解读天津房价迷局

——解读天津房价迷局：为什么跌VS会跌多少？

二季度已在开发商的盼望中悄然划过了，“红5月”并未到来，天津楼市也未见任何回暖迹象。与前几年的房价飙升相比，如今的天津楼市已进入了滞涨期，或者说，是一路狂奔过后的休息与调整阶段，房价的理性回归已是毋庸置疑的了。

从近期成交情况来看，根据天津市国土资源和房屋管理局及房地产顾问机构的数据统计显示，今年6月份本市共成交商品房4523套，48.9万平方米，均价约7142元/平方米。比上月商品住宅成交面积下降了约15%，成交价格也下降了9%左右，呈现出成交量回升预期推迟的趋势。可见，进入6月以来，总成交量与成交价双双跳水，商品住宅价格近期明显回落。

房子既然是商品，价格波动本来是非常正常的，但当下这种量价急涨快升——量跌价格失稳其实并非正常，其原因何在呢？大胆来分析，应该是整体经济(当然有外围因素的作用)和行业经济出现了问题，而问题的关键就是房地产行业这几年出现非正常发展即行业利润率陡然上升，导致大量投资涌入，形成了投资推动型的市场高涨，其后果就是不可避免的产生了泡沫。这对情形于行业和整体经济是非常有害的，于是国家开始调控，意在挤出多余投资与泡沫，再加上全球经济萎靡、基础原料价格高涨、灾害对购房信心的影响等因素，造成了如今楼市冷却，交投冷清，市场萎靡的状况。这样的状况将导致行业利润率大幅下降，也必将使投资者和消费者趋于冷静，也必将使市场和行业趋于理性，房地产必将重新洗牌重建秩序。这样的背景下，房价必然出现相应的变化。

是什么决定了天津房价涨跌

要想了解房价将会如何变化，天津楼市未来是涨是跌，就要首先弄清楚是什么决定了房价。

在中国的多数老百姓心中，始终有一种商品的价格=成本+利润的惯性心理。因此去年下半年才会有全国很多激愤的城镇居民要求开发商公开成本的局面，仿佛要为房价暴涨讨个说法，好给降价找到合适的理由。虽然开发商一直犹抱琵琶半遮面的制造着这个所谓的“行业秘密”，但前段时间，武汉多家开发商为了将市民从利润不透明的开发商那里吸引过来，抵御楼市的降价风险，首次公开了旗下楼盘的成本构成及利润计算方式。他们称房价主要由土地成本、建安成本、管理成本、税费以及利润构成，其中，土地成本占到4成左右。

回头来看看天津楼市的成本情况。先来说土地，天津公开出让的土地的出让金包括土地整理成本、政府纯收益和市政配套费三部分，近期来看，政府在土地成本中增加了铁路建设费100元/平米（土地面积），地铁2、3号线建设费200元/建筑平米，此外还增加了城投费、加大了土地整理的管理成本等等，粗略算下来，折合建筑面积几乎可以达到约500元/建筑平米上下，更重要的是土地整理成本（如拆迁安置补偿费高居不下）不断加大，整体土地成本上升可谓显著。建安成本，以普通高层为例，随物价(钢筋、混凝土、人工为代表)上涨单方不小于300-400元/建筑平米且仍在上涨中。税费方面，现在销售综合税费达到11.8%；所得税纯益率据说上调至20%，则税费可能达13.05%，这尚不包括所得税清算之说。此外利率上升，融资成本也在上升。如上不完全算来，天津房地产成本的上升是相当显著的。一般说来，成本上升必然导致房价的上升。我不禁要发问，房价，真的只是成本决定的吗？

稍懂经济的人可能已经意识到了问题所在，商品的价格不完全是其价值的体现，成本只是房价组成中的一部分而已，单是去计算成本是没有太大意义的，它并不对最终的房屋售价起到决定性的作用，因此也不能化解人们对房价暴涨的恐惧。房价暴涨，归根结底，更多的是由供求关系决定的。

通常来说，供求两者互相作用，需求决定供应。那么楼市的需求是由什么决定的呢？无外乎两点：购买欲望与支付能力。市场是由亿万人组成的，支付能力由个人贫富能力决定，天津也是贫富差距参差不齐，我在这里就不详细叙述了，只来说说购买欲望的问题。

刚性需求启动天津近年来的房价上涨

无论眼前境遇如何，人，总是有着无休止的欲望。对于购房者来说，购买的欲望，也就是理由有3种：自用、投资、投机。简单的说，自用是指购房者买来自己居住，投资是以出租获取正常收益为目的，投机则以赚取差价获取超额中间利润为目的。

近几年，城市建设进程加快，拆迁力度不断加大、生活水平的提高想改善居住环境等因素，天津产生了不少刚性需求。自住需求的上升，自然使供求关系的天平向卖方倾倒，于是房价上涨，再加上涨后投资与投机需求也会大量产生，于是楼市同时满足了上述3点上涨条件，房价上涨则不可避免。

