特辑：探寻抄底良机 盘点成都八大热点板块底价

编者按：自央行厉政施行以来，信贷紧缩致使炒房行为被急剧遏制，资本市场也谨慎地卡紧融资渠道，全国楼市应声而落。成都楼市情形，则在5.12地震后显得愈发难过。为此，成都市政府也出台了《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》，意在安抚人心，重振楼市信心。距离《意见》过去已近一月，楼市仍未见太大起色，不免让人质疑“政策救市”能否让成都走出熊市阴影。

与开发商等利益集团集体焦虑形成反差的是购房者。在经历排队哄抢的时代后，成都购房者日趋理性，任凭开发商"明折暗扣"促销，仍不为之所动。是开发商不够诚意？还是购房者对房价下降空间预期太大？

本着化解供需矛盾之意，本着促进社会和谐与倡导理性购房之初衷，搜房网特制作成都楼市特辑，邀请六大权威机构与大家一同评估成都楼市八大热点住宅版块价值，从土地、建安成本等方面来拷问各大楼盘底线，探寻楼市抄底良机，用数据告诉你，抄底是否正当时！(爵士夏)

八大热点板块之沙河源：估值4800  仍有下调空间

沙河源区域位于成都市正北方向，以洞子口路为东西轴向，以蓉北商贸大道为南北轴向，沿沙河景观分布了众多商品住宅项目。该区域的崛起得益于2004年市政府对沙河的成功整治，此后三九、金房、芙华、兴元、蜀信（已退地）、正成等开发企业纷纷在此拿地和开发，目前在售的项目有幸福彼岸、水韵天府、兴元绿洲、映日荷花和源上金府等，区域均价在07年下半年的基础上有所回调，但仍然保持在5000元/平米左右，高于同环域的青龙-东林片区。

 区域地价分析

城北2-3环的住宅规划主要分布在以下三大区域：西北的金府路版块、正北的沙合源版块和东北的驷马桥版块，其中沙河源的宗地出让集中在05-06年，而在地价非理性上涨的07年，该区域没有土地公开拍卖（详见附表）。

附表：沙河源片区部分宗地出让情况表(点击看大图)

数据整合：星彦地产市场研究中心

从上表可以看出，沙河源片区土地市场的发展比较平稳和健康，近几年地价和容积率同步上升，06年底的楼面地价已经达到1500元/平米，考虑到持地的机会成本（如税费和财务成本）、土地因区域价值提升已产生的溢价，以及08年市区地价的回落情况，估计沙河源片区的楼面地价水平仍然停留在1500元/平米左右，按容积率4.5计，则区域平均地价约450万元/亩。

开发成本简析

从06年底开始，成都市建筑用途的钢筋、水泥等建材价格大幅上涨（见附图），加之人工费用的提高，建安成本持续攀升。以08年为例，年初成都螺纹钢的价格为4750元/吨，到了“5.12”大地震前夕已经攀升至6039元/吨（见附图），建筑成本不到半年即上涨了100多元/平米。

附图：成都螺纹钢的价格走势图

数据来源：MySpic指数走势图

从开发成本的构成来看，除了土地成本和税收之外，包括前期费用、建安成本、配套设施费用、工程管理费用、财务费用、管销费用等项目，其中比重较大的是建安成本、财务费用、管销费用等。在当前物价上涨和融资困难的背景之下，建安成本和财务费用大幅上升，而管销费用因为工资的刚性难以下调，粗略估计上述六项成本（费用）摊到建筑面积之上，至少为2500元/平米。

区域楼盘底价测算

根据各项成本的估算，本区域楼盘若要实现20%的毛利率，其底价约（1500+2500）*（1+20%）=4800元/平米，目前市场上的售价仍然有一定的下调空间，但如果要保证基本的盈利预期，降价的幅度已经越来有限。具体而言，尽管区域整体环境和配套相似，各项目还因临河条件、交通状况、规划水平、户型设计、品牌价值、物管质量的差异，存在着不同的产品价值和市场追捧度，具体降价情况更是受开发商资金压力和营销战略息息相关。

 附表：沙河源片区在售项目价格信息(点击看大图)

(本文由星彦地产研究员 管乃生 供稿)

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