如果回过去看，半年来的市场销售表现，小户型占了绝对的主力了，而大户型销售进入了一个困境。舒居的大户型怎么才能畅销？

在第六届香港•中国国际地产周即将到来之际，中国房地产高端营销将会得到更广泛的关注与更深层次的探讨。作为颇具代表意义的内陆二线城市房地产市场，成都又应该如何寻找属于自己的地产高端营销模式？成都模式，谁来领舞？

[提要]自09年以来，无论是市场还是业界，对大户型的关注度都甚为微弱，但搜房近日对大户型的调查，却重新火热了这个话题。原来在表面沉寂的掩盖下，大户型在市场需求者的心中早已暗潮汹涌。大户型的未来，市场需求说了算！

做节能环保来讲，真正要达到的效果需要一个适合的住宅。因为成都不像北方昼夜温差很大，成都的气温还是很好。这个很实在。我们看成都也有一些配置比较高的住宅，但是确实在房价方面来说还是有点高。真正好的节能环保产品，从国家推行的角度和消费者购买的角度来讲，适合、实用这样一个节能环保的标准我们认为是最好的。

我们在住博会“明日之家”这样一个契机下来谈建筑节能问题，其实也是希望在全球变暖的环境下，每个企业、每个人都来尽义务节约能源、减少排放，尤其在我们房地产行业，在建筑能源消耗已经占全国能源消耗总量的30%左右的情况下，我们的开发企业与购房者应该更清楚地、自觉地承担社会责任。

目前，“第八届中国国际住宅产业博览会”（简称“住博会”）即将在北京举行，以大力发展省地节能环保型住宅、全面提高住宅质量和性能的“明日之家”住宅概念引领全国。就此话题，搜房成都本次特别邀请四川合力房地产开发有限公司总经理何育林做客搜房直播间，讲述合力房地产探寻和践行建设“明日之家”的过程。

秋交会开幕在即，搜房网特邀成都房地产交易中心主任吴昌宁及正合地产总经理毛勇，共话金秋房交会亮点，并为您的置业投资给出最好的建议。

搜房网推出“2009成都房产投资”系列话题，为置业投资者分析楼市走势，预测投资前景。本期大话地产栏目，正基置业营销总监盛斌先生带来了他从业多年，有关房产投资的丰富经验和心得。

2009年7月，搜房十年庆祝酒会在北京举行；2009年8月，搜房合作兄弟单位吉信行方圆置业十周年庆祝酒会在成都举办。面对即将到来的成都秋交会“营销大战”，这个团队将以怎样的方式面对？搜房对话高端，本期带你走进吉信行方圆置业董事长兼总经理周思泽。

前面两期关于地铁以及地铁对城市和房地产的影响的系列访谈，引起业界和网友共同参与和探讨。这期我们从具体项目来看看地铁和物业之间的结合，以及开发商除了营销，在地铁价值的挖掘上还可以有哪些作为。

作为一种伴随着地铁建设而产生的成都房地产新兴产物，地铁物业的保值升值让人看好。地铁对房地产影响最直接的结果，除了促进市场格局的重整，还会对住宅价值产生影响。而缺乏经验的地铁商业价值的挖掘，仍是中国城市地铁的命题。

当我们在谈论地铁的时候我们在谈论什么？可能已经完全超出了地铁本质上作为快速交通工具的范畴……

楼市现在的变数很大，所以说预测走势可能是很冒险的，但理性的分析对市场判断来说很有必要。

成都十几年的地产变迁诞生了大批丰富多彩的人物，而行业的变迁也通过他们折射出来。今天我们仅从“地产人”的角度来回顾一下我们十年地产的变迁。

搜房的10年，是中国互联网蓬勃发展的10年，是中国城市化进展最快，中国房地产高速腾飞的10年，是互联网与房地产联姻的10年，是网络改变地产的10年，值此中国房地产网络十年之机，“中国房地产网络十年记”系列访谈拉开序幕。

2009年6月5日，“5月星博客颁奖礼”暨搜房《中国房地产网络十年记》大型专题访谈第一期在成都举行。五月星博客十强、世家机构营销代理中心彭致远，《中国房地产报》四川新闻中心主任钟学隽，红星国际推广总监冯珏，盈方地产副总陈辉以及资深房地产业内人士赖瀚林齐聚搜房，共同回顾地产网络和成都房产十年风云变迁。

成都地产十年，风云变迁，地产代理正是其后纵横捭阖，出谋划策的弄潮者。地产代理是楼市发展重要而独特部分，它们每向前迈进一步，地产行业也更接近成熟。本次人物访谈就从地产代理的切口，观成都地产的一个截面。

2009年6月25日，象征着中国别墅领域最顶级盛会的中国别墅节将会在京沪两地联袂盛装启动。届时，来自全国百家城市的高端别墅项目以及上百家媒体和机构以及别墅界相关人士将会齐聚京沪两地，共享此次别墅盛宴。成都搜房也特别在演播室为你邀请到三位嘉宾，共话成都别墅居住文化发展和营销模式创新。

2009成都春交会前后，整个楼市都有这样一些说烂了的关键词：小阳春、回暖、分水岭。这些现象不仅影响了开发商和购房者，也影响着像世家这样的代理和研究机构。2009年5月15日，搜房邀请世家机构的三位总监彭志远、熊锐和张进，畅谈后房交会时代如何进行品牌升级营销。

从上世纪50年代到今天，随着社会的进步和经济发展，婚房也经历了“变迁三部曲”：1950年代-1980年代，当时住房产权公有，主要是国家或单位集中建房分配给职工使用，而一房两隔成婚房也成为当时特有的景象；

2月13日下午，2009年度成都搜房“迎春行动”首届博客迎春会在宽巷子33号滴意咖啡顺利举行，活动对2008年博客发展做了回顾和总结，积极参与搜房迎春行动博客征文的“十大博客之星”获得了表彰。会上，搜房博友们畅谈2009成都房地产市场动态，就危机之后的成都楼市如何应对市场疲软。

我们坚信，信心比黄金和货币更重要！做为一家具有社会责任感的房地产门户，搜房网积极响应中国房地产产业协会呼吁，携手数十家行业媒体，向全国购房者、开发企业发起“暖冬行动”倡议。同时，希望我们的行动能得到您的倾力支持！

成都的楼市将何去何从？成了我们所有人所想。为此，搜房成都网特地组织了弄潮一线的博击者，周旋于土地、房产的实践者和耕耘者，让购房者最终下单买房的智谋者。让我们来聆听他们身经百战，用百般武器挥戈于行业与市场最前言的声音吧，用他们的感悟预测行业的趋势与发展

大师们从城市的角度，一定要把什么是都江堰把它搞清楚，所以我在这篇文章里面引用了一首诗描述。这样一个复苏的地方，这样一片令古蜀先民们都非常敬仰的地方，我们没有理由不下工夫去做它，这是第一点，我要问什么是水，什么是都江，什么是堰，把这个搞清楚你才意味着都江堰在华夏文明中意味着什么，都江堰还在润着天府。

我们今天的论坛准备开始了。尊敬的领导、来宾们、女士们、先生们，大家好，我是四川电视台天天房产的叶健，非常高兴能亲临现场。可能这几个年大家就是有目共睹，整个中国西部商业地产的发展情况，应该说整个西部的商业地产发展速度还是很快的

大家好，很高兴来到成都进行《二十四城记》发布的活动，再次我首先感谢上影集团，因为作为我的老的制片公司，支持我的制片公司，我们合作了三部影片，过去从2002年开始我有机会，我的电影能够在中国就是从《色戒》开始

咱们新特区成立之后呢，相信作为开发商也好，还是作为市场营销公司也好，政府也好，还有消费者也好，都是非常关注的，那么在这个话题上呢，我们今天就一块来讨论一下

房地产市场“拐点”声音不绝于耳。是否真的拐点来临，现在尚难以做出结论性判断。但房地产市场的冷冬气侯似乎越来越寒意阵阵；11月成都商品房成家总量为11742套，而12月商品房成交量却大幅萎缩

这次政策调整是只影响心情，不影响能力。所以现在国家抑制这个流动性的力度在不断加大，比如说发行债券，另外就是开辟一些其他投资途径，现在可以直接炒短股IPO....

我们搜房每期的大话地产，都要聊一些话题,今天我们很荣幸邀请到各位准备做一个七城联动,聊聊七个城市的共同话题.搜房网要反映的也正是全国各个城市面临同一问题。今天我们主要聊一下成都楼市的发展趋势，搜房网莫总昨天特地从重庆赶来,向各位了解具体动向。

尊敬的各位来宾、各位朋友，各位来自商业地产和流通领域的企业家们，大家上午好，我很高兴在这里作为主办方的代表向朋友们发表致词。在各位商家、各界朋友的鼎力支持下，2007中国西部商业地产投资合作洽谈会拉开了帷幕

【主持人】：我们今天的论坛准备开始了。尊敬的领导、来宾们、女士们、先生们，大家好，我是四川电视台天天房产的叶健，非常高兴能亲临现场。可能这几个年大家就是有目共睹，整个中国西部商业地产的发展情况，应该说整个西部的商业地产发展速度还是很快的，为了更好地推动西部商业地产的良性发展，搭建房地产企业与连锁商家互动交流的良好平台，在这里由四川招商引资局、四川省商业地产联盟、四川省商业投资开发联合会共同主办的2007年泛零售业发展与房地产开发商业论坛在此举行了。今天到场的有很多领导和嘉宾，在此给大家介绍一下。主办方领导是四川省招商引资局副局长吴显奎先生、四川省商业连锁投资开发联合会、四川省商业地产联盟冉立春先生，还有我们的演讲嘉宾，中国商业联合会副秘书长商业零售专家王耀先生，中国人民大学经济学博士金融信托专家投资银行家、经济学家孙飞先生，美国格林豪泰管理酒店集团发展部门总经理金志波先生。成都商务局市场体系规划建设处处长石平先生、成都比华利营销策划公司董事长宋达为先生，美的集团国内市场总监雷希贤先生，四川饭店与餐饮娱乐协会会长何涛先生，同时协办支持单位的嘉宾有：兰州瑞德实业集团有限公司董事长王文歌先生，还有美国驻成都商务理事武田元先生，欢迎您。接下来我们就首先有请四川省招商引资局副局长吴显奎先生给我们讲话，有请！

【吴显奎】：尊敬的各位来宾、各位朋友，各位来自商业地产和流通领域的企业家们，大家上午好，我很高兴在这里作为主办方的代表向朋友们发表致词。在各位商家、各界朋友的鼎力支持下，2007中国西部商业地产投资合作洽谈会拉开了帷幕，在此我代表主委会对今天参加会议的连锁零售企业、金融投资机构和商业地产的各界代表和专家学者们以及新闻界的朋友们表示热烈的欢迎。本次会议志在为商业地产开发商与品牌商家的投资者之间搭建零距离、快速配对平台，通过招商和选址，降低商业地产的成本，提高效率，促进西部地区商业地产的发展。近年来，随着四川经济的发展，房地产业务也得到了较快发展。以成都为例，成都房地产的开发量一年比一年大，2006年成都房地产开发完成的投资是169个亿，增长了39%。其中住宅完成投资439个亿，商业营业房完成投资179个亿，由于信息不对称，商业地产项目开发的开发商们迫切需要从商业企业进行有效的对接。本次洽谈会正是为了解决这种对接而搭建的平台，通过这个平台，各个开发商可以快速接触商家，各品牌商家和国内外的投资商也可以大量地优选项目，寻找合作伙伴，快速适应品牌和市场目标。通过这个平台希望能够促进投融资以及四川房地产业的发展，促进四川省流通领域的发展。预祝本次大会成功，谢谢各位。

【主持人】：非常感谢刚才吴局长激情的致词。接下来有请格林豪泰发展部总经理金志波先生。有请！

【金志波】：尊敬的各位领导、各位来宾，大家上午好，我来自格林豪泰酒店管理集团。这次非常荣幸能够来参加地产招商大会，由于我们是做连锁的企业，主要是做连锁的酒店，在全国我们也是大力拓展，也希望在西部能够有一个快速的发展，这次特别感谢主办方给了我们这样一个机会能够和大家进行一个短暂的交流和认识。在这里我主要想介绍一下经营型酒店的历史和发展趋势，经营型酒店目前在国内炒得也相对比较热，也是一个热门的投资行业。应该是从2001年的时候，整个中国的经营型酒店业快速发展，其实它的起源是在美国，最早的时候，在20世纪70年代，在美国一些高速公路口或者快速干道的地方，经常去国外的朋友就知道，叫汽车旅馆。在国内发展成经营型的商务酒店，在国内主要集中在商务区、市中心，汽车干道的汽车旅馆发展还不是很多。由于国内经济状况还不是很适合主要像加油站附近、快速干道，因为这些客流量还不是特别多，现在主要是集中在休闲旅游城市客源比较大的地方。在国际上，经营型酒店占的比例是比较大的，像马力奥特、希尔顿这些酒店，经营型酒店和这些酒店的比例基本上是7：1，经营型酒店占大部分。经营型酒店的营收在酒店业的70%份额。在国内来讲，经营型酒店占的比例不足10%，营业额就更差了，在国内占的比例是比较小。目前，在全中国酒店总的店数已经超过了29万家，出租率并不是特别理想。2004到2006年连续的统计数字平均的出租率都在下降，2006年基本上不会超过54%。在这样一个环境下，现在的酒店应该是有一半的房间是空置，为什么经营型酒店发展得这么火爆？这对整个酒店业来讲，也是一个比较大的机会和挑战。经营型酒店占的份额又小，但是酒店入住率又差，最主要的原因，我们大家应该是比较清楚，酒店业的信息是不对的，我们经常出差到一个地方，一个三星级酒店和一个四星级酒店，有可能三星级酒店比四星级酒店还要好。这就说明中国酒店业急需要改变的一个状况，就是不能给大家一个很安全的、很透明的信息。很难在出差之前我就知道这个酒店样子是什么样子，我去了就很满意，或者能达到我的要求。这是目前中国大部分酒店还达不到的要求。

