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| 【前 言】外资投行打造的“恒大模式”似乎是一个多赢的方案：地方政府卖地挣钱、地产企业获得了源源不断的利润，而国际投资者则获得了由投行精心设计的高回报的金融产品。但是，事情远非如此简单。 |
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“恒大模式”实际是香港“前店后厂”模式在地产业的翻版
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在跌宕起伏的“造富过山车”背后，土地是所有动力的来源
6月28日下午，许家印签完最后一份合同时，他默算了一下，这一天他总共签了3600个名。这些签名给他的公司恒大地产带来6亿美元的现金，也重新点燃他成为中国首富的希望。
在今年3月20日恒大上市搁浅之后，恒大就成为媒体眼中最危险的地产公司，“濒临崩溃的边缘”。许家印则一直默不作声地留在香港，寻求香港地产大亨们和外资金融机构的支持，以化解恒大的资金压力。
3个月内，许家印马不停蹄地与香港各大地产商和投行代表会面，其中包括李兆基、李嘉诚的长子李泽钜等人。和内地媒体的看法相反，香港地产商们十分清楚恒大旗下项目的价值，纷纷想与恒大合作，许家印左右权衡之后，最终选择了香港新世界集团及其他7家金融机构。 |
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在此轮私募中，香港新世界集团主席郑裕彤入股1.5亿美元；迪拜国家投资局投资1.46亿美元；德意志银行、美林银行等5家机构共投资2.1亿美元。加上此前德意志银行、美林银行等机构投入的5亿美元，恒大地产资本金增加了10亿美元，负债率下降到65％左右。“这相当于做了一次小型IPO。”许家印对南方周末记者说。
此外，郑裕彤还将投资7.8亿元人民币与恒大合作两个项目。恒大还计划将广州绢麻厂、重庆科技学院和上海陆家嘴等3个新项目对外融资，这些项目涉及总地价金额80亿元。
7月1日，许家印告诉南方周末记者，尽管外界传言纷纷，但恒大的经营并没有受到影响。这三个月时间里，恒大没有一笔逾期贷款。即使6月28日与战略投资者签订新的融资协议之时，恒大银行账户上依然有15个亿的现金。
而许家印也依然是中国未来首富的最佳人选。在今年3月，恒大的上市保荐人瑞信和美林的评估报告中，恒大地产的估值高达1300余亿港元，董事局主席许家印持有的股权上市后将超过750亿港元，成为新的“中国首富”。【 详 细 】 |
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| 在投行的精心布局下,恒大地产变成了一座桥梁:桥的一端是有着巨大增值潜力的中国土地市场；另一端则是期待着分享中国土地增值收益的国际资本2006年底,当美林银行的投资代表出现在许家印眼前时,许家印并没有想到两年后,他可能会成为中国首富,此时他掌控的恒 大集团正陷于“资金饥渴症”之中。
在2003年曾创下13个房地产项目同期开发纪录的恒大,因钢铁投资遭遇政策调控而面临资金链断裂的危局。在此前后,恒 大曾试图借壳上市,但因债务纠纷而被迫退出。2006年中,恒 大因拖欠税款而被媒体曝光,业内也风传其资金链紧张。【 详 细 】 |
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| 对于这些依赖“土地财政”的地方政府来说,恒 大宏伟的计划正是他们所向往的开发模式:地产商不但承担了大量市政开发投入,而且地产的升值效应将成为城市“升级”的资本之源
在外资投行通过一系列令人眼花缭乱的股权安排将恒大打造成一座“资本之桥”之时,一些二线城市的地方政府正在热切盼望恒大这样的大地产企业来到自己的城市。【 详 细 】 |
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| 在投行精心设计的“多赢模式”下,中国金融安全与监管正面临空前挑战
如果从微观层面来看,投行打造这套“恒 大模式”似乎是一个多赢的方案:地方政府获得了卖地收入、地产商获得了源源不断的利润,而国际投资者则获得了由投行精心设计的高回报的金融产品。
对于因政策调控而陷入资金恐慌的房地产行业来说,这一“多赢方案”有着强烈吸引力和示范效应。据国泰君安的研究报告,即使在2008年商品房销售额同比下降10%的情况下,整个房地产行业的资金缺口仍然高达7100亿元。【 详 细 】 |
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| 中南海高层密切关注经济恶化风险超通胀问题 |
近期国家领导人分赴各地调研，说明经济运行的确出现了超乎预期的情况，需要重新予以审视。此外，目前国际环境对中国经济不利。曾刚认为，在这种情况下，不能一味地执行从紧的货币政策。
国际投资银行雷曼兄弟中国高级经济学家孙明春指出，由于今年雪灾、地震和洪涝等自然灾害造成巨大的通胀压力，央行用加息来控制通胀预期的可能性有所加大，但未来几个月加息的概率至多为30%。孙明春称，相信央行更担心……【 详 细 】
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现在并不能说需求得到了满足,而是真实需求被观望情绪笼罩,大家都持币待购
加息并不可怕,它只是对开发资金的15%到20%形成影响
目前市场仍处在僵持中,并没有从量变到质变,但要预防市场掉头向下
现在应该出台支持需求的政策,特别是支持购买90平方米以下普通住宅的政策 |
房地产市场正在趋冷,行业内的人士如何看待目前处境,对政策有怎样的诉求?7月1日,本报记者专访了聂梅生女士。
时空错位调整首先出现在四川。因为地震,此前曾经很多人说四川房地产十几年都不会恢复,房价会一泻千里,但成都市政府非常及时地出台了十条关于房地产的政策,包括金融政策中的准备金、土地出让金以及分期贷款、土地许可证以及第二套购房政策等等,进行了新的调整,这就是因地制宜,这就是地方政策注意了当地的冷暖,毕竟哪个地方政府都不希望房地产拖垮了当地的经济。 【 详 细 】 |
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