财经观察：确立“长租转购”，完善廉租房制度

我国廉租房建设和实施进度很缓慢，全国有70多个地级城市没有推行廉租房建设，而推行廉租房的城市，则由于没有稳定的资金来源，廉租房建设步履维艰。这与一些地方政府担心发展廉租房会影响到商品房的销售，进而影响地方财政收入不无关系。

从国际经验来看，英国公房出租制度值得我们参考。据资料显示，1998年全英国大约有2400万处住房，其中，三分之一是出租房。这主要归功于英国大量的公房建设。1946年~1979年间，政府的公房建设占住房总量的比重大约为47%左右。其中，有些年份主要城市的公房建设量竟高达78%。而英国的公房优先购买权制度为公房建设以及维护提高了大量的建设资金。

这种公房优先购买权制度正是值得我国廉租房建设借鉴的地方。根据英国的公房优先购买权制度规定，购房者必须实际占有一个独立性的公寓或房子满5年，并且该公寓或房子是购房者的唯一居所。

在此前提下，房价70%为起点优惠价。居住满五年后，每超过一年再减房价的1%-2%（根据公房质量评估，居住条件差的公寓式套房折扣多些）；住满30年公房的居民，则可以以房价40%的优惠价格购房，但优惠折扣最大不超过房价的70%。随着优先购买权制度的实施，大约1/3的公房租赁者已经购买了原公房。从而，一方面大幅提高了英国居民住房自有率，另一方面为公房建设与维护提供了大量资金。

基于此，我认为在我国廉租房建设达到一定规模后，政府也应当借鉴英国公房优先购买权制度经验，启动我国的公共住房私有化改造，即凡是廉租房的租户，在住满五年后就有权折价购买所租用的房屋，优惠价的起点为房屋市价的50％，折价幅度依据居住期限而定，居住期限越长，折价越多，直至房价70％的上限。

可以说，确立“长租转购”机制应该是我国廉租房制度的重要发展方向。一方面，可以缓解廉租房建设资金压力；另一方面，可以在一定程度上避免出现公共产品的弊端。比如，一般情况下，租房者往往不像产权人那样爱惜房屋。而一旦租房者预期到这房屋将归自己所有，定将十分爱惜自己未来的财产。

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