【金志波】：现在经营型酒店发展得比较快，例如国内的一些品牌，如佳（谐音）、锦江、莫泰，在国外的EPS，这些发展得比较快，相对来讲入住率也比较高，最主要的原因，第一是客人入住率比较高，更加务实，出差旅行到一个地方，不见得要住得非常豪华，主要是干净就可以了。第二，到了一家基本上知道这些产品信息是什么样子，之前就能够了解，这是酒店非常受欢迎的原因。现在国内的酒店业是群雄逐鹿，逐渐面临白热化的竞争，在两三年之内也有一个比较大的洗牌，类似于家电业，因为它也是做渠道的，渠道也面临一个比较大的洗牌。主要是看产品的竞争力。格林豪泰酒店是在2004年进入中国，我们是进入得比较晚，我们是第一家全美资的经营型酒店，为什么说是第一家呢？在2004年我们注册的时候，国内还没有对外资酒店全面开放，注册合资的可以，全外资是受限。当时外经委等各个地方跑得比较累。我们在上海注册了格林豪泰管理酒店公司，这标志格林豪泰正式进入中国。我们公司主要是由美国几个比较大的集团来投资的，美国的API公司，还有台湾的大通集团，几个大集团投资了这个酒店。第一期投资是三千万美金，到现在累计注册资金已经达到了2500万美金以上，我们经常到各地去建连锁酒店，就要求驻地投资，今年我们预计投资在一个亿美金左右。现在格林豪泰整体的发展，我们04年第一家店的开业，我们04年11月份、12月份，我们连续在国内开了三家店，05年在国内开了七家店，05年主要是公司的系统上、信息系统的开发上做了大量的工作，06年的上半年，我们还主要是在调试系统这一块，06年下半年我们开始提速。到06年12月31号，格林豪泰在全国总店数达到了68家。到目前为止，截止昨天，我们格林豪泰总店数已经达到92家。目前在西部我们也在逐渐选点，成都第一个点也已经签约，重庆还有三到五家店陆续签约，包括西安、兰州等等地方，我们开始全力地选点。我们预计到今年年底，我们的总店数能突破250家。我们主要拓展区域还是长三角、珠三角、西部地区，还有京、津等。总的床位数希望达到四万个床位以上。

【金志波】：格林豪泰来到中国，最初的定位我们还是经营型酒店。现在提到经营型酒店还是以一个旅馆的形式来出现的，例如佳（谐音）、锦江这些老牌，锦江是96年发展到现在，在国内的影响力还是相当不错的，他们的确对经营型酒店业做了很大的贡献。我们来到国内之后，我们对整个经营型酒店的产品做了一个比较大的改良，最主要的改良我们是希望做成高性价比的产品，我们采用的价格还是性价比的价格，但是服务要达到商务型的服务，基本上是在三星、四星的了。从目前我们的硬件标准是安全，可以达到四星级的标准；软件服务基本上类似，达不到五星的服务，因为有很多产品是简化的。从我们现在的入住的客人比例，也是商务客人居多。我们主要考虑国内市场商务状况的发展，从去年统计数字来看，国内的商务型客人和休闲旅行客人的比例已经反过来了。以前休闲旅行的比例是比较高的，占到60%左右，五一、十一、春节，包括平时的休闲旅行比较高。现在商务型比例已经超过了52%了。现在整个改变非常非常大，这一块的客源也比较多。刚才提到比较大的区别就是硬件上、设施上、价格上、目标客户群上都是比较大的，我们希望给客户提供一个高性价比的产品。我们周边的酒店都是在150元美元左右的价格，现在是149元美元的价格。这个房间的设施是没有任何区别的，同样经营型酒店的价格，提供同样的产品。同样有朋友提到改造费用会不会增加，这个我们可以探讨，这个完全不必要增加大投入的。

【金志波】：无论从成本控制各方面，我相信还是有很多空间可以做的。我们现在酒店的外籍人士也是比较多的，不同的酒店有10%到40%的外籍客人入住。商务客人对我们的认可还是比较高的，国外的商务比例占到30%的以上。休闲的占到10%，因为我们不接散客。做连锁酒店最大最大的优势就是会员，现在所开业的酒店，6个月以上的酒店会员都达到40%以上，反复消费是比较多的。这一块是我们酒店比较有优势的地方，我主要介绍了一下我们的酒店。这次来也希望跟诸位有一个很好的合作机会。在这里我也介绍一下我们公司在全国是什么样的合作形式。

【金志波】：我们主要有四种合作形式：第一是租赁。诸位都是地产界的精英，有很多房源和业主，我们希望提供20年的租赁房源。地点我们也有一定的要求，新建的、原有的都可以。我们对很多新建物业更感兴趣，第一是现有酒店，第二是新建的。我们对很多旧的物业改造，我们也抱着一种谨慎的态度。因为全国酒店的客房量比较多，而且空置率比较大，我们希望在原有酒店客房基础上有一个改良，这样对行业也有一个比较好的促进。第二种合作方式就是加盟，现有的酒店、物业不希望租给我们或者不希望卖给我们，让我们来进行管理，共同输出品牌。第三是合资，我们可以合资合作。第四，我们也可以购买。我们选择物业的标准应该是在2000到10000平米都可以。径深在13到18米都可以。做房产的都比较清楚，要交通比较便利，有停车位，靠近商务区更好。今天在这里也不能讲得太多，下午我们会有同事在这边和大家有一个深入的沟通。我也希望这次大家能够找到很好的合作机会，也希望我给大家讲解一点点经营型酒店的概念，能够给我们双方的行业找到一个契合点，再次感谢主委会、感谢大家。

【主持人】：我们谢谢金总经理给我们讲格林豪泰现在在中国的发展状况，他是意犹未尽。不过他也提到了，在下午的时间可以和大家进行更好的交流。接下来有请中国商业联合会副秘书长、零售专家王耀先生给我们谈一谈中国零售市场的发展现状以及趋势的分析，有请王先生！

【王耀】：非常感谢大会主委会给我一个机会跟大家共同交流一下整个商业形式。今天的题目中有两个，一个是零售业，一个是地产。今天我所谈的更多是在零售环境方面。今天在座各位很多是地产老板，地产老板也好，商业老板也好，都需要知道零售是如何发展的。零售这几年发展非常非常快，这种快可以用两个可以说明，一个是可以关注到越来越多的外资进入到中国，因为发展快，外资才会到这里投资，寻找机会。第二，我们可以明显感觉到市场竞争越来越激烈。大家做地产也好，做商业也好，尤其很多大型商业设施这两年普遍会遇到一个问题，找品牌难，找大型知名品牌更难。这是很多商业地产商需要知道的零售商业环境。我今天给大家介绍一下零售的情况。

【王耀】：我们国家近十年发展的速度是非常快的，我们从这个图表当中就可以明显感觉到，从我们的GDP走势来看，一直是高位，这个是跟全球来比较，我国国家的发展在全球平均来讲，近三年全球GDP的增长平均在4%以上，2007年货币基金组织预测是4.9%，这样高速增长的情况下，这几年中国的GDP都在10%以上。我们可以看出来，这张图表就可以明显说明一个问题，中国经济的发展始终保持着良好的发展态势。还有一个可以看出来，从99年开始，基本上每年一个台阶往上升。这几年，从2003年开始，经济学家普遍关注，包括政府也普遍关注固定资产投资。很多媒体在呼吁我们国家的固定资产投资比较高，我们从这一张图表当中可以看出来，2006年固定资产投资虽然是在高位，但是增长速度已经明显回落了，这就说明政府宏观调控方面起到了很大的作用。还有一个我们可以注意到，我们国家的进出口，这个数字始终保持着高位增长，我们从2001年到2006年的中国进出口来看，发展非常激烈。这引起全球瞩目，用三句话来讲中国的经济发展，第一，快速增长。第二，效益比较好。第三，物价低。消费品市场是什么样？从97年以来，我们实际增长速度都在9%以上，年均增长速度超过10%。2006年的消费品增长是13.7%。

【王耀】：另外一个非常重要的变化，就是农村市场，因为06年以来一个重要的变化就是县级以下消费品市场活跃，与城区消费品市场基本上是同步。从这张表当中可以看出，除了2月份以外，每个月的增长速度是均衡的，这就说明市场是成熟了。2月份是春节的因素，1月、2月都是春节的因素。但是从三月份以后，增长是平衡。从这一张表我们可以看出城市和农村增长速度的比较，尤其是2005年、2006年，农村的增长速度和城市的紧张速度基本上接轨了。这两年我们国家实施对农村的优惠政策，给农民减轻了负担，增加了补贴。农民确实增加了收入。从2006年我们可以看出，农村的实际增长和城市的实际增长基本上是稳步的。所以这两年农村的生活确实好了。尽管这样，但是对于消费品市场来说，主体还是在城市。我们从这张表中明显感觉到，城市所占的比重，从01年到06年来说，始终是在上升。尽管农村发展很快，但是从比重来说，农村比重还是不断地下降。我们明显感觉到消费品市场主体在城市。另外一个高速增长的就是住宿和餐饮业。这两年的发展速度平均都在15%以上。我们从06年12月份我们就可以看出来，每个月的增长都在高位。为什么我们国家的社会消费品总额会保持快速增长？我们觉得有四个方面的原因。

【王耀】：第一，最低收入。城镇的可支配收入是11759元。所以我们从这张图表当中，我们可以看出来，城镇居民人均收入和农村居民人均收入，从01、02、03、04、05年，尤其是02到06的增长速度，基本上是同步的。

【王耀】：第二，我国的城镇化水平稳步提高。城镇化水平所占的比重，94年我们占的比重到了2006年的比重，我们可以看出来这个比重是逐年提高。这就是说大部分城市化的水平当中，一个是我们的政策，另一个是农村居民向城市居民的转移，所以这个指标就逐年提高。

【王耀】：第三，物价水平。上涨幅度比05年回落0.3%个百分点。从下一张表可以看出来，从97年以来，98年是负的，从02、03年出现正的，04、05年都是比较低的物价指数，但是经济仍然保持高速增长，所以这个经济环境是比较好。

【王耀】：第四，社会集团对零售业的增长有明显的贡献。我们知道我们国家社会集团的消费是表现得比较突出。尤其是随着办公、企业之间的交往，社会集团的消费经过测算，对整个消费品市场的拉动大概在4%左右。

【王耀】：另外，我们谈一下零售业的发展情况。这几年是一年一个台阶。04年是5.9万亿，05年6.7万亿，06年是7个亿，07年8万亿基本上没有问题，每一年一个万亿的台阶上升。大型零售企业对零售业主导地位已经初步形成了。我们看县以上，就是500万以上的零售企业进行统计，比去年同期增长1.3%，这个数字明显提高。高于全社会0.7个百分点。这张图表就可以明显感觉到，06年所占社会消费品比重是明显高于05年，所以大型企业的比重在市场地位中越来越重要。这里统计了500家大型零售企业，从06年来看，大型零售企业实现主营利润是615.4亿元，我们从06年就可以看出，利润总额同比增长36.7%，我们可以看出大型零售企业利润增长是非常好的。第三，我们可以看出，我们每年做一次全国零售百强的排名，分析他们的发展情况，今年2007年4月8号我们公布的，第一位是位是国美，它的营业额是800多亿。从06年的零售额看出来，百强当中，占的社会消费品总比重也达到了11.44%。从下一步图表就可以看出来，零售百强每年所占的比重，零售百强当中增长速度这两年还是在比较高位的增长速度，最高的时候可以达到40%的增长速度。但是规模却是不断扩大。下一张，我们从这张曲线可以看出来，零售百强占社会消费品比重05年是5.4%，06年是11.4%，逐年提高。所以大型零售企业对零售业的贡献率应该是非常大。

【王耀】：另外是市场集中度逐渐提高。前十位就占了整个百强的16.7%。另外一个特点，这两年专业店发展非常迅速。从04年当中，只有6家。到07年，就到了11家，这11家占了23%。所以专业店发展速度非常快，另外可以感觉到的是外资。我们拿出一些大店来看，像沃尔玛，06年新开16家。家乐福06年下开11家，百恩居、麦德龙也开了。我们仅拿沃尔玛和家乐福来看，在全国主要城市，包括二级城市都能看到他们的身影，他们的发展速度非常快。这一张我们可以看出，04到06年他们的发展速度应该是非常快的。在专卖店当中，专业店当中，我们拿出这个比较以后，就可以看出国内做的比较好的和国外做得比较好的差距有多少。家福特、家得宝东方家园等我们明显感觉到外资发展速度明显快于内资。在百强当中，外资是什么样的发展格局呢？他们也是一年一个台阶发展。所以我们可以看出，06年当中外资发展速度是非常快的。

【王耀】：除了谈零售以后，我们谈商业零售或者商业地产应该关注什么东西？因为我们每年接触很多商业地产，普遍感觉到有几个问题商业地产应该非常关注，第一是商业网点规划。同两年前商务部要求制定商业规划以来，我见到两百多个城市已经做完了商业发展规划，成都也有。这个商业发展规划对我们商业地产商来讲非常重要，它直接告诉你什么样的地区可以做什么样的商业业态。第二，商业地产商应该了解各种商业大型商业区的发展，因为这是我们地产商非常关注的。第三是品牌商业的发展。这里面我给出两点，第一是特色经营，大型商业非常多，但是做好的企业占的比重不是非常大，因为市场竞争非常激烈。我们可以关注时尚性强的商业企业，有很多年轻人消费，他们关注的主要是时尚，年轻人这一类的月光族的，这应该是商业地产应该关注。第二是高档。我国快速发展时期，这些高档的需求是逐渐逐渐提高，尤其是高档奢侈品，能够经营高档的百货店来说是我们比较关注的。比方说上海预言黄金，他一年可以做30多个亿。第二就是专业化，我们主要给出这么几类，第一是服装，我们做商业地产，尤其是大型商业地产当中，服装是最主要的一块，但是服装引进哪个品牌，这是我们地产商应该了解的。振荡非常强，从开业那天到现在人气不是很大。很多地产商应该关注。现在有三个，ZARA  HM  MS  CA他们已经计划进入。因为一个ZARA，他两千平米一天可以买到80到100万，它是最时尚、流行的东西，消费者就跟这些品牌走，必然使得整个地产商就起来了。另外像家电，国美、百安居等，我们要关注这些专卖店。再一个，我们要谈专卖店的发展动态。专业店的发展动态直接影响到百货店，你在引进专业店的时候，你要看到未来百货店、专业店怎么发展。因为未来专业店就在跟百货店抢生意。

