序幕。房地产调控“满月”之际,成都楼市供需双方仍表现“谨慎”。记者了解到,尽管下单者少,目前楼市价格还是相对坚挺,买卖双方正在进行一场艰难的博弈。
买卖双方暗中较劲
记者在随机采访中发现,楼市新政的调控作用已初步显现,成都市民的购房意愿有所下降。受访者中有约7成左右的被访市民持观望态度,表示“先看看房价的走向,等降下来再决定”。
南延线某 性精装小户型在新政出台前,蓄房客户已经大大超过开发商预期,但在新政出台后,近50%的意向性客户撤单;而另一楼盘甚至将“十天之内办不到贷款不退定金”这条写进了购房合同的补充协议中,以免购房者反悔。
开发商实际上在用行动增加其博弈的砝码。对于购房者的持币观望,开放商同样选择了咬牙坚挺,持盘观望,不少楼盘并未推出2007年“9·27新政”后价格大幅跳水、优惠促销的手段。
有业内人士称,由于去年销售情况良好,大部分房企资金充足,价格何时下调仍是未知。中原地产相关数据显示:当前开发商手持现金充足,按1季度末的现金流及年内负债情况预估,即便不依赖外部融资,只要房企不再拿地,大部分企业6个月内仍能够维持超过2008年底的现金流状况,价格博弈期或将达到半年。
博弈首战房贷利率
根据央行要求,各大银行在执行央行基准利率的同时,对于购买的是首套房且首付款比例达3成的,贷款利率 多只能打8.5折,但不少开发商在执行中还是略有优惠。
据不完全统计,万科·海悦汇城、格凌兰、上行锦绣、太平洋·金色港湾、皇冠国际社区、兴元绿洲、华侨凤凰·国际城等多个楼盘,分别推出了首套房贷款利率在基准利率上打7.5折到8.5折不等的优惠措施。
城南某楼盘的置业顾问李小姐告诉记者,在该项目贷款购买首套住房的客户,首付2成,贷款利率即可在基准利率上打8.5折;首付3成,即可享受贷款利率8折优惠;而首付3成以上,则可享受7.5折的优惠。在被问及折扣幅度如此大的原因时,李小姐说:“这跟开发商实力有关,信誉好,实力强与银行的关系不错,就能够享受更优惠的政策。”她同时补充说:“当然,低的折扣也要在银行对购房者的资信进行具体审查之后,才能够 终决定。”
然而,低折扣的贷款利率并没有在实质上改变购房者的观望心理。各楼盘普遍反映,优惠的贷款利率对购房者影响不大,对销售方面也没有什么帮助。龙泉驿区某楼盘的置业顾问刘小姐道出了折扣利率影响有限的原因,刘小姐称:“尽管首套房的贷款利率已经打了8折甚至更低,却仍然比之前7折的优惠高了不少。每个人都想享受7折的优惠,加上楼市新政的影响,银行也在不断地调整优惠区间,因此大家都在观望和犹豫。”(张凯本报记者 周小洁)
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四大行现在正在执行的房贷利率
中国银行:首套房首付3成,贷款利率在基准利率的基础上打8.5折;二套房首付5成,贷款利率在基准利率的基础上上浮10%,而对于三套房,在提高首付比例的同时,贷款利率则上浮20%。
中国农业银行:房贷利率对于不同的楼盘的优惠条件不同。首套房首付3成,贷款利率从8折到8.5折不等;二套房首付必须在5成以上,贷款利率上浮10%,该银行目前不受理第三套以上住房的贷款。
中国工商银行:当地房管局出具证明,证明购房者确属用于购买首套住房,以及个人资信良好的条件下,工行住房贷款利率 多可打7.5折,其余条件下,首套房的贷款利率从8折到8.5折不等;二套房首付5成,贷款利率在基准利率基础上上浮10%;第三套房首付5.5成,贷款利率上浮20%。
中国建设银行:与不同楼盘签订的协议不同,首套房的贷款利率折扣也不相同。 可在基准利率基础上享受8折优惠。二套房首付5成,贷款利率上浮10%。
现阶段住房贷款的基准利率为:5年以上,5.94%;3—5年,5.76%。
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为省20万元,竟然假离婚
近日,一网友在南京某网上论坛发帖称, 近一直在犹豫,要不要为了规避二套房新政和爱人假离婚,后请一名银行信贷员代为算账后,竟然下了假离婚的决心——一套总价200万元的房产,如果首付五成,贷款20年,以等额本息还款方式计算,可以省下20万元。
该网友详细列出了计算明细:如果购买上述房产作为首套房,首付达到五成,利率打85折肯定没问题,这么一来每月还款金额为6627.21元,20年还款总额共计1590530.33元。可如果该房产被认定为二套房,利率就得上浮10%,每月的还款金额就达到7473.4元,20年还款总额高达1793616.89元,二者相差超过20万元。这一数目对于许多普通家庭来说,还是 有诱惑力的。
不仅仅是假离婚,记者发现,还有的购房者通过开具“单身证明”,或者同时购买两套以上房产,在不同的银行申请房贷等办法来规避新政,这些“招数”的目的都一样,即避开征信系统的“法眼”。
审查二套房,目前还是靠“认贷”
记者就此询问了某大型国有银行江苏分行相关人士。该人士称,目前银行认定二套房,主要是通过征信系统,查询购房者此前的贷款记录,有过贷款记录,才会被认定为二套房。因此,可能有人通过避开征信系统“法眼”,违规操作侥幸得手。
如夫妻二人此前只有其中一人贷过款,离婚后,另一人再去申请房贷,就有可能被认定为首套房;同时在数家银行申请房贷,由于征信系统中还查询不到购房者的贷款记录,也可能蒙混过关。
虽然有关部门一再表示,认定二套房,必须“认房又认贷”,但上述银行人士表示,目前银行在操作上还有难度。
“认房又认贷”难题待破解
南京一家股份制银行信贷部门人士说,该行在有关房贷执行的内部文件中也曾强调,认定二套房必须“认房又认贷”,但在该条款后明确标注称“操作仍有难度”。主要的原因,就是银行征信系统和房产登记系统还难以联网。
该人士说,两个系统分属不同的部门管辖,要做到相互兼容,需要解决一系列问题。首先,二者的查询范围就不一样,银行征信系统联网,购房者只要有房贷记录,各地都可以查到,而各个城市的房产登记系统却不联网,一名购房者在南京买了房,上海的房产登记系统就无法查询。另外,不同管理部门之间的协调,以及兼容的技术问题等,都需要得到解决。
“有一点可以肯定的是,尽管目前‘认房又认贷’仍有难度,但这是大势所趋。”上述人士认为,认房又认贷是迟早的事。
5月7日,住建部副部长齐骥曾明确表示,住建部和央行、银监会“正在积极研究制定”第二套住房的认定标准,“认定二套房,要既认贷也认房”。据了解,也有外地城市已在起草操作方案,为房产部门和银行共享系统做准备。
假离婚、开“单身证明”、一次性买多套房……自4月中旬国务院出台房贷新政以来,少数购房者为规避新政可谓怪招迭出。
有业内人士称,由于目前银行主要还是通过征信系统来认定二套房,一些规避方法才操作得起来。“认贷又认房”执行难题还有待破解。(记者 李思颖)
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