由于近几年房价上涨较快，许多其他行业的企业见势也纷纷转舵其中，甚至不少中小型企业也乐于加入，想在这块大蛋糕上捞足好处，于是资金渐渐集中到房地产行业，同时也挤占了人们对于其他物品的消费能力。物价也由结构性上涨蔓延开来，加之油价、矿价、粮价人工成本等也纷纷上涨，金融介入房地产业提供开发贷款、按揭贷款的微妙作用，于是楼市开始产生泡沫。

泡沫产生导致天津楼市开始高烧

泡沫是衡量一个行业健康与否的重要标准。有三个数据可以当成判定泡沫的依据：第一，FDC投资占GDP比重；第二，收入房价比；第三，租售价格比。这三点不用我多说，大家应该已经有所感觉，现今楼市存在着泡沫的，也就是说，房地产业开始“生病了”。

造成房地产生病有两个关键原因：一是其行业利润率过高，在资本逐利的本性使然之下，必然导致资金向这里过度密集。二是房地产业既是实体经济也是虚拟经济(虚拟经济简单说就是有金融介入的经济)，加之房地产至多算是资金密集型行业，而算不上管理密集、技术密集型行业，在金融的作用下，没有核心技术，连唯一剩下的资金门槛都变相降低了。虽然国家规定房企需持35%的自有资金，但事实上，只要有买地的钱就基本可以启动项目，因为期房销售和贷款支持都是可预期的，很多其他行业的企业也乐于加入其中谋取利润，于是在高利润而又低门槛的巨大诱惑下，投资大量聚集，房地产业生病也在所难免。

楼市低迷开启房地产业精细化时代

于是调控开始了。在首轮调控尚不能给火爆的楼市降温后，国家也在调整有关政策，包括加大交易成本、收紧银根、调整供应结构和速度等，通过多种手段以挤出泡沫，冷却部分投资，降低这个行业的吸引力。我们知道，除去市场供求因素外，房价=成本+税费+利润，政府的调控，加之经济、地震、高房价等造成的楼市成交低迷，而实际成本与政府税费却在上升，换言之，在上述公式中，在2008上半年房价趋于稳定不会再上升的博弈阶段，成本与税费的上升，肯定使开发商的利润空间受到挤压。开发商要想提升利润率，融资是最有效的方式，但现在这样做又很困难，开发商的上市之路充满荆棘，因此利润率只可能大幅下降，从而挤压了开发商的生存空间，造成投资热情下降，调控也就成功了。

因此本轮的调控治疗与病症还会持续一段时间，资金周转压力较大的房企，在各地纷纷上演退地潮以期回笼资金、降低资金链压力。能退地的还好，不能退的呢？肯定地说，这期间不可避免将有一些实力不足的开发商彻底退出这个行业，但我认为，在调控的冲击下，死一批开发商也未必是坏事，其无需费大脑就可大把收钱的时代已彻底结束，楼市已逼着开发商在产品及各个环节上下功夫，拼实力、拼能力、拼操作力的局面来临。

虽然房地产行业长期还是潜力巨大的，下跌只是调整期的症状而已，但要想度过眼前的难关，尚需要精细化的思考与实践。由于开发商以前的粗线条，精细化操作的空间还有很大，加之房地产业其实也是资源整合的产业，应发挥其这方面的优势，带动其他相关行业的健康发展。资源整合好了，水平高了，效益也就出来了，走这条路的房企也许还有一线生机。在天津目前如此市场形势之下，希望各开发商都能走出理智而明确的一步。

未来天津房价会跌多少？

在如今天津房价仍高位运行的大势下，人们倾其一生购买套住房本来就慎重，从众心理又是痼疾，因此楼市低迷也是较正常的现象，当下房价的涨跌某种程度上说是由各开发商自己在把握。天津的房价已到拐点是不需再争论的话题了，关键是何时下跌？会下跌多少？我认为，还是要分区域看待的。从外围区域向中心区域包围，最好的区域会最后下跌，和平、河西将是最安全的地方。当然，如果市场环境非常恶劣的话，其下跌也是在所难免的。而浓厚的买方市场气氛使商家终于完全放下身段，开始正视价格理性回归，销售价格也出现了不同程度的“暗降”。如目前天津多数在售楼盘都采取2%以上的优惠销售幅度，一些去年涨幅过大和竞争激烈的区域或楼盘，打折幅度已超10%。未来几个月内，尤其是当传统的金九银十到来之际，各楼盘为刺激成交量是否还会打出更大的优惠牌，我们拭目以待。

其实究竟跌多少，还是大家的事，你我都不买，房子自然就跌，开发商挺不住多长时间的。话还得说回来，你不买、有人买，到时候后悔的也还是你。说句老化，市场就是无形的手，看你摸的着摸不着了。

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