【王耀】：我先介绍一个专业店的发展动态，再介绍怎么抢生意。比如以服装为例，大型的专业店他们就是2000平米，他们是卖品牌，百货店的价格非常便宜，专业店的价格要高一点。但是他们请了名师服装设计师。这里面比例最大的就是服装。平均来说，01年到06年当中，从22.5%上升到25.9%，服装在大型零售业的比重是逐渐提高。如果这些专业店把百货店的生意抢走了，百货店就非常难过了。我们可以关注前三个品牌，前三个品牌就占到将近10%。男装、女装，前三个品牌占的比重就将近10%，最高的是男西装。家电也是这样，为什么家电那么火？我引进前十个品牌就可以。比如冰箱，前十个品牌就可以占到80%的市场份额。全自动洗衣机86%，彩电88%。我们从这些数字可以看出，前十个就做这么大的份额，他们做专卖店就非常容易了。同时在化妆品当中，外资占的比例确实太高了。01到06年来看，美容、护肤当中基本上都是外资，可以占40%以上的市场份额，现在是美发中的比例，外资占的相对小一点。最后我们给出07年对市场的预测，我们仍然会保持比较好的发展态势。同时，商业物价指数大概在2.8%左右。以上是我对市场的分析，谢谢各位。

【主持人】：我们谢谢王先生精彩陈述。刚才仔细听了听王先生，有三个词是经常提到，一个是稳步，一个是增长，一个是提高。我相信各位能够感受到商业地产发展之路了。接下来有请成都比华利营销有限公司董事长给我们介绍一下成都商业地产创新之路。

【宋达为】：各位好，我是宋达为，是成都比华利房地产营销顾问公司的董事长。今天首先介绍一下我们公司所提供的服务，因为这是目前在成都商业地产开发所需要的环节，我们公司分为两个部门，一个是大项目部，专为五万平米以上的项目开发专门提供商业地产开发和商家的定向招商服务。中小项目部是为一万平米以下的商家和商业地产进行对接的工作。目前我们在成都代表签约的项目有华润24城，商业项目总面积28万平米，可出售面积是在20万平米之间，这个规划正在定，即将开动。另外，华润的翡翠城，总面积有15万平米的建筑面积，商业面积大概在11万左右，这就是我们替华润做全程的商业开发服务。中小项目部成立不久，但是绩效非常好，就像刚刚格林豪泰金总监的第一个店，他们到成都来了两年，没有找到店，委托我们两个礼拜，半个月我们就帮他们锁定了老统建办在东城根的建筑，因为我们是做建筑设计，我们可以算出来他的年收入是多少，根据房间，我们算出他能接受的租金。其实大家都是我们的客户，前五名的商业连锁我们提供给他，格林豪泰是从洛杉矶来的，他们的老板是我的朋友，所以我优先推荐格林豪泰，统建办也非常高兴，外资进入了商业。

【宋达为】：我简单介绍一下成都商业地产的情况。这两三年以来，我看了不少的项目，尤其是大型的项目，是一片伤痛、伤残、伤心之声啊。不仅成都是这个情况，在北京也好不到哪里去。因为它的规模更大，伤痛情况有过之而无不及。为什么会产生这种情况呢？第一，中国的商业地产正在开发的初期，缺乏经验，没有固定的模式可以追寻。第二，因为是在开发初期，很多专门在大型商场跟购物中心里的商家正在萌芽之中，很多还没产生呢，不像美国的SHOPINGMALL，已经有60年了。它的档次，从高档、中低是可以并存的。另外，各种衣食住行只有MALL里有，为什么美国购物要去MALL，因为是一站式，在中国是找不到这种店。它的重复性太大了，我在MALL里买的，我在外面买更方便，我为什么要去？这是一个大的问题，不是体量大，而是市场需求是多少，我们非常重视的，否则自己就把自己打死了。第三是开发商对于商业地产觉得很困难。大家觉得为什么要那么费劲去做商业地产，不但开发很复杂，后面还要经营管理，大多数开发商都是以建筑住房的方式来造购物中心。这就导致了什么情况？你造出来的是商品房了，不是商铺了，商家是要做生意的商铺啊，你做商品房他没法用啊，商品房又不能住，那怎么办呢？只好摆起了，就造成了大面积无效商业面积的空置。这就发生很矛盾，今天我见到了很多连锁商家到场，他们又为了找不到商铺而着急，这个矛盾现象就很突出。

【宋达为】：应该怎么解决呢？我今天讲一个实际的例子，我不讲理论，因为讲理论太累，我讲一个实际操作的项目。三个礼拜之前，武侯区产业办公室找我，他说他们要打造整个武侯区商圈，因为这在市里面交通最方便，最靠近市中心，整个体量也够大，他找我，大家来啊，商量商量，你给我们出谋划策一下。我对武侯商圈也很了解，中间有一个项目就是我们做的。我去了以后，我说总量够大，不能让商家各自为政。因为周边都是我的客户，6家商场，12家超市，我可以把它编织到项目中去。我们看哪些商家来了，我们有序地来编织。第二，看编织的位置，看怎么放进去。我说这样吧，大的我们只能讲原则，我们找块地，咱们来实打实的实战经验吧，主任说好。我就点名了那块地。第三天就把业主找来了，业主也不知道怎么办，我就要了地块的红线，规划条件，因为地理位置我很清楚，我就去了。昨天我就用投影的形式，他们也够重视，武侯区的区长也来了，还有业主代表，我就开讲。

【宋达为】：我先打了一块土地位置跟红线图，上面打了一个大问号，干什么？怎么办？接着我就说了，第一，做大型商业开发最关键的是什么？主题、定位、业态组合。这个想不清楚，肯定后面是一败涂地的，我的主题是什么？我的主题是车轮上的红牌楼，我要跟步行街的春熙路对抗，因为在成都大的商业开发没有一个能够跟春熙路争锋，因为它太强大了，所以我要走一条区域化的、区别化的路线，我要拿我的弱势跟它的强势来竞争。春熙路在市中心，它的问题是什么？它的价格太高了，它的停车位太少了，它的进出开车是很不方便的，我去春熙路我都不开车，我打车，倒不是舍不得停车费，而是停车位太难找。所以我要利用红牌楼，二环路是成都的动脉，城内城外的中分线，每天是10万辆车，川藏路又是十字交叉，可以从市中心到城外的三环，可以把城外的人引进来。我估算了一下，二环路跟川藏路如果有序的发展，体量应该在50万平米以上，可以跟春熙路、盐市口对抗。我要做非常足够的停车位，因为我在成都做过调查，开车购买的金额是不开车购买金额的8倍。

【宋达为】：各位想想看，为什么？因为开车购买的是一个礼拜看一次，你坐公车，你骑电驴子，你能提多少东西？开车对我来讲，我看到车轮滚滚，就看到财源滚滚。第一是汽车为主，这是我的主题。第二，业态组合。这个购物中心我算了一下，我的策划，不是理论。我根据这块土地能做的面积，根据我想哪些商家适合来，哪些商家在附近有店，它的竞争情况我要确定，然后确定我的业态内容。我看了以后，第一，百货，二环路边是很多大百货，因为在春熙路已经有了，他们俯视二环，看到财源滚滚，收入非常好，大家都想在南边、西边是首选，城东是有潜力，所以百货公司是第一要素，整个规划出来以后，168000平米左右，我做了4万平米的百货公司。第二个业态，有几家超市也找我，想在这个地区，我也规划了，做了21800平米的超市。在国内的品牌超市，是2100到2200平米，我做的是21500平米，在楼上，十字路口做了一个门厅，可以坐服务梯下去，这样超市的含金量也可以提高一些。第三，红牌楼是整个成都、四川乃至西南地区的汽车汽配商贸中心，我一直有想做一个适合中国的汽车中心，我在美国做过4S店的AUTOMALL。我在台湾卖过1200台汽车，所以对汽车行业非常了解。在当时，我想干这个，但是汽车受限，进不来。所以用了3万平米打造了汽车展示的4S中心。第一，你要买50万以上的车，奔驰、宝马、奥迪都在这儿。二楼我打造30万，三楼打造40万。所以你不用担心了，你要买10万的车必须得到五楼去。汽车一年有两三百亿，为什么不做？不是不做，而是不知道怎么做。所以我就想实现这个理想，在这个地方规划3万平米的汽车销售中心，每年大概在10亿到30亿之间。大家看精典汽车，大概在7000平米左右，就能做得那么好。我的面积是它的4.2倍，地理位置也有很大的优势，我能把它打造出来。第四，我有一个20到30亿左右的汽车销售中心，肯定有个很多汽贸、保险、贷款等等公司跟着我来，所以我打造一个百货公司8千平米的写字楼，在裙楼上做了一个写字楼，将近2万平米，我是有目的性的。剩下的第五部分，我做了1800平米的商住小户型。商业地产不要改变它的适用性。其实商业地产，如果你懂，是最赚钱的。我的商业面积达到了85%左右。所以，剩下4万平米的车位，我打造了380个车位，地面有230个车位，地下有1200个车位。以我的经验，这些大的商家和主力店看到这么多车位，只要合乎他们的使用，他们会争先恐后地来跟我谈的。

【宋达为】：我再说一下，我的定位就大了，我的超市是区域性的定位，我的百货是超区域性的，全市级的定位。汽车是什么定位，整个西南以我为幅地的定位。我讲了这个以后，所有建筑规划图纸，从上到下都是贯穿的，只要做了外墙装修，我就能算成本，我就可以算出我的成本是多少，建筑成本、开发成本，整个开发成本加上地价成本，我算了，大概是七亿六千万。因为我对这个物业很了解，所以我能估计我的总卖价是多少。我的总值在十亿四千万左右。那我就可以得出我的利润在两亿八千万左右。如果资金到位，工程管理可以的话，20个月我可以造得出来，我打两年，我把开发期间设定为三年，这就是开发商最关心的，我就可以算出按照国家规定，七亿六千万的总投资要求35%，大概是两亿七、两亿八，这是我的自筹资金，所以我也能赚到两亿七、两亿八，我除以三年，是34%吧。所以开发商很高兴，能够完全满足。这就是在国外，在美国，在先进国家怎么来操作商业地产，不是闭门造车，不是拍脑袋。

【宋达为】：为什么华润请我，因为我能做到，我的项目没有开工之前，我能跟70%的主力店全部签约，保障我的项目成功性，规避我的风险。这也是美国商业地产的成功之道。今天要讲的还很多，但是因为时间的关系，我把我要讲的已经表达出来，我希望能对大家有所注意，所以今天要达到三个目的，第一是介绍我们公司，第二是介绍我们能干什么，第三是分享我们的经验。在此我要感谢主办单位给我这个机会，同时也预祝此次大会能够成功，谢谢大家。

【主持人】：谢谢宋先生的讲话，他刚才谈到了商业地产发展的问题。我们也看到了，整个商业地产出现了很多街、MALL、广场，速度很快，但是做得不是很好，特别是在外资，做得比较很好。但是和餐饮还是接洽得比较好。下面有请餐饮娱乐执行会长何涛先生，给我们讲一讲餐饮集群发展与商业地产的开发，有请！

【何涛】：各位嘉宾，各位朋友，大家好，首先我代表四川省饭店与餐饮娱乐协会对本次论坛的主办单位——四川省招商引资局、四川省连锁投资开发联合会、省商业地产联盟表示热烈的祝贺，预祝活动圆满成功。冉会长给我定的题目是《餐饮产业发展与商业地产开发》，这也是比较大的题目，前面几个嘉宾演讲很精彩，我注意到后面还有石处长的演讲，主持人也说要控制时间，所以我要把我的发言缩小到三分半钟。

【何涛】：首先还是要给大家报道一些数据，06年数据显示餐饮业十分活跃，首次突破一万亿，达到一万零三十五亿元，07年预计突破1.2万亿。这些数据可以显现出我们餐饮业和商业地产都是呈发展状。从03年开始，我就提出一个观点，构建餐饮产业集群是促进我们餐饮产业化发展的重要举措。我们商业地产就为餐饮产业发展提供了平台。以前我们在谈到这个话题的时候，我们往往要举上海的新天地，今天也很高兴四川的一品天下、锦里、四川耍都也初具规模，可以看到前景无限。我们最近做几件事情，也是在推动餐饮产业集群的发展，一个是重要川菜产业化基地，这也是商务局委托我们做基地的规划。

【何涛】：这有几个版块，其中有一个，中国川菜连锁化品牌孵化及展示园区，这是一个产业集群。很多餐饮企业想寻求合作，我们经常也到省外寻求发展的时候也有理想的口岸。我们计划07年要成立一个商业地产的专业委员会，一方面服务行业，另一方面为我们商业地产体招商和后期服务。第三，我们也做商业信息化服务的拔建。这也是以相关产业为核心的专业网站，另外一个吃住网站，还有我们协会的官方网站。这个也是为我们的行业企业和房地产企业在地产口岸方面搭建一个平台。最近我们协会也与包括港澳台等30多个城市建立了友好关系，上次在北京举行的商业地产联合会一致同意，以NGO网站作为信息交流平台。同时我们与美国、加拿大、泰国等国家的行业协会建立了联系。这与推进餐饮产业化发展，搭建更高、更好的平台。餐饮产业发展与商业地产开发，从某种角度来讲，就是平台的嫁接，基本上就是赢在平台，我预祝在座所有的朋友身体健康、发大财。谢谢。

