上海楼市风险板块解析

彭浦板块：交通弊端显露 潜力挖掘见底

彭浦板块位于闸北区北部，由于有成熟的彭浦社区为依托，土地供应相对充裕，该板块集中了闸北区的大部分在售楼盘，可售楼盘总面积超过15万平方米。

荒岛报告显示，从目前彭浦地区在售楼盘情况来看，上海临汾名城的销售情况远远好于其他楼盘。从开盘日期来看，康悦亚洲花园与上海临汾名城的翠临星苑、翠临星园都是在调控政策出台后新开的楼盘，而两者的销售情况却大相径庭，可见上海临汾名城的品牌已经深入人心。

尽管地铁延伸段的开通，是周边房地产市场成交活跃的一大因素，但却不能忽视目前乘坐地铁的拥挤状况。高峰期每12分钟一班的地铁，行驶至场中路站时，有时连车门都很难关上。地铁优势的影响力日渐削减。

从道路状况来看，荒岛分析师闵益飞认为该板块并不完善。该区域南北走向的道路只有共和新路，其余全部在到达场中路时被“封堵”。可想而知，随着宝山段居住人群的日益增多，共和新路的负荷将会越来越大。东西走向的道路也只有场中路，情况类似。

总的来说，地铁通车是彭浦板块最大的利好因素，但是随着该板块的价格持续走高，原先较低房价的优势也基本消失。因此可以认为，该板块的潜力基本已挖掘见底。

浦东世纪公园、松江大学城：人气不足早期利好已消化

2005年以来，投资风险板块已慢慢出现在上海外环线外侧的郊区。

房产之窗分析师黄炜炜概括，这些板块在市道向好之际都经过一轮身价暴涨的热炒，由于周边交通环境、生活配套设施等发展尚在逐步成型之中，因此到市场振荡期风险很快显现。这其中就包括浦东世纪公园和松江大学城两大板块。

浦东世纪公园板块的环境不错，交通尚可，但周围缺少足够的超市等相应生活设施，也没有成熟的商圈。而松江大学城板块因为九号线的建设，一度被炒得很热，虽然地铁沿线的楼盘不错，但是轨道交通辐射的区域有限，并且周边的商圈发展较为缓慢。

总的来说这些地区普遍存在风险，短期来看，若投资这些板块用于出租，因为人气不足，房客源不稳定，部分项目可能出现空档，投资者难以支撑还贷压力；中长期来看，类似板块的早期利好已经被先期消化，周边配套环境发展缓慢，赶不上上海整体楼市的变化。

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