[摘要] 小产权房在全国各地都是令地方政府十分棘手的难题,海南也不例外。在海南房地产遭遇爆炒的同时,小产权房的“行情”也水涨船高。
小产权房在各地都是令地方政府十分棘手的难题,海南也不例外。在海南房地产遭遇爆炒的同时,小产权房的“行情”也水涨船高。《每日经济新闻》记者近日在三亚采访时发现,当地市场上小产权房交易十分盛行。而对于小产权房的身份,海南官方一再表示:从未考虑过给予其合法身份,建“小产权房”属违法建设行为,将依法进行严厉打击。
单价三四千小产权房公开揽客
“老板,全新海景房,100多平方米,40万元,有没有兴趣?”3月5日,《每日经济新闻》记者在三亚市新风路一中介门店内了解当地房地产市场情况时,刚走出门店,一张广告传单便神秘兮兮地递到记者眼前。
100多平方米才卖40万元?三亚还有这么 的海景房?
当记者就此提出质疑时,发传单的人直言不讳地承认这是“小产权房”,“房子处于三亚市内,有100多平方米,只售40万,有兴趣还可以谈。你看看,现在三亚的房子可都是好几万块钱一平方米了!”在这名男子的眼中,“价格 ”已成为他能够成功说服购房者的法宝。
据该男子介绍,实际上在海南国际旅游岛获批之前,这套房子也只卖到每平方米2000多元,而眼下单价已经差不多翻了一番。不过,由于这种房屋无法办理按揭贷款,故要求“一次性付款”。
据记者了解,在整个三亚乃至海南,小产权房买卖的现象十分普遍,三亚目前仍有不少在售小产权房正在揽客,而价格也比商品房低得多——每平方米3000~4000元的大有“房”在。一房产中介透露:“三亚近几年持续走高的房价推动了"小产权房"迅速升温,私下交易 活跃。”
记者在“天涯海角”景区附近的“半山观海”项目了解到,该项目售价 的一套还不到20万元,面积有40多平方米。而类似“30万元、35万元出售半山观海新房”的广告在网上更是比比皆是。
建设销售已形成完整产业链
小产权房的盛行使其建设和销售已经形成一个完整的产业链。据李东绪介绍,“建设方有点像土地代理开发商一样,村民出地( 协议租过来,或者购买),然后 者自己建设、销售。这些购房者只在乎经营权,不在乎 权,这已经形成了一个产业链。”对于海南小产权房存在的风险问题,李东绪称,“问题一般涉及到将来拆迁的时候才会出现,如果不涉及到拆迁或者改造,双方签订的协议就没有问题。这同一次性签订村民房屋若干年的使用权差不多是一个道理。”
而记者实际了解到的情况也大致如此,部分“小产权房”的销售人员对于政府表态要清理“小产权房”的消息并不担忧:“"小产权房"那么多,成千上万的人都买了,政府怎么拆?”
更有小产权房的买家直言不讳地向记者表示,深圳的小产权房就是“榜样”——政府拆了那么多年根本就拆不下去,拖到今天要改造,还不是只好高价进行补偿。
海南官方对小产权房说“不”
“近期全省个别城中村和郊区农村的一些村干部、村民,将集体 农用地以联营合作、买卖、租赁、入股等方式建设所谓的"小产权房",并从中牟取暴利。”海南省国土环境资源厅方面显然已经意识到了“小产权房”交易的 。 房地产营销策划专家谢逸枫在海南多次调研后称,目前整个海南在建和在市场上销售的“小产权房”面积约有10万至20万平方米。
谢逸枫在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,商品价格上涨太快、房价太贵、经济收入跟不上是“小产权房”大受欢迎的原因之一,“只有选择价格 的小产权房,才符合购房者的消费需求。”谢认为,大部分“小产权房”是由本地人集体所建或部分外地开发商所建,而购买的人大部分是外来 的人。而对于很多本地人而言,商品房购买不起,保障房的供应又 有限,在没办法的情况下也只能去购买“小产权房”。
针对此前有当地媒体报道称,“海南即将在小产权房管理政策方面作出突破性探索,拟试行允许城市居民到农村建设以旅游为目的的"小产权房"以促进发展乡村特色旅游”,谢逸枫明确表示:“这是不可能的事情!”