【主持人】：何先生的讲话很实在，我也实在一点，接下来马上有请中国人民大学经济学博士孙飞先生给我们讲一讲中国房地产宏观走向以及地产的发展趋势，有请。

【孙飞】：各位西部的朋友，大家好，四川广元是我的故乡，很高兴来到成都演讲。成都我来得比较多，我也很喜欢这个城市，今天给我20分钟时间，我也抛砖引玉，把我的观点谈一谈，希望大家获得比较大的信息量。我要讲三点，第一是中国房地产政策走向。今年房地产调控政策是怎么走向呢？在座的老板比较多，我希望企业家们不光有实际操作的经验，也要有战略眼光，国际化的视野，这样才能立于不败之地。我个人认为，今年的宏观调控还会加强，但是会更加精准化。首先，主要的调控政策是货币政策，还有土地政策、税收政策，我想它会产生一个联动的效益。

【孙飞】：在货币政策方面，在今年一个月以前，某网做了一个嘉宾访谈，我认为中国已经进入加息的周期，进入了加息通道，今年还会加息。这是一种信号，要抑制固定资产投资过热的势头，加息肯定是在所难免的。我们的土地政策越来越严格，大家可以看到，九部委部级联席会议要加强宏观调控，四川的土地方面也被提出了，这预计土地政策方面会愈加严重。物业税等等方面的东西还会重新提出来，物业税是打击投机，抑制投资。我要解释一下这个概念，我们买房自住，这个要精确一点，一个是投资，一个是自住。国家出台政策主要是打击投资。我想宏观政策走向主要是这么一个趋势，经过这几年的宏观调控，手段越来越高明，也越来越艺术化，注重软着陆。

【孙飞】：第二，我讲一下房地产的走势。我认为中国房地产走势长期向好。现在城市化进程在加快，是四十几，未来要达到60到70%，这个步伐是不可阻挡的。从宏观层面来讲，整个趋势肯定是趋好的。前一段时间跟潘石屹同行讨论，这一定有隐患。但是我讲的是整个房地产市场的指数，这个指数对国民经济是有作用的，也只有参考意义，实际作用不大。因此我提出来，每个城市要不定不同的房地产价格指数，也要制定城市和郊区的价格指数，去年有媒体提出北京的房价首次超过上海，这个概念是错的，北京的郊区和上海的郊区全部加起来做一个平均，这个是错的。北京三环以外的房子一万块钱就可以买到，而上海内环的，普通住宅就要两万多块钱一平米，因此这个统计口径是有问题的。

【孙飞】：另外我也提出市场细分化理，房地产市场一定要细分化。目前中国整体的房地产市场是一个结构性问题，供应结构出现了问题，供求不平衡。这也是我们要解决的，实际上国务院的国六条、国八条也意识到这个问题，温家宝在人大报告上提出的也是有针对性的。我们国家高层管理部门已经充分认识到房地产供求失衡症结所在。商业市场跟住宅市场是不同的，住宅既是商品，也是住宅，应该建立市场保障体系。比如在成都，这个商业地产是不是过剩了？这个价格卖不卖得起来是市场说了算。所以商业地产商们应该更加敏锐地把握市场，政府切实应该承担起应该承担的责任，保障贫困人口、中低收入人群的住房保障问题，而开发商，我个人认为企业是以盈利为目的，他们唯利是图，我觉得是不可厚非。但是政府要切实承担责任，住房保障体系建立起来以后，这个市场就是良性的，是一个完整的市场。

【孙飞】：我概括一下，中国房地产市场大部分是上扬的，但是部分是有泡沫，上海的房价肯定是要回落的。上海首先是上海的上海，再次是全国的上海，然后才是全世界的上海。上海的人均GDP才多少啊，为什么要和纽约看齐啊，如果十年、二十年以后跟纽约看齐还可以，但是现在已经透支了。政府的报告也说上海的房价要回落。上海、广州的房价应该进入预警状态，上海、广州的房价相对平稳，但是去年以来、深圳、广州、北京都出现了非常大幅度的平抑。政府在大量地供应经济适用房、廉租房。很多人都说不应该建经济适用房，中国不同的城市条件不一样，北京的适用房太少了，普通市民排队半年、一年排个号，买房，如果很容易就排到，价格就下来了。如果经济适用房供求平衡了，差不多就要停止经济适用房的建设。如果经济适用房不需要排队买，就说明我们已经满足了这个政策。我们商业地产应该做什么，做中端、高端、豪宅。我们应该要盯准这些高端市场。

【孙飞】：另外，西部还有很大的成长空间，比如成都、兰州、西安，这些城市还有非常大的上涨空间，因此在座各位无论是住宅市场还是商业地产，我个人认为空间还有很大，应该加大投入。我讲第三点，中国地产的大趋势是什么？我在很早就提出来了，是以信托为主线的多元化、国际化，我提出我的观点，因为目前来讲，我们的房地产金融市场是非常残缺，非常不健全，现在中国的房地产金融市场一直是银行一行独大。数据已经说明了系统性风险集聚在商业银行，对房地产业的支持来讲，2005年贷款余额3.07万亿，个人住房按揭贷款1.84万亿。而我们保险业对房地产业没有贡献，资本市场在05年没有上市公司，06年有两家地产公司上市。而房产信托呢，集合信托资金有两百亿，加上其他不知名的信托，一共500亿。其他非银行机构给我们提供的支持是银行业的1%，差距太大。因此我提出加快非银行金融机构建设。我们要实现一个银行加信托加融资的组合资本市场，未来的趋势，银行对于房地产业的绝对贡献还会增大，但是相对比例会逐渐减少。信托会逐步加大，为什么？房地产信托已经成为房地产金融市场的有效补充，而中国银监会2007年3月1号正式颁布的信托投资公司修订意见稿出台了，取消了信托合同200份的限制，个人投资门槛提高了，机构投资者不限。这也为我们未来房地产信托实现公募标准化，加快建立我们国内融资市场奠定了基础。

【孙飞】：现在已经有一家信托获得了批准，来试点。以后逐步在深圳交易所、上海交易所融资市场的成立。因此，它是地产金融创新的主流。我们新加坡、香港发展得很好，我们香港的领会基金一上市就募集200亿，未来我们国内的融资市场建立以后，国内的直接融资市场就打破。你们可以长期持有物业，动辄就募集几十亿资金，你们也可以收购其他的。我建议大家符合国内资本条件或者国际资本条件的尽快进入资本市场，如果你能够在A股上市的话，能够上市尽快上市。另外，外资机构也纷纷涌入中国，包括我们可以看到东亚银行、汇丰银行、花旗银行已经在中国设立了独立外资法人银行，这对我们也是一个信号，大家用钱不但可以用中资银行的钱，也可以用融资的钱，还有股票市场也可以为我们服务。外资银行为我们的国内房地产开发商提供服务，这个趋势越来越明显。外资银行有什么好处呢？他主动为我们提供服务，期限比较长，综合利率比较低，大家要广开渠道，实现融资的多元化。我总结一下，总的来讲，我们中国的房地产总体发展趋势绝对是很好，特别在西部地区，有更大的发展空间。另外，房地产金融一定会实现以信托为主线的多元化、国际化。谢谢大家。

【主持人】：我们谢谢孙老师刚才从宏观方面给我们讲了商业地产的发展情况。今天各位来到现场的目的是非常明确的，我们还是直接立足成都，相信大家也非常想了解成都的商业网点和零售业的发展状况。下面有请商业规划处处长石平先生，给我们讲一讲零售业的布局。有请。

【石平】：各位专家和到会的各位商业地产、商业零售以及媒体的朋友们，大家好。很高兴参加今天这个论坛，前面各位专家就各自不同的专业做了精彩的发言，下面我就成都商业及网点布局、网点管理和零售业的情况做个发言。供今天到会的商业地产商和零售业的朋友们参考。

【石平】：成都的商业我做个大概的介绍，很多成都的媒体代表参加了今天的大会，我想成都的商业我就不多说了，古时候就有扬一益二之说。去年成都的零售规模是150个亿，这除了重庆以外，在西部是第二位的。零售业中连锁商业达到了24%的比重。这也是成都总体的商业规模，都是规模，一说就知道，成都商业就是这么个情况。

【石平】：第二，成都商业网点规划，这也是讲了很多次的，今天有很多新的朋友，我对成都商业网点规划做一个大概的介绍。我们去年六月八号市政府以16号文件发布实施，对成都的商业总体是一个中央商务区，两个商业区，有19个区域性的商业区，6个组团中心，有110多个社区商业中心，这样一个大概的构架。

【石平】：近期我们商业网点规划这一块有这么一个工作状态。第一，很快提出食用农产品规划。这是农产品的规划，政府非常关注的市场工程，是菜篮子工程，是民心工程，这个工程已经到了专家论证阶段，马上提请市政府讨论通过就会发布实施。今年我们还将做成都市商品市场的布局规划，我们按照统一规划、集中集约，对商品市场做一个总体的发展城郊型发展商业的思路。向城市外围调整，包括荷花池、五块石这样的大型批发市场区，都可能业态向外引导。还有我们的商业网点规划马上要部署20个区、市、县做分区的商业网点规划，这可能和在座的关系密切一些，因为市上的规划都是原则性的一些规定，规划的实施必须细化，我们将在四月中旬20号以前要布置给区、县做商业网点的分区布局规划。
   
【石平】：第三，对规划的管理动态，这个事大家更加关注。国家的商业观点管理条例，从政府这一条渠道了解到最早五月，最迟七月将会出台。因为这个条例是我们国家第一部规范城市商业网点管理的法律，上个月20号，商务部体育建设司调请了各个城市的市长就最后一个问题进行了研究。因为我们城市商业网点规划条例当中对商业网点的规划、布局、建设、管理都做了很多规定，这个条例延伸到了规划国土使用，包括国土供应开始，到定点，到建设的管理，到业态的管理。因此条例的实施对我们商业网点的布局说产生很大的影响。第二，成都将强化对商业网点布局的管理，因为大家都知道，按照现行的政策，只是对外资零售大卖场实行报备管理，以及审批管理。我们将很快的按照WTO条款的要求，内外资一视同仁。因为国家在税收上，大家都知道内外资拉通了，对它的管理肯定也会拉通的。而成都也打算按照市政府的要求，不一定要等到商务部这个条例出台以后，在商业零售政府管理这个方面，以前我们拿了个稿子出台，已经争取过大家的意见，但是地产商不一定知道。成都市将加强对我们规划当中有距离要求的零售大卖场的管理，比如说综合性超市、购物中心、仓储式超市和大型专卖店这一类的，凡是我们规划当中有具体要求的，将加强管理。因此，提请大家注意，我们的方法上将采取公示加会商，原来是公示加听证，这是出台的条例的规定，根据成都市目前的情况，做听证这一块，时机不太成熟。因此，打算用公示加会商的办法，将商品市场三千平米以上的大卖场先管起来再说。基于上面几种情况，我给大家提点对策，因为这是论坛，对地产商应该多关注商业规划和规划的管理。一是规划在业态布局当中有距离的大型超市、专业店等注意业态选择的多样性。大家在建设大型商业设施的时候，一定要关注我们对规划有具体要求的，在引进业态的选择上一定要注意政府的管理。以免在招商过程中与政府的管理冲突，成都在前期已经不乏这方面的例子，大家都知道。二是要关注国家条例的出台将直接影响商业地产，条例中规定，五万平米以上的商业设施建设和一万平米以上的零售卖场的设立，在五万平米的建设环节和一万平米营业面积的设立环节都要实行省、部的报备、许可制度。第二，关于商业零售业应该更加关注商业规划，对有具体要求的业态一定要注意具体要求。区域上，根据成都市的情况，在区域上注意二环路以内目前的密度已经很大，市委市政府有关领导的要求当中，明确的表示要发展郊区型商业，而注意二环路以内的零售卖场的布局。对这一块，实际上我们说在商业网点管理上主要是有具体要求的业态。但是对于百货店没有具体要求，大家都知道。对一般的专业店、专卖店也没有具体要求。我是说在二环路以内注意密度问题，主要是指对有具体要求的，比如说综合超市这一类的。当然有些业态，比如商品市场，肯定二环路以内、三环路以内都不可能再布局。零售业更应该考虑在三环路内外以及周边组团以及其他的二级市考虑大型卖场的布局。
 
【石平】：成都市按照现行的规划，成都市周边的六大组团都是五、六十万、七、八十万人口规模，有很多商业零售的巨头们给我提出每报批一个网点的时候，成都市商业容量的问题，我说成都市确实还缺少这方面的研究，既然这个商业网点的规划已经有具体要求，而且在商务部规划的业态分类当中的具体要求，成都市已经做了很大的改动。以综合超市为例，国家标准要求两公里布局，两公里是空间直线距离，但我们成都因为考虑到城市的集中度和人口密度，把它改成了两公里左右。实际上这给大家留出了空间，但是一定要注意两公里左右不可能左到一千米以内。

【石平】：二是注意前面提到的内外资一视同仁的管理。因为商务部的八号令明确规定外资投资商业领域的管理办法要实行审批制度、许可制度。但是对内资没有相应的管理办法，而八号令是在我们国家加入WTO以后，按照服务业的有关规定，对国内商业的保护期在去年12月11号已经结束。因此，国家商务部在制定相关政策的时候必须按照WTO条款，前面已经提到，国家在税收政策的调整上已经拉平了，因此在管理上也会拉平，即将出台的条例就没有分什么内、外资。三是中小零售企业多关注城市社区商业和农村新型社区的商业网点布局要求。我说的中小商业零售企业指三千平米以下卖场的零售企业，包括餐饮企业，零售企业，这些更请大家多关注成都市社区商业建设，城区社区商业和成都市在实施城乡一体化过程当中平原地区五千人左右一个集聚点，这也是完全城市化的农村社区，注意中小商业向这些社区发展。谢谢大家。

