山传海：多方面证明成都房地产市场已经步入寒冬

去年九月底的宏观调控，让成都的房地产在量和价上都不再乐观。地震以后，成交量又进一步下滑，让整个行业的从业人员都感觉到丝丝冷意。这时有人期望三个月或者半年能够有大的恢复，个人认为，恐怕很难。

首先说需求。住宅的刚性需求曾经是我们一直以来的安慰。但现在看来，刚性并不完全刚性。约三分之一的外来购房者，曾经是成都房地产业的重要支撑。地震以后，大量萎缩；大开发商的带头降价，以及行业总体价格的松动，让很多消费者和投资者驻足观望；股市大幅缩水，物价快速上涨，让消费者的实际购买力大大下降，对未来的预期也不再乐观，让他们掏钱变得越来越难；还有企业的状况，尤其是制造业越来越艰难，造成相当一大部分市民的收入难有提升。这些方方面面的因素，都造成了当前需求的不足，而更要命的是，这些影响房地产需求的各项因素，近期都没有明显转好的迹象，个别因素甚至还会继续恶化，房地产需求不足的局面，短期内难有根本性的好转。

其次说供应。2007年是房地产企业圈地最为疯狂的一年，这些土地受当前形势的影响，开发速度会大大放慢。但由于资金压力问题、后续更低地价竞争问题、政府对土地开发时间限制以及开发商财务费用压力等，这些供应量还会在未来两年内入市。虽然政府在后续时间内，会减少土地供应从而使产品供应量有所减少，但2007年的疯狂供地，相对于当前需求来说仍然是巨大的。这些巨大的供应量仍然会对未来的销售速度和销售价格造成压力。

再次说政府。在中国的经济分析和产业分析中，政府扮演着非常重要的角色。政府角色又分为地方政府和中央政府两个层面。地方政府仍然是以GDP作为主要工作目标，因此保护房地产行业的动机非常强烈。最近成都市政府出台的对房地产行业扶持政策，力度不可谓不大。但即使如此，也难以带动房地产行业大的改观，甚至小的改观也不明显。而中央政府未来两年左右，主要的工作目标是控制通货膨胀和保证金融安全。控制通货膨胀主要是减少货币供应，从而使得用于投资的资金减少，也就使得房地产行业的资金变得紧张。而保证金融安全，从次贷危机的启示来看，主要就是严格控制按揭贷款的质和量。这就实际造成了从供应和需求两个方面的抽血。但整个行业在2007年是土地放量最为疯狂的时间，无论供应还是需求，都需要加大金融支持才行。这种行业扩张与信贷萎缩，给行业造成了很大的困难。

以上是对房地行业三大主体进行讨论。三大主体在实际行业运转中的作用，我想大概是这样一个逻辑关系：由于需求不足和信贷萎缩，开发商最重要的两大资金来源出现问题，开发商为了自救，必然会通过价格这一最后手段来促进销售，而一旦整个行业出现价格垮塌，消费者反而会持币观望，从而引发开发商进一步降价……。于是，整个行业进入了量、价循环萎缩的局面。

当前的形势，已经呈现这样的特征，关键是持续多久。我们可以从房地产行业的周期性来看。房地产行业一个周期包括四个阶段：复苏、繁荣、衰退、萧条。当前的成都房地产形势，正经过衰退期，已经步入萧条阶段。一般来说，这种时期会持续得比较长，从南方有些城市出现过周期的经验来看，持续两年左右，是比较正常的。也许，面对当前的形势，我们不仅要做好过冬的准备，还必须预见，这也许不是一般的冬天，而是一个相对漫长的寒冬。

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