[摘要] 由于销售回款增加,已披露三季报的房企经营性现金流较年初大幅增长。不过,从单季度看,扣除不可比因素后,51家房企第三季度经营性现金流量净值共计48.77亿元,较二季度的241.30亿元环比下降79.8%,
由于销售回款增加,已披露三季报的房企经营性现金流较年初大幅增长。不过,从单季度看,扣除不可比因素后,51家房企第三季度经营性现金流量净值共计48.77亿元,较二季度的241.30亿元环比下降79.8%,其中近七成公司现金流量有所收紧。
财务整体稳健
前三季度楼市销量增加带动地产商现金流增长。根据Wind数据统计,截至10月27日,51家房企前三季度经营现金流量净值达到369.86亿元,而去年同期仅为-258.12亿元。其中,共有39家房企经营性现金流同比实现大幅增长,占比达到76.47%。较年初相比,有40家房企经营性现金流量净值实现增长,其中29家由负转正,资金链较年初整体有了较大改善。
但值得注意的是,从环比角度观察,51家房企中共有34家经营性现金流出现下降,占比达到68%,其中16家公司第三季度现金流转为负值。
业内人士指出,今年房地产市场的迅速回暖带动了地产商 力度,新开工水平逐渐回升。在建项目不断加大投入是三季度房企现金流出现下滑的主要原因。同时,市场成交量环比增长放缓,部分城市出现环比缩量,也是导致现金流出现下降的原因之一。
不过,前三季度房地产上市公司整体仍然保持了比较稳健的财务状况。数据显示,51家房企前三季度共持有货币资金1070.21亿元,较年初的572.96亿元增长86.79%,这也为房企继续补充项目储备提供了有力支持。51家房企平均资产负债率62.36%,较去年同期下降2.23个百分点,整体资产结构仍保持稳定。
存货周转待提升
三季报统计显示,房企存货周转率和总资产周转率同比有所下降。其中,前三季度房企平均存货周转率仅为0.24次,而去年同期为0.40次。平均总资产周转率为0.18次,而去年同期为0.22次。
专家认为,今年以来市场回暖导致房地产可售存量迅速消化,三季度市场可售存量资源降至近年以来的低点。因此,目前开发商普遍面临补库存的压力,这可能导致存货周转速度的放慢。但是随着拿地成本不断升高,房地产企业的利润空间正在被压缩。在存货周转放缓的背景下,一旦房价出现下跌,房企的资金压力将随之而来。
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分析人士指出,总资产周转率和存货周转率出现不同程度的下降,表明企业的资产运用效率还有待进一步提高。房地产上市公司应该在土地储备和动态销售之间保持相对平衡的关系,以减少未来可能存在的资金链风险。
另外,开发商的毛利率仍维持在较好的水平。Wind数据显示,今年前三季度,可比49家房企平均销售毛利率为34.01%,较去年同期下降了5.46个百分点。但是从单季度看,第三季度房企平均销售毛利率达到34.31%,环比二季度提高了1.23个百分点。
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日前,广州楼市观望氛围又起,金九银十略显逊色,然而房地产企业依然高度活跃,热火朝天地演绎着“融资-圈地”的模式。 近记者收到消息,包括恒大在内的5家房企已在香港联交所聆讯,上市之箭一触即发。
地产民企扎堆上市
今年在中国土地市场上一掷千金的企业主要包括两大类,一是资金实力雄厚的国资背景的企业,如中建、中冶地产在母公司的资金资助下,屡创 ,无不令业界称羡;还有一类是上市的大型企业,如中海、招商、万科等。而众多中小民企迫于资金的压力,却难有作为。因此,为了企业的长远发展,越来越多的中小民企谋求上市,如恒盛、宝龙地产已在香港挂牌上市。
尽管一些新上市企业如恒盛地产上市即遭破发,但依然阻挡不了民企谋求上市的热情。2007年谋求上市未遂的企业再次卷土重来。9月底,恒大地产、花样年华、明发集团、 集团以及禹州地产在香港联交所聆讯,目前将依次上市。此外还有更多的企业如中信地产、龙湖地产等已酝酿并在排队中,未来一段时间将是内地房企谋求上市的密集期。
满堂红研究部经理周峰分析,房企上市是拓宽融资渠道的必经之路,未上市的企业,资金只能从自有资金、银行贷款或战略伙伴 三方汇聚。但战略伙伴的 是建立在房企本身实力及 度的基础上,具有较大的不确定性。而银行贷款则涉及到房企本身的信誉度和还款能力,可申请的开发贷款也不可能“长贷长有”。仅靠房企自身的资金,显然是无法支持房企的持续发展的。一旦成功上市,房企便可以通过发行新股等方式筹集更多的资金,为其扩大规模树起强大的后盾。
