余丰慧：面对从紧货币政策 房价将会走向哪里？

中央经济工作会议确定2008年实行从紧的货币政策后，央行为了贯彻落实这一政策接连出招：先是今年第十次提高存款准备金率，达到14.5%，高出历史最高水平13%一点五个百分点。接着，对于一直犹豫不决的第二套住房贷款按照个人或者家庭计算问题，突然明确为：以家庭为单位计算第二套住房贷款情况。再接着，重新启动了20年前使用过的特别存款工具，吸纳中小金融机构的过剩流动性，不给调控留下死角。12月20日，在再三斟酌论证后，决定从21日开始今年第六次调整存贷款利率。12月5日结束的中央经济工作会议后，短短15天时间，央行4次出台调控政策，平均不到4天出台一项。特别是准备金率一改过去上调0.5个百分点为1个百分点，频率和力度空前之大。彰显央行贯彻中央“从紧的货币政策”的决心。

人们都在纷纷猜测、担忧从紧的货币政策对各个方面造成的影响。笔者曾经从几个方面谈了看法，现在再次对房价的影响做一些分析。当前，以深圳、广州等为标志的房价销售低迷或者价格回落或者出现了买卖双方的拉锯战为标志，使社会出现了关于房价是否出现拐点的争论。作为桃花园中人的万科董事长王石先生公开表示“房价出现拐点是秃子头上的虱子”。给“拐点论者”以巨大的助力。然而，国家发展和改革委员会、国家统计局12月20日发布的最新调查显示，11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月高1.0个百分点。从数据上看11月房价仍然“高烧”不退，但是，央行发布的2007年第4季度全国城镇储户问卷调查显示，城镇居民的购房意愿继续低位徘徊，降至历史次低水平。房价已经进入拉锯局面。这一方面说明落实调控政策，促使楼市“退烧”已进入关键时刻，另一方面也说明拐点之说待时间检验。

有一些重大问题一直在笔者头脑反复萦绕，那就是仅仅依靠从紧的货币政策单打独斗能否真的使房价出现拐点呢？我们必须具体分析影响房价的几个因素。从大背景看，解决我国贸易顺差过大、外汇储备过多导致的流动性过剩问题还要有一个相当长的过程。这期间人民币加速升值已经是大势所趋。敏感的国家热钱通过各种途径进入我国资产领域，导致资产价格包括住房价格走高，是完全有可能的事情。同时，影响房价的土地不但稀缺而且不可复制，政府控制的土地，价格不断攀升，用地的“明成本、暗成本”打着滚翻番，对房价走高起着重要作用。再者，开发商利润空间巨大而且一直得不到有效遏制，对房价走高起到了决定性作用。当然，投资投机性购房行为也是房价走高的因素之一。

我们再来分析一下已经实施的调控措施，一个明显问题是，在需求上的调控措施出台得过多，例如：信贷政策方面，利息不断增加、首付比例一直提高，税收政策也在不断出台，这些都是针对需求的。针对土地以及开发环节的暴利行为的调控政策措施过分弱化。同时，央行出台的房贷政策目的在于防范信贷风险，而不一定是针对房价的。目前，调控房价的着力点应该由过分注重需求调节转变到在国家降低土地成本、增加土地供给上，出台政策遏制开发商的暴利上面做足文章。如果仅仅依靠从紧货币政策，继续在需求上做文章，那不是“釜底抽薪”之策。从紧货币政策、区别对待的土地政策、遏制开发商暴利等多策并举才能使烈马般奔腾的房价在2008年放慢脚步。

需要特别强调的是，房价决不能像股市那样出现大起大落的状况。无论上涨过快还是出现暴跌，对国家、企业以及个人都没有益处，带来金融风险的严重程度是相同的。遏制房价过快上涨，切实稳定住房价，既要态度坚决，措施过硬，又要防止矫枉过正。

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