【主持人】：时间也差不多了，最后就有请美的集团国内市场总监雷希贤先生给我们讲一讲通路渠道的建立和市场策略。有请！

【雷希贤】：各位嘉宾，各位朋友，大家早上好。主持人要我做一个关于家电营销的话题，这个就不用谈了，我在这里简单地跟大家沟通一下。今天是商业、房产的一个论坛，客观地讲，我本人也是门外汉。我谈一下我的感觉，尽管我们也涉足房产，但是我们是比较小，06年销售12个亿，跟在座的比起来要小很多。我们在市场感觉中，发现商业地产和品牌的需求是相互融合的关系，所以供方项目设置规范一定要营造出品牌商想要的东西是什么，所以这个要充分地理解。我们大部分房地产商在造房的时候或者营造商圈的时候，更多地是我要什么，我要造出什么，我想更多的应该去想市场需要什么，对方需要什么，现在市场的现状是房地产商有商招不起来，而更多品牌商是找不到租面，这个现象非常突出，我们在全国有两千多家专卖店，我们在选址过程中发现这个问题非常突出，这个就是我的感觉。其二，我认为商业地产是一个建设容易，规划难的行业。如果说我们的建设初期不能有一个精准的规划和定位，那么我们房地产的销售或者招商肯定会受一定的阻力。跟房产相关的就谈这点，最后卖卖广告，介绍一下我自己。

【雷希贤】：广东美的集团06年销售额是580个亿，我们规划2010年达到一千个亿。我们在家电行业属于世界第五强，我们的员工有十万人。我们在很多地方都有基地，我们的产业链设置涉足房地产、物流、机电。这几年美的先后并购了华联、荣事达、清江电器厂以及重庆通用空调设备厂。现在在全国我们有两千五百多家专卖店，我们希望跟在座有更多的合作，谢谢大家。

【主持人】：雷总监真的是语速惊人，速度很快。今天上午已经有了超时了，整个高峰论坛就结束了，谢谢大家。

主持人：今天是3.15消费者维权日，在今天我们网友和购房者法律意识都很强，但是就我个人觉得，3.15不光是就3.15这天来维权，而是应该提高自己法律意识，应该做到天天都是3.15，这也是我们一直的口号。
我先说一下今天的会议大家就畅所欲言，把自己身边接触到的案例或者一些纠纷给大家讲解一下，然后我们这边自己也整理了一些网友在论坛上发表的问题，到时候咨询一下律师和专家。

我先说一下我自己身边真实的事，昨天晚上朋友给我打电话，她是想买某个楼盘的房子，但是她是第一次购房，然后所有细节以及合同方面问题她可能是外行，她就问我，包括该项目背景她都不是很清楚，然后我就把我知道的东西简单给她讲了一下，她最关心的是在办按揭的情况该项目是先交3万元预付款，然后给你办一家VIP卡，现在很多开发商都这么做的，但是我在网上知道的是，开发商在预售房子的营销活动，通过预约登记，可能存在一些陷阱，我不知道这个问题几位律师怎么看的，就是给我们大家澄清一下背后是怎么操作的？

李远拓：是这样的，没有拿到预售证之前，开发商是不能拿购房者一分钱的，作为开发商来说，前期费用非常紧张，其实VIP卡，什么会员卡这些是一个变通，开发商在前期缺钱，因为现在很多开发商都是这么做的，但其实这种方式是变相的提前收费。

主持人：那意思就是说如果要购房之前先弄清楚开发商是不是拿到预售证。

党鹏：比如说开发商的种种卡，搞会员VIP卡，从某种形式上说，这种集资行为怎么界定，是不是非法集资，它也是一种融资呀。

罗德军：现在位置还没有非法集资这种说法，收这种排号费和诚意金是违规的，但这个还没有提升到非法集资这一块。但是有很多比如说自己建房那种，大家若干人一起建房，这种集资建房有这种说法，但是现在没有这种统一的官方认定。

党鹏：我举一个例子，就不举成都的，春节前我做过一份稿子，就是内蒙古一个公司，他欺骗了政府，他要建一个非常大的项目，接近50亿，但是他现在没有拿到预售证，甚至没有国土证，进行有奖销售，甚至VIP卡来进行集资，现在这个人抓了以后，上面给他界定是非法集资，现在我们很多成都开发商有类似的问题。

李远拓：他们没有本身差距。

党鹏：后来还是取到了国土证。

李远拓：他其实最大差距就是在这方面，开发商收这个钱是实实在在把这个项目近起来，那个人是没有把项目建起来，他如果把这个项目操作起来以后，他最后就不叫非法集资。这个是根本的东西。

党鹏：我们回过头来说成都，比如说某一个企业，他也做融资了，也通过发VIP卡，以前成都的烂尾楼是不是也可以界定为非法融资？

李远拓：前期来说应该不是，只是开发商在操纵，非法投资谋利的。

杨林：也可以通俗一点说，非法集资，你要说对这个非法集资界定，没有这方面的先例，如果把VIP卡都界定成非法集资的话，房地产销售会成为很大的问题。

罗德军：还有一点购房者在选择楼房的时候，实际上购房者也可以看一下，如果这个企业开发商没有收诚意金，相对而言这个开发商更有实力一点，购房者应该通过这个此面来了解这个开发商实力怎么样。还有一些我也知道做得比较规范，有些发售VIP卡，但是没有收钱的，他通过发VIP来了解这个市场到底怎么样。这两个项目恰好是我的顾问单位，就是拿定金之前的确一分钱没有收，虽然是VIP卡，拿到预售许可证才开始做。

主持人：可以总结一点，诚意金代表一种实力。

李远拓：我个人来说，其实业绩才是最终反映。

主持人：会不会有这种说法，发VIP卡，有些购房者在购房之前有诸多比较，他可能为了留住这些客户，也不一定是他就缺这点钱。

罗德军：VIP卡也是作为销售手段当中的目标之一。

王语：其实说白了是开发商一种手段，房子本身存在的问题，像这样的一些比较大的问题，我们业主应该通过怎么合理合法手段来维护自己的权益，罗律师先说一下。

罗德军：我觉得购房者维护合法权益手段很简单，就是严格按照合同办事，签合同的事把合同上面能够预

见到的都给它写上，而且这种晚交房在官方版本当中是界定的很清楚的。

主持人：罗律师，你刚才说严格按照合同来做，但是现在好多开发商都是样本合同，其实我们消费者处于弱势状态，就是你拿合同我给你们签，我们有异议该怎么提出？开发商范本合同都是不会给你做这些。

罗德军：我觉得有点像扳手腕，就看谁的劲大，如果在买房市场情况下那可能开发商就做不了，如果在买方市场方面，如果对合同要进行修改，这样就容易修改，实际上还是看市场供求方面，还有一点对合同，就我们的经验，实际上合同多多少少还是可以做一些修改，因为有时候销售人员，他有一种销售策略不，他会说不可以修改，如果用户真的不买他的房屋了，他也会把你喊回来，好说好商量，就跟在商场买衣服一样讨价还价。

主持人：我们看论坛网友发了一个帖子，具体房子就不说了，他当时拿到开发商合同上面写的产权180个工作日拿到，但最后并不是这样的。

罗德军：商品房规定90天，如果双方有约定的按照双方约定来。

主持人：如果预期违约的话，要赔偿千分之三。

罗德军：办产权证取于官方的时间。

主持人：那具体产权办下来的时间有规定吗？

李远拓：这个不能简单的说，因为他报了材料，材料又不齐呀。

主持人：我之前就以为真的是90天就能够拿到。

李远拓：开发商往往有些误导消费者，因为我看到一个售楼部他们有很多方案，他并不是完全不能改，后面说我要跟上面请示一下。律师对这个方面都很了解，而且了事往往杀价会杀的很过分，老百姓一般改不了，我们去可以改动一些。

罗德军：有些老百姓提的对开发商来说是达不到的，也有部分是稍微过分的。

杨林：我想说老百姓对商品房这一块很多有特殊规定，商品房特别是一般的消费者对这些规定不熟悉的，像这样的司法解释可能学法律专业的要熟悉一点，一般消费者对相关法律不熟悉的话，如果要依照法律来办事情，肯定有难度。二手房买卖这个更加复杂了，也可以说很多时候是双方自己说出来，然后一条一条列出来，我也接触了一些奇怪的例子，然后就把其中一页没有签字更换了一下，而且是一些关键的字，所以要说买卖房子，一手房和二手房我认为合同是很关键，当然开发商有官方文本，等到最后找律师的时候，合同已经签了，怎么说我们也只能按照合同来办事，所以签合同的时候，合同是很关键的。

李远拓：就相当于你买房子，你肯定买房子了吧。

主持人：我没有。很多以前我在朋友做销售，他们现场都是很厚的合同拿过来，售楼小姐一个劲地催，很多朋友带来律师朋友去签，签了之后还是会出现一些问题。

李远拓：律师方面也不是每个律师对房地产方面都很专业。其实像老百姓的话，遇到购房的时候，应该都到专业的律师哪里咨询一下。

王语：如果像遇到这种情况，有延迟交房的，它是在所有合同里面都有表述的吧？

李远拓：是的，它有选项。

主持人：咱们买房看合同，可以找专业房产律师，律师很好界定，但是现在有很多业主，收房了，有些要看房屋质量各方面，现在验房师这个行业的话，专业机构比较贵，现在商场有一个新兴行业就是民间验房师。

李远拓：民间的能够达到什么程度就不知道是怎么样。

党鹏：尤其是风水师什么的，比如说某一件房子风水不太好的，我们看风水不太好的，风水师会找你当冤大头，他就帮助开发商把一些滞销的没有人要的拿出去，这是风水师的功能。

主持人：那咱们权威国家鉴定机构一般去什么部门？

杨林：应该本身就有一个工程鉴定。

党鹏：装修是装修。

李远拓：鉴定机构必须是通过国家资质审核的。

主持人：那就家装这块，之前也有媒体曝光，有的名字听起来都很权威，消费者没有办法辨别真伪，这个该怎么界定呢？

李远拓：这次人大开会，就在提这个问题，以后应该很规范。

党鹏：以后“全国牙防”组织也不能这样说了。

杨林：以后不管做什么都应该有这个依据，它没有这个资质，这个标准，这次人大将有一个认证的资格出来吧。

罗德军：这个跟社会经济发展有关系，比如说在西方国家经济发展很好了，比如说汽车碰撞，可能是某一个组织，这个组织论证大家都可能认同，我们这块大多数人还比较盲目崇拜中国什么什么，全国什么什么，在西方国家实际上这是不存在的。

李远拓：因此也说不清中国将来发展怎么样。

罗德军：这个靠实力运作起来。

王语：民间同样有这样组织在国外。

罗德军：在西方同样也很多都是靠民间组织认定。

李远拓：特别多各种各样的协会。

王语：但是我觉得像目前购房者还是处于相对弱势群体，相对来说，可能刚才也说买房市场和卖方市场，而我觉得我们更多的要让这些人有一定权益保障，比如说我们现在遇到一些豆腐渣工程，肯定有可能的，论坛里面经常有，包括我自己最近也有买房子，发现交房的时候，到处都有问题。

党鹏：尤其现在精装房，这种问题最多。

王语：对，包括这种现在找开发商有很多程序，最后也不一定能够解决，像我们现在能否通过一些比较直接的方式，有没有相关的部门可以受理，可以帮我们指引一下？

罗德军：如果像这种房屋质量问题，可以看双方协商，看协商有没有结果，如果协商没有解决，可以找相应的政府部门，主管机构的反应，再退次就是打官方，可能就是三步走吧。

党鹏：我感觉购房者签订的和前面的文本合同，这个是没法改变的，关键的就是后面的补充协议，因为我接受过卓锦城很多购房者补充协议，具体条文我就不说了，但是消费者签订这个补充协议的时候，一定非常谨慎，比如说你的精装房，你的浴盆应该用什么牌子，什么价格的，这些都应该跟开发商有很明确的约定，这样你收房以后，比如说你房子哪里出问题了，精装房的浴缸不符合你的要求，本来应该买2千块钱的，给你500元够给你打发了，还是第一步要走好，补充协议要走好。

李远拓：如果合同签的的话，如果确实证据没有却找的话，可以走道第二步。一般情况下走道第三步的话，都是老百姓证据不是很充分，开发商会作让步，只要你把合同签好了。

王语：对于签定合同方面，能不能给我们网友普及一下？

李远拓：商品房购买合同跟网友普及的话，是根本不可能做到的，因为这个涉及的东西太多了，不能一概而论，别人提供出来范本是什么内容，根据他们的内容而来，你想在很短时间培养出一批网友是专家，肯定不可能。所以说最好的办法，不要期望任何一个网友成为专家，我们就是专家。

王语：所以说要把基础工作做好。

李远拓：我经常在咨询台的时候，有的时候我看到你的合同确实签的很有问题，我说你们做生意大老板，怎么不把合同看仔细一点。

主持人：很多购房者觉得他自己比较楼盘以后，他就觉得我信任你开发商，而且现在很多都是找大背景的，有实力的开发商，如果到时候真的出现了问题，人多也好说话。

罗德军：这个是消费者有感性，缺乏理性。

党鹏：就像卓锦城，看到新加坡大的开发商，但是结果一楼的地基垮了。

主持人：现在如果买房者要退房的话？

李远拓：合同没有约定要退，可能就不能退，主体框架没有问题，还是选择在这里住。

主持人：其实购房处理消费者、开发商还有政府这一块也很重要，我们还有一个问题就是，好多关于规划方面的，比如说之前这个地方，大家买房的时候，我们这边有公园、医院、学校，完了后来变成了道路，变成另外的房子，然后这种情况下是不是政府在规划上，会不会在透明度上面出现一些问题，消费者也有知情权？