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开发商看好后市
业内人士分析, 近上市风潮卷土重来,主要是开发商对未来的两到三年的市场都看好,毕竟金融危机的发生几率是10年一次,刚经过了2008年的金融危机,未来3年内再次发生的几率会相对较小。且房企也看到,政府为了避免金融危机对国内经济的冲击,一般都会动用资金“救市”,因此现在房企的信心倍增。
同时,目前土地市场更是风生水起,9月堪称 月,各地 争奇斗艳,各地 均被刷新。9月10日,中海地产以70亿元摘得上海长风公园地块,荣获今年总价 ;9月29日该 即被刷新,绿地集团在上海以72.45亿元斩获龙华地块。与此同时,二三线城市土地市场也是热闹非凡,9月25日,华润子公司金絮丰以22.2亿元竞得南京7号地,一个月内第三次刷新南京 纪录;9月26日,龙湖地产、保利地产分别夺得重庆江北区大石坝组团B宗地、E宗地,两地块溢价率均超过150%。
专家:楼市蕴涵风险
尽管 不断、上市企业纷纷计划融资圈地,但专家提醒,目前楼市出现了一些非正常现象,开发商不应盲目乐观。
在房价高企及政策微调的影响下,9月各地住宅继续呈现量缩价涨。据中原地产监测,广州、深圳、上海、杭州的住宅成交量和高峰相比回落幅度较大,但仍远高于2008年低迷时期的水平;而北京、天津、成都、重庆楼价虽有所回落,也仍处历史高位。近期各地房价依然上涨,但上涨幅度已逐渐放缓。
随着9月市场在量缩价涨的态势中谢幕,备受关注的 周“曲终人散”,各地楼市表现均未如预期火爆,成交情况仿佛进入“休假”状态。尤其是北京、广州、深圳等多个一线城市,假日楼市成交惨淡,观望氛围再次弥漫市场。同时,在 不断出现的情况下,9月26日国务院发布《关于集约用地的通知》,针对开发商 明确规定了相对严格的“闲置”费用标准。
地产专家韩世同表示,地产企业上市,应该对楼市未来风险有所预见,现在楼市成交量已出现了下滑,不排除今后会有新一轮轮回。此外,也有地产人士对于这种“扎堆”上市提出了担忧,周峰分析,假设上述几家房企都能成功上市,且在大致相同的时间段发行新股,便会分流股市内的资金,每一家企业所获得的募集资金不会太多,起码比它们在不同时间段上市所募集到的资金要少。
而且,虽说 近股市有缓慢复苏迹象,但总体的活跃程度已无法跟2007年的“全民炒股”相比,股市游离资金有限,一旦房企在股市内募集的资金不足,但又必须加快储备土地的开发,企业在流动资金方面还是相对比较窘迫的。(罗莎琳)
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楼市业绩火爆刺激股价 地产板块或续领节后行情
统计显示,截至昨天收盘,沪深股市10月以来分别上涨了11.88%和14.35%,沪指重回3100点上方,深成指则兵临13000点城下,市场信心明显好转。值得一提的是,房地产板块在此期间大涨超过20%,成为本轮股市转暖的领涨板块之一。
针对地产股节后的强势表现,多家券商均表示,持续回升的楼市成交数据是推动地产股上涨的主要动力,而政策面的稳定和通胀预期的进一步强化,将导致四季度楼市持续升温,进而推动地产板块继续领涨大市。
数据说话:
销售火爆刺激股价
来自长江证券的跟踪数据显示,国庆 周后,国内24个重点城市一手住宅成交呈现量价齐升的火爆场面。仅在上个星期,广州、北京、上海的周成交量环比分别上涨78.94%、66.94%和10.03%;而杭州、天津、厦门、苏州、昆明等城市今年以来的成交量同比已实现翻番。在销售火爆的同时,各地楼价自9月份以来继续高歌猛进,10月份的 新数据显示,上海、广州、杭州、南京等多个城市楼价已刷新或接近历史 纪录。
在楼市成交持续火爆的刺激下,沪深股市的100多只地产股闻风而动。自长假过后的 交易日以来,申万地产指数在短短12个交易日中大涨超过20%,而同期沪深两市大盘股指仅分别上涨了11.88%和14.35%。100多只地产股全线上涨,其中深深房大涨超过80%高居榜首,而世联地产、大龙地产、丰华股份等大涨超过40%。
WIND统计显示,有近八成的地产股在国庆节后创下了自9月份以来的股价新高。
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