大地产商频抄底小企业临出局 地产大腕房价比拼

与其说整合的大幕已然开启，不如说盘整的市场给了许多人以机会。而这个机会对万科、SOHO中国们来说，实在是期盼已久。

有些人还在继续等待，如潘石屹；而有些人则已迫不及待，如王石。但无论是哪一种人都不会轻易退出中国楼市——这场前所未有的“淘金游戏”。

人民币升值，城市化进程加快，数十年积累下的需求释放……不论哪个理由都足以令人血脉贲张，且敢于斥以巨资与全球楼市的萧条走势叫板。这一点在许多人看来是“倒行逆施”，但在更多的人看来这就是中国特色。

“房价应该不会再降了。”地产“大佬”的善变有时比女人心情的转变还要迅速。而对房价下调的拿捏尺度甚至超越了监管部门的操控能力。

于是我们看到，“大佬们”拿地的步伐并未放缓。房价的走势在这一轮轮的叫嚣中间则显得更加扑朔迷离。

本周，万科(000002.SZ)发布了4月业绩快报。尽管其4月的销售业绩增速放缓处于业界意料之中，但在土地市场的萧条期，万科的进取姿态却出乎人们的意料之外。

紧跟万科的扩张步伐，保利地产和招商地产在今年一季度也斩获颇丰。

从率先降价转而率先买地，房价是否正如此前王石宣布的那样已然止跌？此次，以万科为代表的大地产商们是过早乐观还是又一次走在了业界前面？

万科转道土地二级市场淘金

仅4月份一个月内，万科便新增了惠州、武汉、青岛三个项目。合计建筑面积为78.1万平方米，总地价11.63亿元，平均楼面地价1489元/平方米，相比此前新增项目的地价大幅降低。

在过去的3个月中，万科也增加了7个项目，合计总地价约41.5亿元，总建筑面积超过151万平方米，平均楼面地价约为2748元/平方米。截至一季度末超过113万平方米建筑面积已正式过户。

在万科今年1~4月取得的10个新项目中，共有7个大型项目及高端项目，都是通过合作形式获得的，只有天津的两个中小型项目为万科全资拥有。

事实上，万科在一级市场所拿的土地价格依然不菲，例如青岛地块万科拿地价为2707元/平方米。但是在2007年7月的高峰期，同样路段曾有地块拍卖，楼面地价约为1870元/平方米。

但是，兼并中小开发商的项目，却让万科抄到了土地市场的底。其中，惠州的海景别墅项目，地价仅605元/平方米。上海宝山区罗店项目地价约4689元/平方米，均属超值。而在东莞，最新一幅地块的拍卖成交地价为4121元/平方米。就在它的旁边，万科通过二级市场新增的近50万平方米大盘，地价仅为3144元/平方米。

与去年一季度相比，万科虽然土地储备增速放缓，但是兼并速度却明显加大。去年同期，万科新增项目达19个，合计总建筑面积约293万平方米。当时的平均楼面地价为2405元/平方米。但是众多项目中，只有深圳、南昌两个小项目为合作形式取得，万科的权益面积约超过8万平方米。但是在今年一季度正式过户的项目中，万科的权益面积就已经超过65万平方米，其中尚未计算待过户的上海总建面积近30万平方米大盘中的权益面积。其合作项目的地段及所在城市的重量级都有所提升，而且地价也明显比其他开发商从一级市场所取得的价格便宜。

与此同时，率先降价的万科针对房价的态度似乎也有所转变。日前其掌门人王石公开对媒体表示：“我们该降的都降了，应该不会再降了。”

曾是万科集团中降价先锋的深圳万科也开始率先在降价面前止步，转而提出以“绿色技术”(工业化住宅建筑方式等)和“品质提升计划”为基石，建筑“绿色小区”，并以“物业服务创新”等提升物业价值。

“五一”期间，曾经引领华南地区降价潮流的万科，一反常态地在深圳、广州等地开始了轻度提价的尝试，同时折扣额也明显减少，部分新货的折扣从过去总额的1%~2%变成了5000元或10000元的价格折扣。

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