李远拓：规划应该是公开的，老百姓自己没有看吧。

主持人：到哪里可以看？

李远拓：网上也可以看到，还有就是五丁桥规划局可以看。

主持人：小区的道路都被改了，然后改成市政路？

党鹏：这应该是政府行为。

李远拓：那是政府改规划。

党鹏：如果开发商搞规划，就可以要求规划局责令整改。

李远拓：政府是服务行为，房地产是经济行为，政府过多干预也不好。

党鹏：但是购房者跟法律师谈是很难的，而且加上签约的补充协议很粗糙，所以造成很漫长的维权过程。

李远拓：消费者和经营者之间的地位不平等，所以也才有消费者权益法，开发商的地位这是没有办法的事情，别人有钱，人家有专业律师，这边一个老百姓，你有什么，要钱没有钱，要时间没有时间，不管打官司还是讲道理，只要签合同错了，你就没有办法了，但你合同签错了，你自己输理在前，你想跟律师谈，想谈赢更难了。

党鹏：所以现在说精装房，现在精装房越来越多了，对于购房者来说，精装房应该注意哪些问题。

李远拓：其实今天网上主要是说合同要写清楚，你要写出浴盆是什么牌子，什么尺寸都写清楚，就没有什么事了。

王语：可能签合同要注意一些细节，我们到最后，更多的消费者可能在签合同的时候，我们现在可能更多的提醒大家把合同上的东西把握，如果没有做到，可能非常困难，所以才有维权的过程，所以才有这样的行为，我们应该怎么来注意？

李远拓：装修在法律的界定如果加工，因为精装房有两种方式，一种是统一格式，整齐划一，空调是一个牌子，也有一种是自己提供设计，这个一个是看合同签的细，因为装修这一块，有没有质量问题，往往非常难说，因为普通的人一般都是业外人士，气体超标没有，线路方面是看不出来的，这一块要经过鉴定才行。

党鹏：我有一个想法就是说业主购房一栋住宅以后，有一个事前、事中、事后都有监督机制，一开工是不是按照来操作，顾客要装修应该也要去监督到，应该有一个监督机制。

李远拓：房子建好以后，有一个业主委员会，但是建好之前都没有业主委员会，业主是一盘散沙。但是作为装修的业主来说的话，哪里有时间一直去看，所以说装修公司才会有装修监理，监理都是我们看法。

主持人：现在大部分都是装修业主一个没有时间去管理，在成都有没有这样比较专业，比较正规的国家认证的公司？

李远拓：经过工商注册监理机制，都是合法的，合法的都可以监理，装修只是整个建筑里面一小部分，其实能够进行土建监理的都可以进行装修监理。

主持人 ：装修一旦出现了问题，比如比较明显的，肉眼看到的一些问题，他要进行这方面的维权？

李远拓：监理公司如果没有负到责的的话，是不是得要监理公司来赔。

主持人：监理不作为有没有这方面的合同约束？

罗德军：有这方面的约束，服务部到位怎么办。

主持人：装修方面的说一个流水线？

李远拓：装修方面遇到问题的话，装修市场协调不下来，第三步就找消协了，消协来说是消费者自主组织，如果通过消协去找他协调，他还不作让步的话，那么下一步也只有找律师了。如果说业主跟这个公司说，你要怎么怎么，我就要告你，实际上他不会这样，最最权威的东西就是鉴定，这是权威证据。

主持人：我对家装这一块不是很熟悉，然后这个家装跟装修公司具体是怎么签法？有范本吗？

李远拓：有范本，范本非常复杂。

主持人：刚才我们说的，在验收的时候就能看出来一些问题。

李远拓：在装修完工之前应该让业主来看一次。

王语：咱们今天维权活动，实际上最终根本就是合同本身的签订，我们最开始的权益掌握好。

李远拓：因为这两样都抓好了，维权对消费者来说是很简单的。

罗德军：这个跟修房子一样，地基打好了，上面就好修，地基打不好，上面怎么修都修不好了。

主持人：维权就是一环扣一环。

李远拓：有些合同关系是非常复杂的，装修合同其实是承揽合同，承揽合同在合同法里面有特殊的意义，强调一点就是说，任何一个行业都有它的特殊性，如果你要想了解的话，可以请律师咨询一下，最好找装修的朋友，他有过经验，他也会跟你传授经验，不要贸然就上。如果作为业主来说的话，如果他把工程交给装修公司，装修公司拖延工期的话，约定30天装修好，到了第25天的话，明显可以看出30天修不好，那这个时候可以不要他们装修了，可以解除这个合同，这个是有法律规定的，往往工程还没有过半，都收到60%，你要做到严格按照合同，按照步骤来，装修的材料钱必须跟进，剩下的钱必须根据工程的进度，如果到时候看到工程完成不了，可以解除合同。

王语：合同里面是不是没有约定时间？

李远拓：有约定呀，所以这个就是皮包公司，买房子要到大公司，装修也是一样，要找品牌装修公司。

王语：我们今天请大家过来，也是聊一聊，也说到平常可能我们最终，不管是买房还是装修，其实最终来说也是落实到我们合同里，每个购房者都是要增强法律意识，可能更多的购房者在这一块专业知识本身是不够强，可能我们每个律师给我们总结一下，这些我们签订的合同里面，比如说我们房产合同，更多的注意点帮我们归纳一下。

罗德军：实际上现在按照官方10月份定的新版合同，已经规定的比较细了，你所看到就是补充协议里面，开发商和购房者双方的权益是不是很均衡。

李远拓：有些时候合同里面对业主是很明确量化的词来对业主进行惩罚，对开发商是很模糊的词来进行惩罚。

罗德军：其实我觉得干什么事，也应该请一些专业的人来帮助自己这样会更好。

王语：那今天就谢谢各位。

主持人：各位时间也很宝贵，我们的座谈会，我们感到很荣幸，然后以后我们会继续地关注大家的，关注网友所关注的，反映大家的心声，也希望各位律师专家关注我们搜房，谢谢大家。

2006年8月18日，备受关注的“首届搜房博客沙龙”成功举办了。此次盛会由搜房网邀约广大“搜房博友”，在网上拥有较高关注度的业内专业人士担任出席嘉宾。下午3点钟，嘉宾们早早的到场，咖啡厅里飘着茶的清香

2006年8月18日，备受关注的“首届搜房博客沙龙”成功举办了。此次盛会由搜房网邀约广大“搜房博友”，在网上拥有较高关注度的业内专业人士担任出席嘉宾。

下午3点钟，嘉宾们早早的到场，咖啡厅里飘着茶的清香和咖啡的浓醇，和着水果的清凉传递中愉快的话语间。尺度地产副总山传海，城市运营专家、世家地产投资顾问总经理曾学锦，《居周刊》运营总监李佳芸，《中国经营报》记者党鹏，《房产报道》记者刘莉，还有众多热心网友和业内人士出席。沙龙会上，大家涌跃发言，在房地产市场一系列的政策、一系列事件中，专家们纷纷发表观点分析成都楼市的现状与走向，以及房地产区域概念的发展，和二手房对新房造成的影响。网友们也发表自己的观点，对房产市场提出更多的想法。

此次沙龙会，为广大博客网友提供了一个面对面的交流机会。搜房也专门对此次活动进行了全程直播，详见
http://cd.soufun.com/ad/zhuanti/bksl/bksl.htm，内有现场精彩照片和嘉宾谈话记录。看看我们的嘉宾如何口若悬河讨价新政下的成都楼市:

曾学锦：很高兴今天能够参加成都房地产博客沙龙的主题讨论会。今天能与在座的各位聊聊房地产市场的问题，这也是我期待已久的。可能前一阵子的房价让大家很担心，但是有些老成都人，还是拥有一两套房子的。想起来大家很开心，但实际上跟现在的政策有冲突。因为前一阵子我比较担心的是，包括我本人在沿海工作好多年，一回到成都，我本人对这个城市还是蛮喜欢的。其实很重要的一点是说：也就是成都现在的城市化建设被外面是比较认同的，包括成都人们的心态、状态，到并不是说，成都现在的经济要和沿海的经济城市、发达的城市争，而是成都本身包含的心态，很重要的一个顾虑，就是他一是少数，成都和杭州一样都是新建城市，两个地方都是休闲城市，他在经济大潮中经济冲击掉了，杭州没能守得不住，那恰恰成都就保持了独特了特点。然后以自我为文化中心，也就是说，也许我们成都还能比较好的保证这个，甚至我们还有进一步观点，就是他的心态也可能更有价值一些，但是确确实实房价在上涨的过程当中，他会不会就是把大家掩藏起来，这是我们担忧的。但是就是说，面临国家新的一种调整，其实我们觉得，在说大一点，我们觉得四川做西部城市，中心挺好的，也就是你纵观这个历史，讲城市，他历史上是一个好的城市，那现在也是，因为在发展的过程中，办法要产生，泡沫要去掉。第一轮要跑外面去炒去，过了再回来，他晚几年，其实也就是说，包括98年的时候，到广州，已经上市的也开始回头，就是说上升了也管不了上升了。2004年应该是成都的标志性的一年，他的房价就开始全面的上涨，也就是发生一些重大的影响。但是刚刚发动起来，国家也有相应的政策下来。其实我们觉得，这个城市应该是说，总的来讲还是蛮有价值的。也就是首先这部税下来之后，其实第一个，大家没有受伤，不像上海，那么已经飙上去了，没有市场了。也就是说即将要过热的状态，就冷下来，这是第一个，我对他的看法，而且对成都也是好事。

第二个，肯定他不存在房价掉不下来，因为什么，他本来的时间是良性的，而且他的需求也是经济动力，特别是像成都这种外向型投资。相比之下，可能成都、重庆这两个城市在房价上的特点，可能已经开始出现了。这是很可怕的事情，但是这个是重庆前两年带动的泡沫性发展。相比之下，重庆的泡沫要多。第二个，相比之下，重庆确实是一个过于内向的城市，他这是外部的突出度不大。那么成都实际上不管你调整不调整，他这种中低城市的辐射力依然在。所以他会保持增值的需求，那我们研究的也是需求是非常旺盛的， 所以他不可能确立思想。

[搜房活动：]

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第三个，我们国家调控的房价政策，核心并不是要把房价打下来，不是这样。比如说过快泡沫性增长，是这个。那么实际上不管国内的核心调控行还是不行，这个不是我们今天讨论的问题哈。应该是最准确的，最有价值的一个调整。但是另外一点就是说在供应量上，这是具有转折点的地方，他是可以通过这个来调整，也就是保持中型城市比较理性的、比较良好的发展。那我们总的来看是获取这种状态，但是肯定会面临一个所有的比较大的一个面前，那么就是说现在我们调查数据一样，颠倒到120—140的速度，可能占到70%，也可能占20%，现在要掉一个个，这个可能是未来10年的事情，那么成都肯定也是一样。但是你这个话题可能中间还有一个阶段，这个阶段会让很多开发商变成机会，就像麓山国际这样修一个别墅啊，可能要让开发商变成机会，但是做了之后，承建下来之后，他会有一个调整，但是怎么调整，我们进一步理解他也是一种政策，更具有传染性，国家提出这个指标，刚开始出来的时候，我们觉得很难接受，很难理解，但是仔细研究一下，中国的住房的标准、跟日本、跟香港、跟国外的比较，其实我们确实回头反省一下，我们前面的发展应该说是出了问题的，最后得出的结论是不加干预的市场，房地产这个市场，不加干预一定会有问题。他最后会出现一些投资购买啊、高端购买啊，或者激发出泡沫，其他我们觉得应该说是政策最后分析是正确的，理论上得出的结论，到底现在的力度会多大，我们认为可能会坚持不下来。第二个，成都是一个良性的、平稳的发展，当然这个过程中会增强了，比如说有的开发商会谈到，有的做其他的，最后的发展、运营都可能会受到影响，会出现问题，但现在我们的政策都更加严格，更加清晰了。过去我们大家通过一种调整的发展，和追求超常规的发展的东西他可能会受到相应的约束，另外可能过去专门选择做这个，有些人就是特别是现在的户型比例的控制，其实是让专门做高端的开发商会受到一些影响。因为不太有那么多条件了，很强行的这个版本的，三七开的户型一定会有影响，那我们理解，国家是适度的，牺牲城市的层面，其他的这层含义。然后有一层是约束一下房地产过快得成长， 要达到这个目的，必须要控制速度，控制过块的增长，否则的话牺牲是很大的，若干年后觉得这个城市很漂亮，多好的，但是结果带来的是这个城市的过快增长，然后就是不确实的让城市快速增长，所以这个确实不能给富人偏袒，那么会有这样的一些事情。所以我们觉得这个事情回过头来看是很理性的增长。

曾学锦：有一个问题我们不知道判断是否准确，到底这次调控，在我们整个房地产的进程中，重要性是代表什么层面意义上的调控？我们现在有这几个观点，其实这次调控是我们过去所有的调控都是本质，最重大的一个。

