购房意愿降为历史次低水平 房市能否恢复理性

央行日前公布的2008年第二季度全国城镇储户问卷调查显示，全国房地产市场观望气氛依然浓厚。调查显示，未来三个月打算购买住房的居民占比本季为15.1%，虽较上季微升0.5个百分点，但仍为历史次低水平。

调查的七大城市中，除北京外，居民的购房意愿均较上季度下降。与此同时，不少城市纷纷传来房市交易量萎缩、开发商资金紧张的消息。一时间，部分城市政府和商业银行对未来房价会否进入下降通道、会否引发金融风险顿生担心。

首先，我们应当承认的一个事实是，即使和西方发达国家相比，我国当前的房价也高得离谱。据学者时寒冰研究，即使从绝对值上看，中国的房价与美国的房价已比较接近。他分析说，当房屋作为居住需求即消费需求时，决定房价的是居民的实际消费能力，通常用房价与家庭可支配收入比来表示。在这一指标上，北京、深圳、上海等城市已经超出了世界银行标准的三倍以上；当房屋作为投资需求时，决定房价的力量是房屋租金，国际上通常用租售比来表示，而现在不少人所购买的房屋如果用于出租远不足以偿还银行利息，甚至在房屋快报废时还不能收回投资。这一切都说明，中国房市不仅存在泡沫，而且泡沫已经非常严重。另根据光大证券分析师赵强的研究结果，从房价收入比来看，我国房价超出负担能力30%-40%。也就是说，我国房价被高估了30%-40%。

其次，我们不能忽视的另一个事实是，全国房价不论是同比还是环比目前并没有进入下降通道。1至5月份全国70个大中城市房价统计显示，今年5月份全国商品住宅价格同比上升10.2%，涨幅仍然是在10%以上的高位；只有30%的城市环比微幅下降仅0.1%，多达2/3的城市环比是上升。因此，要说房价将进入下降通道实属牵强。

再者，从国家发改委本月初披露的情况看，全国空置商品住房是在减少而并非是在增多。统计数据显示，到4月底，全国空置商品住房12464万平方米，同比减少1.9%。并且，今年1至4月，房地产开发土地购置面积、完成土地开发面积、房屋施工面积、新开工面积、商品住房竣工面积这几大指标都是上升的，只有几个销售面积指标出现了仅一两个百分点的微降。这些数据说明，今年以来全国房屋销售进展还是相当不错的，销售面积的微幅下降只能从另一个角度证明购房人的观望情绪有所增强，并不能说明交易量在明显萎缩。

 
至于开发商资金问题，不能不说的是，资金链薄弱其实一直是我国诸多房地产企业的通病，他们多年来习惯的是以银行贷款和购房款来搞所谓的"滚动开发"，实质上不过是空手套白狼。业内人士认为，"地产开发商在疯狂拿地及囤积土地的同时，也在制造泡沫。"如今，房价稍有下跌，某种意义上正是他们为自己的不理智所付出的代价。同时，近年来大中小城市房价的轮番上涨，的确大大透支了城镇居民的消费能力。也正因如此，随着越来越多的购房者选择观望，人们预计，销售不景气如果持续到年底，将会有越来越多的开发商难以维持继往的暴利。

换个角度看，由于房地产是资金高度密集型行业，在宏观调控政策紧缩的局面下，开发商只有通过降价销售才能加快资金的回笼和流转。中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌指出，目前房地产市场的种种变化，是一种理性回归的表现，而其中资金则是开发商必须解决的要素，在当前局面下降价销售是最好的办法。

其实，卖方降价也罢，买方观望也罢，都只能证明房地产需求短期内可能受到抑制，但从长期看这些需求并不会消失，因为我国仍处于房地产长景气周期。证券分析师何旭分析说，支持我国房地产业景气的根本原因是商品住宅的供不应求。未来10年旧城改造将带来年均2.82亿平方米住宅的刚性需求，城市居民改善居住水平也将需要5.17亿平方米新增住房供应，农村人口进入城市又将创造3.76亿平方米住房的需求，而2007年全国住宅竣工面积仅仅不超过4.8亿平方米，即使供应在短时间有所增加，也不能掩盖长期的短缺。赵强也表示，当前房市的调整仍是上升周期中的一个短期波动，而非长周期的拐点，当前的政策调控遏制了泡沫的进一步膨胀。所以，我们认为，部分城市短时间的房价下跌有利于开发商回笼资金，有利于对房市泡沫的"消化"，有利于房市的理性回归，这种下跌不仅是潜在购房人的福音，房市泡沫的减少从根本上讲又何尝不是银行的福音呢？ (周剑初)

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