实际上,海南官方对于小产权房的态度一直以来都十分明确。“从未考虑过给予小产权房合法身份,建"小产权房"属违法建设行为,国土部门一律不予办理土地登记手续,并将予以严厉打击。”海南省国土环境资源厅相关负责人表示。
“据我们所知,海南任何一级政府都没有给所谓的小产权房发过证。”海南省国土环境资源厅副厅长吴开成介绍说。根据海南省国土环境资源厅近期对海口、三亚、万宁、东方、昌江、临高、乐东、陵水等市县的统计,2009年底至2010年1月底,海南共查处私买私卖宅基地1047宗,涉及违法土地面积26.1万平方米,拆除违法建筑23.6万平方米,其中拆除小产权房2万平方米。
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广州今年约5000套经适房将入市
每经记者朱玲发自广州
3月8日,广州市国土和房屋管理局局长谢晓丹表示,为加大保障房的供应,广州今年要完成新开工量300万平方米的保障房建设,预计将有5000套经济适用房进行预售。
谢晓丹表示,2010年广州市将投入45亿元,计划储备保障性住房建设用地8宗、约5平方公里。
据谢晓丹透露,2010年,广州市目前已落实用地的项目有19宗,拟建建筑面积180.19万平方米,其中,廉租住房建筑面积96.97万平方米,经济适用住房、经济租赁住房建筑面积共83.22万平方米。
为调控楼市,广州将重新推出限价房用地。与此同时,通过“三旧”改造增加 城区供应;继续加大对“囤地”的查处,计划全面披露房地产用地开发建设情况;通过综合调控努力防止房价大起大落。此外,还将引入社会力量包括开发商与政府合作开发等形式参与到保障性住房建设中来。
据广州市房管局 新的楼市数据显示,2010年2月,广州市一手住宅交易面积为51.87万平方米,同比增加9.5%,环比减少10.6%;一手住宅交易均价为11963元/平方米,同比上升49.3%,环比上升3.3%。2月一手住宅交易仍维持价升量减态势。
满堂红研究部 主任肖文晓表示,2月的市场仍呈现出量跌价升的局面,这主要是受到成交结构的影响。2月1万元/平方米以上的房屋成交比例已达40%,比1月份高出3.2个百分点,这拉动了成交价的上扬。肖文晓认为,保障性住房的推出将会对市场影响较大,但政府推地的节奏将会是一个不确定的因素。
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房价遭委员炮轰 统计局或增加买房者调查
每日经济新闻
人大代表、湖北省统计局副局长叶青昨天在湖北团住地接受《每日经济新闻》记者专访时表示,今后在房价统计中将综合对买房者的调查,而非目前仅来自房地产商的数据;并且今后可考虑在公布价格平均数的同时,也增加公布分地区、分季度以及分不同房屋面积的价格。
房价涨幅不足存款利率?
2010年2月25日国家统计局发布的《2009年国民经济和社会发展统计公报》显示,2009年,中国70个大中城市房屋销售价格较上一年同比上涨1.5%。这一涨幅都甚至不足前四年涨幅平均数的四分之一,创下2001年以来 中的 点。
上涨1.5%,这一数据与百姓切身感受相去甚远,立刻引起轩然大波。虽然国家统计局中国经济景气监测 副主任潘建成解释说,去年我国房地产价格呈现前低后高走势,年初惨淡,年尾红火,但综合全年数据并不是很高。
但这个解释在政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海看来,并不令人信服。他表示,统计局公布的2009年房地产市场数据,近9.4亿平方米的成交量,估算约4695元/平方米的均价水平,都创出了历史新高。这样一算,“全年房价涨幅24%,平均每平方米上涨813元,也达到了 的水平,与统计数据相差太明显。”
郭海松还认为,房价数据不能解释 数据。“如按同比上涨1.5%数据,2009年商品房价格仅涨了58.23元/平方米。连一年期存款利率都不到的 ,为什么有那么多的资金 进入房地产市场呢?”
另一方面,房地产成本,建筑业、房产商利润与房价数据也不相符。郭海松表示,去年全年建筑业的利润率是上升的,而通常房地产商利润远大于建筑商利润。同时从多家房地产公司近期公布的2009年销售业绩快报估计,“2009年房地产行业整体业绩增速将超过50%。”
“统计局应该将有关房价统计方式以及不同城市的房价细节予以公布,公布数据得出的计算方式,以打消公众质疑。”郭松海说。
叶青对此回应道,统计局的数据肯定是真实的,并且是按照规定的调查方法去做,也不会在调查和统计过程中,对数据做些手脚。
综合考虑买房者数据
他坦言,2009年房价数据确实与一些房产商利润数据,以及楼市 数据不太相符。“统计局的数据收集主要是来自房产企业的销售价和销售数量,有一些不完全真实。”
政协委员蔡继明认为,统计局在公布平均房价的同时,除了说明统计方式,还应该增加公布其他价格数据,“否则,仅有上涨1.5%这个平均数,会给政府带来误导,给老百姓造成错误预期。政府会认为价格上涨不多,从而降低抑制房价和调控的力度;老百姓则会预期房价还会继续大幅上行。”
他认为,应考虑公布如一般商品房的销售比例,商用房的销售比例,甚至是投机性购房的占比。
“统计局在考虑提出购房调查,就是老百姓买房花了多少钱,房地产商报的价格是多少,这两者综合起来考虑。”叶青说。
除了在一些城市设点,增加买房者调查,其他的房价统计改革方向还包括,适当调整和更换70个大中城市房价的样本。而关于增加公布平均数以外的房产数据,也可以实施。叶青说,比如东中西部的不同的数据、分季度的数据。
除了现有的按新房、二手房等不同房屋品种的分类数据,叶青表示还可以按面积来划分,如50平方米、50~70平方米、70~100平方米等划分方式,并且也放到调查的框架里去。“数据越细越能更好地说明问题。”
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