现在中国现在有三个阶段，现在这三个阶段等同于，第一个是房子由福利房变成了现在的商品房，大家现在都开始有钱了，过去福利房大家一视同仁。第二个最重要的标准是831，土地是散的，也就是说国家逐渐把城市的土地资源在挖掘，第一次挖掘，第二次是收起来，收起来，其实说这个是我们大家在分享，像现在的城市人就在坐地分享，第三步是进一步把我们的土地资源明确化，也就是说户型指标也是资源，过去我们没有控制他，随意做，其实我们之前很多住宅，为什么到现在为止，我们的住宅那么强的购买需求，这是因为我们不加控制，导致的结果，导致什么结果呢？我们所开发的资源是远远大于我们国家的国土资源的。以前我们看了一个资料，其中有一个观念，我们平均存在都只能在80平方米，如果我们都开发120平方米的以上的话，就决定了这些不动产有很强的针对性，富人一定要购买他，一定要更多的人投机购买，就带来了这个市场，这一次就很明确这个观点了，把这个户型面积作为一个重要的的东西来抓，像粮票一样，其实也很好理解，规划局在规划项目的时候，可以限制容积率，限制其他的为什么不可以限制户型？特别是有一点，当你拍卖土地的时候限制一定合理的，你说中间的做的过程中，有的户型有限制，有的户型没有限制，这确实不合理，里面有政府的强制性的东西，但是一旦公布了，我限制户型完全市场化，政府限制这个指标是没有错的，另一点很重要，要带来什么样的结果？其实这次的政策有两个很重要的标志，第一是限制户型面积让我们的城市开发回归到我们国家的国土所承受的范围内，第二个很明确的，第二个控制整体房价是每个地方政府必须完成和正视的。好象过去的房价，控制房价变成了一头热，地方政府好象不着急，中间也没有拿到，就像我管理下属一样，我管理下属要做到什么事情？达不到怎么办？你上级也不知道，现在这个政府是很明确的，要房有房也就是说，我们第二个是什么，成都的均价的控制一定是可以做到的，为什么？因为已经上升到一个政治任务上了，很简单，中央这次很明确的规定，经济适用房的条件，只要你大量保证投资，房价一定会保证，首先向香港政府一样，董建华上去一发文一下子就下来了。

 
这两个东西会导致什么结论呢？成都的房价均价会得到控制，但是商品房的价格也会有非常大的增长空间。我们是在这儿探讨，可能成都是首个单价过万的电梯公寓，豪宅，为什么？因为这是市场允许的，也就我们我们说过去我们清晰的肯定，业界怪罪政府，我市场经济为什么干预？我满足你游戏规则就可以了，这是很重要的一个因素，地方政府缺位，也是我们政府管理体制决定的他没有动力去投，应该作为维护民生福利房和经济适用房去修建，这是一个强行的任务也就是说，均价的控制是完全可以做到的，也就是说，如果做不到，肯定是地方政府的官员失职，你肯定土地卖了多少钱没有拿去安抚民生，但是有可能，商品房的土地价格还会一路飙升，这样会导致商品房的房价，反而像现在这样，不会再是一个很敏感的政治问题，你是富人你玩吧，随便你玩多大，在成都我们判断这个空间非常大，应该说增值性的，即使现在限制，也不以为着未来的房子就低档，像香港一样，当我们所有的户型都开始变小的时候，就发现在同样游戏规则内价格一样的好上涨，香港现在可以达到几万，为什么出现新拍的地，不管新政的影响，香港现在可以达到几万。
 
但是不会构成我们社会的敏感问题，也就是说真正的商品房会放开，但是另一块，涉及到民生问题的会有另一些来保护，实际上是这个调控让我们政府对市场的管理有一个认识，今后的房价不在这个氛围，但是均价可以，均价是一个很重要的，这是很重要的做法，这是我们想对成都下一季度的一个判断。

曾学锦：买二手房关键在于，是容易还是不容易？我觉得买房不一定要炒房，他可以买来自己用，将来卖了也不会有影响，你说经济适用房你买不起，那你买二手房，这个满意才卖出对不对，也不需要有压力，对不对。

网友：而且现在这个新政出台之后，特别是在城南区域，二手房不是说住过的房子，是新房，他的价格也是很高的。

曾学锦:是的，这个现象我们也发现了。

网友：而且是怎么样的？当事是这个越的一个，就是他们的经理，做了一个调查，他卖房子就是降低很多的。他那个二手新房有一个特点，是现房，而且手续很齐全，就是说什么手续都交完了的，手续很简洁，你买的房子是期房，有风险，而且不晓得到位区位环境怎么样？

曾学锦：我们也发发现，就是好多房子，我觉得就是你刚才讲的，因为我觉得现在广州期房的话，全是现房，所以合同方面的互利，对方可以优惠一点，包括储蓄什么都给你配好了。在成都就是卖期房，期房和现房我觉得最大的一个风险，所以我们好多开发商就说，资金够不够，够。做准现房卖吧，一定好卖。所以我觉得中海名城现在的现房卖6000块钱。而他旁边现在一套房子都买不到。那他就是这样，就是风险特别小，买了就可以住， 而且买来就可以住，好多钱你不用一步步交下来了。

刘莉：而且天然气会有危险，就是说管道不健全这些都规避了。而且园林是全部呈现的，是很成熟的园林，你新的房子进去了，树还要长好几年才长的起来。

山传海，这个要看投资，根据投资的多少来定的。

刘莉：而且你像游泳池到时候给你做一个什么东西出来，这个很难说的。

曾学锦：那房地产开发现状，这个新房是一个肯定性的。过去的旧房代表二手房，新房是新房。现在的新房不存在旧房，现场改进，所有的新房变成期房。现在为什么，这个解释很容易啊，形成这么一个价格的体制。

山传海：所以现在很多人问我，买房子你认为买哪儿的好？然后我就告诉他们，买二手房最好了。但是我就认识一些人，他说我哪怕在锦州花园买一套最差的房我也是在锦州花园啊。我说成都最早的一批富人就是这

种这样。这个都已经开发出来的新楼盘啊、项目都是很好了，但是在这个富人区就说不清楚了。

刘莉：现在的人资金来源渠道不一样，不想以前。他们坐在一起的氛围是那种，商道本来就有那种。

曾学锦：另外我讲一点，我相信买二手房是会成为未来更大的需求，会有越来越多的新房出来，转做二手新房。第二个二手房的交易才可以更准备的反映价格，真正进入社区后，同样的社区住宅价格相差特别大。

曾学锦：但是现在二手房的交易价格 他是一个比较隐蔽的价格。

山传海

山传海：我想说有三个方面。第一个是新政对成都房价的影响，去年新政和今年的新政让成都有点感冒，虽然没有感冒但是已经发烧了，虽然还在吃药，但是药吃得比较好，就是你还没有感冒呢，吃的药还吃得比较对，这个预防嘛！

去年新政之前，整个成都的投资者别大、特点猖狂也好，反正是这个量非常大，基本上所有的从业人员都讨厌我，包括销售人才、策划人员。基本都有这种现象。本钱大的一个人做一套，本钱小的几个人做一套。就是这样的。还也很多人打电话咨询我说：我看了一些盘，你觉得怎么样，是不是可以投资？这是第一个新政的出台。新政出台了，就是在刚刚兴起的阶段，就是今年底去年初的时候，在刚刚兴起的阶段就把他打下去了。我觉得成都房地产市场的发展还是比较平稳。因为投资者做不起来的话肯定对市场的影响不是很好，所以刚刚发展几个盘，就把他基本上打下去了，拿出来的市场相对比较平稳一点。

我觉得今年的新政的话，还是有一些变化，但是投资者没有大量的接触，我觉得有几个特点：一个就是房价上涨特别快，今年年初的话上涨速度特别特别快，而且低价上涨特别快，文殊院就拍了1000多万，拍卖一项大家就开始着急了，说你们不要着急，还有很多地，然后再举，再举还是1000多万，那整个市场就已经感觉不太正常了，那现在新政又出来了，那这个市场对整个房价的快速上涨，，对整个地价的控制上涨都起到了一些比较好的影响。有一些新政还是产生得比较及时，虽然说去年的新政和今年的新政对广州、北京、深圳的影响比较大，房价上涨比较快，但是影响还是比较正面的。像我觉得今天的新政的话，是处于正常的需要，或者说是对民生的一种关注，因为总体来说，今天的中央政府特别亲民的一些，特别关心百姓疾苦的一些。所以说基于老百姓出现的问题也是要解决的。而且广州的这种不买房事件我觉得对中央的影响都比较大，尤其是对温州那些炒房团的影响都相当大。那它产生了一些决定性的作用。所以我觉得这样对行业的影响，对国家的稳定团结都是非常重要的。房地产产业的发展已经是不可小视的一部分了。

而对于成都，总体来说，我认为可能不太会见到房价会调控下来。因为房地产调控还是有一个比较重要的作用，就是把房价调控下来，不管专家怎么样，而是想达到一个目的，就是说他本质上有这样的一般要求，这点在成都那我觉得不太可能。就目前来看，成都现在房地产表现出的本质是是不是有泡沫呢？我们从上海来看，它的泡沫已经很高了，政府要是把泡沫挤压掉，给房价下降一个空间。那目前成都根据我们现在的数据来判断的话，从根本的我们市面上的楼盘的情况上看，以及我们研究中心研究的各大政策来看，投资的比例相当少，而且这次新政有对投资者的限制是比较大的，而且投资者的声音是非常弱的。那整体来说，成都这个市场，以这个为主，非常非常明显。他这种特殊性有很多很种，比如说给子女买的，买入价都是属于置业的，那置业部门仍然要收税，而投资者可能会占10%左右，而且除了10%的价格，短期内交易市场仍然没有很多的现金的交易，快速上升的话应该不太可能。从这个角度，我觉得成都的房地产市场的需求还是比较旺盛的一个市场，而且是以自主需求为主的，在这样的情况下，我觉得不会因为宏观调控产生价格上的大的下降，我觉得不太可能，我觉得上升速度会变得慢一点，这是我的第二个看法。

第三，我觉得国家产业新政出来大概也有几个月了，从结果来看，现在成都的房价没有一个下降的倾向呢？我觉得没有，包括最近房价的上涨，最近很多新楼盘出来以后，反而是一个旺销的市场，比如说蜀风花园城、锦江东湖花园、还有金沙，出来之后都是通宵排队，排三天三夜、两天两夜这样一个现象啊。所以这说明了新政是没有办法把成都房价调控下来的。这是第一点。第二点我认为有一个特点就是地价的上涨还是比较快。最近拍的几快地，包括九龙唐600多万，连世纪城这样很远的地方，也因为在新会展的对面，两块地分别拍成520万、550万。这个区域都拍了500多万了，实际上这反映了这样的产品在将来的话，不卖到6000以上不太可能保住的。所以我觉得未来的房价肯定是上升，但是这得是4年多，当然6年后卖到多6000多，也不是没有可能。

从以上这几个结果来看，我觉得没有表现出房价下降的趋势，所以我觉得上涨是成都房市的趋势，整体来说上涨的趋势是非常明显的，而且我觉得通过去年的新政的话，因为去年的新政总体来说比较失败，我个人来看的话。去年的新政我觉得3个月的故事的成交尾数没有下来，成交尾数今年年初的话是报复性的上涨，早知道这样的话，好多楼盘都不敢开了。需求仍然在，开了以后，仍然开始卖，但需求量、集中情况本来应该在12月份，最后变成8月份或者是9月份了。那这样的需求过于快事，供应没有跟上，导致需求跟不上，价格上涨特别快，那这个反而是导致今年年初全国房地产市场价格普遍上涨的主要原因，你说现在也因为今年的宏观调控我觉得给人的心理一直打了一个折扣，好多消费者不再相信这个价格调整，因为好多消费者都相信了一次，然后去年吃亏了，本来想等来价格的下降，结果却涨了才买房子，今年已经不相信再能降500了，就直接调控以来，然后继续购买。因为今年整个宏观调控的话，和去年是不一样的，因为去年调控以后，3个月成交尾数基本没有变，你像我们代理锦江东湖花园、中海的格林威士城，三个月的尾数的变化都是非常少的，在两到三个越之间，那今天的话政府调控以后，十几天的时间，这样对成交稍微有影响，但后边的话仍然是正常成交，说明市场已经不再相信这这样的一个宏观调控了。宏观调控这样影响的话，会更小的，而且他逐渐从经济学的角度的话，本身的话，宏观调控本身就是一个不合理的东西，因为市场经济本身有一个看不见的因素，看得见的永远是有问题的，那我就选择的另外一种东西，所以我觉得可能是成都这个市场还是应该按照他自己的方式来运行。

宏观调控起的作用非常弱，那对谁的影响比较大，我觉得这个价格、对消费者、对开发商来讲，是增加成本，比如说设计要改，原来几百万的设计费，现在要改，就要重来，就要加几百万的设计费，这是第一个，然后再是报建，还有就是小户型增加以后，90平米刚才刘瑞宇讲了，这个他是比较死的东西，政府没有办法去突破，因为中央就规定了，地方政府不能和中央政府完成对着干，不太可能。所以这个主要是开发商做小户型，那小户型涉及到几个问题，设计费要增加，车位也要增加，同时还要剩下30%的大户型楼盘，这对小户型来说，本身就在90平米以下那他会产生购买的可能性就更小，我觉得，这个楼盘原来卖30%的车位，那现在只能买20%或者是15%，那这个车位的成本都要摊到房价上，那我觉得开发商的成本增加，反而会带动房价的上涨，但是我觉得这次中央调控也一个好的，就是他再调控单价的同时也调控地价，调控总价的政策是比较成功的，因为他比较特殊，我觉得消费者最终的一个门槛最终还是总的价，最终会解决一部分，中等边上这样一部分的住房需求，因为原因的经济适用房是解决低收入人群的住房问题。那我觉得这样解决的话不如不解决，就是说经济适用房有一个严格的限制，就是不能高于收入比经济适用房稍微高的这边上，买商品房买不起，买经济适用房不够条件，这部分人来选择这个条件我觉得有可能会带来这样的一个打击。

山传海：我觉得成都的房地产市场是很专业的。而且都是一种比较大的楼盘，而且价格上涨也很快，那个时候真的是非常的夸张，就是从03年—04年来看，就是04年开始，一直上涨，这个上涨简直不可思议，可以说是一夜之间，就是今天这个房子还有可能均价是3000，结果明天就卖了3300，后天又涨，就是这个样子，就是张得很快。就是当事炒房的同事，真的是赚钱赚多了，一套房子他可能是几万块钱买的，他可能过个一两个月，他就转手十几万卖出去了，这个利润太高了真的，让我们看到都很羡慕，真的。所以这种现象是很普遍的。当时我们也刚刚在弄二手房的炒作啊，我觉得现在这个二手房的操作简直太不可思议了，可能是上有政策，下有对策嘛。也就是两年可能他们自己跟炒房者还觉得没有什么，影响不是很大，但是今年之的新政出来就不一样了，就很明显的有几个四川炒房团就说做起恼火，可能他们就是改变投资的方向，那也不是说新政下来对这两年炒作者的打击很大，从各个方面来讲，我觉得我们可以看到成都的房地产需求是越来越大的，就保证现在我看到的一个调查公司的报告，就是说成都房子的销售市场一直都很旺盛，从来都没有虚过，所以说，他把二手房的炒作的这一块，在新政出来以后，还是有一定的影响。第二点是我觉得从国家宏观调控的像来看，他们也很明显要控制价格，但是我们也可以看到，新政出来之后，这个房子的供应开盘，基本上房子的供应高档房为主，基本上是这个样子，但是这个比例很少，那么我们平时占了居住，就是刚刚上市的时候，但是我们毕竟觉得大概还是一个中等偏低的市场，他可能前期满足了中高档市场的需求，然后接下来今年调控政策出来以后，就是说凭他自己的收入，他根本买不起房子，只不过有一面，他可以选择经济适用房，更差一点他可以选择廉租房，那么中间就有这种情况，他的条件不能满足廉租房也不能满足经济适用房，那中间这一群人怎么办呢？那我们可以看到的就是房管局和权势的大小家对房价的需求，可能政府更多的是在站在老百姓的层面来调控。然后我刚才也是站在媒体的角度，开发商的专业角度来说，其实我只能代表中低收入人群，我只能是代表中低收入人群，我支持政府的调控。好象好一点的就是这个办法，我觉得只能表达这样的观点。我站在中低收入阶层的角度来说，这些话是很有代表性的。就是为了大家降价的目的。

山传海：其实这次新政把成都分的很清楚，第一个商品房豪宅这一块，开发商有30多个开发这一块，第二个中档房，政府规定一些限价房，成都今天是第二个开发限价房的，而且年底一定要卖，限价房是在土地出让的时候告诉你这个卖3200，这是也是中等偏上的收入的，再一个解决中等偏下这群的收入，经济适用房，再最低收入的是就是廉租房，成都的经济适用房卖不好，在西区有一个光华新区是卖的比较好的，这像些人的收入买一个二手房都买不起，刚刚说的2800，你像100平方米的话也接近30万，政府也要想清楚，关键看地方政府怎么办。

党鹏

党鹏：我按我的想法说一下。第一点从行政的影响说，刚刚曾总也谈到，他的看法我有一部分赞同。另外我讲讲，因为从去年的新政颁布后，成都并没有出现大家想象的那样、没有像我们草根人士想象的那样，房价有一个下跌的过程，而且在今年初有一个报复性的涨价，从去年国庆节前后，应该是房价经久应时，本来有一个“希望性的房价”是很高的，但实际上是落空了。却在今天春节过了，一季度的时候当时我做的数据是12.5，报复性的增长，从这儿来看，成都的房价，去年的第一次新政的影响是暂时性的，第二次新政从现在的政府是从土地、从金融、从各个方面房管市场的监控力度比去年加强多了，从现在的变化来说，这次受到的影响是比较大的，但是从去年新政出来后，从政府的感觉来说，成都市政府并不期望成都的房价有下跌或者是增长势头减弱的想法，为什么呢？最早的时候成都市政府宣布，去年到今年建500万平方米的经济适用房，我当时去采访副市长，我们说你现在领我去看，500万亩的规划在什么地方？建在什么地方？他就蒙了，因为他没有500万。当初宣布的数据是告诉这个市场信息而已，是安抚老百姓心灵的，安抚我们草根人士心灵的，结果出现经济适用房后，均价是2600，而且是非常偏远的，而且是有车一族去买，有人找我们去买，青羊区的区长我们聊天，当时他引以为自豪的是什么呢？

我们这儿的经济适用房是2800每平方米，他们当地政府把价格走高作为一个政绩的表现，政府并没有想把房价打压去，从今天的情况看影响是有的，从今年的7月份的房价走势来看是9%的上涨率，二季度比一季度有所下降，有影响了，但是从整个的发展，今年的发展趋势来看，大家仍然看好成都的房价，刚刚大家都谈了一些因素，我作一个简单的总结一样的，我感觉到我对成都的房价现在是看好的，为什么呢？因为有几个趋势，因为刚刚曾总也讲了，成都是一个外向型的城市，张艺谋拍的电视，在北京京石高速，北京到石家庄的高速路，看到一个楼盘做的一个广告“成都是一个来了就不离开的城市，你为什么还不来？”成都对外地的辐射，应该是不仅仅是是辐射的周边，这种他实际需求是很强的，我看去年的成都市的数据是47%是外地人买的，包括我这样的外地人，最重要的外地人是甘、阿、凉和西藏，青海以及甘南这些片区，这些县区的实际购买力是非常强的，像我到西藏去，军区上很多人都在这儿买房子，部队上的人是很有钱的，是大家无法想象的有钱，一个营造要买80万的房子，他们买的是高档的房子，而且很多都是投资，很多都买2、3套房子，像他们这种支持就不会像上海一样猛的就跌下来了，不会有这种现象出现。但是另一点，感觉现在上海、广东这些地方受深圳的影响，沿海受影响是最厉害的，很多开发商和投资者，向西部二线城市转移的趋势，就是以重庆、西安、成都为准，而成都又是整个西部三个城市经济活力最强的，按经济学上讲，只要GDP在增长的话房价也会上涨，成都的GDP去年是12点多。

从成都目前的情况看比较来说，局部地区我感觉发展的太快了，刚刚我说到，从新政今年以来的第一次拍卖的5宗地，拍卖的价格来说走势，因为开发商对成都的房价走势非常看好，所以第一次拍卖虽然有90%的限制，但是房地产的价格像金牛区洞子口的一块地，蜀馨拿的，蜀馨已经退掉了，做出来的他们预测是4700每平方米的房子，加上这一次又有50%的90平方米的限制，他这个是580万，从这儿来看，局部的土地的话，土地的拍卖价格直接会导致你们的价格会上涨，大家一算，容积率是多少？造价是多少，大家也很清楚的，局部的房价的走势，我感觉到已经出现了这种泡沫，我的想法是已经出现泡沫了，我的理解是这样的，当然政府的指引，看得见的手已经在行使看不见的手的操纵了，在土地操作这一块成都市政府是很成功的，不像重庆的地，以前是限用地很便宜，成都现在的阳光土地政策，地价是太高，1000多万的地的熊市，这种走势，直接把成都的局部房价推到一个泡沫，而且政府提出一个概念，比如东部是成都媒体炒作的概念，“中产成都”嘛，然后是高新区那一片，实际上从政府看，它做的公司，我们新东公司，新南公司，完全是政府有利的一种操作的模式，市政府现在还有操作几个概念，政府搬迁概念，地铁经济概念，很多在影响房价，我觉得在5年内我感觉有一个上涨的趋势，5年内，昨天跟重庆的开发商聊了，我说你们要做房产到成都来投资，因为重庆现在2700就可以买花园洋房了，重庆的房价太低了，但是从收入来说，成都、重庆、西安三地的居民的年收入，成都是1.7万，不过这个大家都说是有泡沫的，但是三地的收入差不多，重庆的房子平均价格是2900多。

西安的价格是3000左右，而成都是3975。这还是有所下跌的数据，大家感觉有泡沫，这样来看成都的房价和收入的差距是越来越大的，从政府操作的概念来说，大家整个在5年内又有一个上涨的空间，像龙湖在我们家旁边开发的晶蓝半岛， 4800、4900，这个房子的局部的区域比较好，但是从局部来看，政府操作了很多的概念，5年内上涨有一个过程，但是从5年后我判断是，至少有一个局部的泡沫会崩裂，为什么呢？成都简单的一个地铁概念，成都的私家车是全国的第三还是第四，再一个成都人的出行方式很多，骑电动车的人很多，你到重庆去没有电动车、没有自行车，它的私家车的拥有量也不如成都这么多，重庆只有公交车和轻轨，而重庆的轻轨坐的人最高潮的时候我问他们是60%，只有4节车厢才坐60%，而北京的地铁每天是前胸贴后背的，成都的城区人口是600万，这么多的出行方式的选择，现在地铁1号线，即使5年内的修成，地铁沿线的特别是南部新区那一块，如果上涨高的话，现在得卖6000、7000了，特别是和黄那一块，我觉得开出来最少可能6000多，这样的话地铁每天涌出来的人是多少呢？我猜量是非常少的。现在大家地铁概念，现在熊猫城一味在说，我们以后是地铁出口，但是它的商业地产就是卖不出去，感觉这个东西并没有想象的地铁经济和地铁概念可以带来多少好处，而现在把局部的房价推动，而二号地铁线是华润拿的这块地，现在仍然是一样的，仍然是“中产成都”，他也有地铁的概念在里面，实际上这种每天的出行率是非常少的，我以后如果坐地铁，我最多是到城市政府办一个公事就可以了，我不会没事观光旅游的，我骑电动车上班，很方便的 。

从南部新区的概念和地铁的概念都会导致5年后大家会认识到，经济的这种实际上出现一个泡沫，并不是大家想象的那样，北京的地铁沿线的房价，上涨是非常快的，因为他每天从地铁口每天钻出的人太多了，成都就不会钻出这么多，另外加上90平方米的70%的控制，这样的话市场的供应量是非常大的，从这个来看今年是千万平方米的开发，成都每年的消费总量是800万平方米，这样的话整个的市场的供求关系会失衡的，我感觉5年后的有一个这样样的趋势，大家可以争一下，这是我自己的看法。

党鹏：7 0%的90平米的限制，成都是最后出来，整体控制了，但是从成都市政府的想法来说，只是想维持现状，另一个是房价不像以前增长12.5%，这种增长率太高了，但是从政府来说，比如最早的府南新区，首先建立一个政府的概念，后来我说政府不搬迁了。政府说你凭什么说不搬迁？我说你凭什么说搬迁？你如果把文件给我看我就在报纸上公开给你道歉。和黄进入成都后，一下子把区域档次就提高了，引进了现在的荣昌（音）这些，都是一些大牌的企业，他的目标还是把这一做高做热，现在的政府公务员已经购买力非常强了。从这一块来说，首先成都的公务员的收入很高，他们的购买力斗非常的强，现在很多其他地区的公务员到我们这边来购买房子。

刘莉

刘莉

刘莉：我觉得成都的房地产，其实宏观调控下来以后，按道理，其实政府他是他实际上他可以说他站在他的立场上面是可以打压的，那么我们现在看到的是，不管是房管局也好、国土局也好，他们出台的力度并不是很强的，那么比如说从户型上讲，这个户型的配比，他根本区域来说，他在有些地方地域比较大，他可以适当的放宽那种，但是现在看起来也没有。我晓得一家公司，他争取了很久以后，是30%的比重，现在通过调整以后。就是说现在的力度其实是比别人小的，而且这个公司比起大公司，他已经减少了冲击了，那么还有涉及到一些高档的，还是很恼火。而且他第一不会，门派不会，有些可能就是说协调就是最好的。但是解决说这个作为地方国土局也好，他现在比较看难堪的是什么呢？作为一个市场机制来说，相当于本来是一个交易一样的，他实际上无法掌控这个大的市场的，就是说没有办法掌控的。那开发商又拿1000万来买这个地，他不可能就是说我800块钱一平米卖给你，那么到了1000万对他们来说，他们心里头绝对是不平衡的，心里头是悬的，我不可能买下来的。就是希望能够大家感觉到他的音音讯，所以现在其实政府也是在进行有效的干预的，但是这个还是说是一个心态。这个也不是说就一定要要求开发商来做，但是他们就是在左右这个开发商的价格，他们往上拉高，开发商肯定也把房价拉高，特别是给他们相应的物质上的补贴，这种上面政府进行有效的干预，我觉得也算是很积极的，而且就是说这个样子以后，就是说可以说让他们开发商交税，开发可以这样做，我要找钱，我可以分成10年赚，但是这个市场必须是良性的，现在开发商都愿意接受这种，市场就是说只有是良性的，他就可以做下去，也就是说，市场要是良性的他才可以一直赚钱，但是现在是很快的在增长，其实现在大家的心理都很悬的。而且房价持续上涨，你看现在的房地产市场，房价也在一直很平稳的在上升，这个就是政府调控的目的，他不是说要让房价涨、要方房价跌，他主要是要让房价平稳的上升，平稳的下跌，保持在一定的额度之内，然后就是说，这个房子的价格是稳定的，势力的比例也是稳定的，就像GDP一样，他们能够保证在10%或者是15%之间的或者是保持一个比较好的增长的数额。其实而且我觉得刚才曾总说的我非常赞同啊，我觉得成都人的心态还是非常稳定的。就像当时有一个杭州过来的开发商来找我，他说你们成都的私家车占有量占全国第四，还不堵车。当然我们还觉得有点堵，他们就觉得不堵，他们说为什么，因为怎么说，因为成都人的很休闲啊，他说不管在杭州也好、在上海也好、在那个温州或者是重庆也好，堵车经济是人为造成的，他们就是说为了赶时间，大家都去挤这个道，人为造成的拥堵，但是成都就不是，人们的心态都很休闲，大家的心态都放得很平和，他这个就是房地产的事。就像当年炒股一样的。所以说成都人很实在，他的弹性比较大，在这种情况下，调控也不是很有效的办法。在那个时候，对自有资金购房的，可能有个两三套，他可能也会造成很大的压力，而且这些人也不会存在呆帐坏帐这些，成都有很多人买房子，其实就是机基于这种自主型的房子，哪怕他买两套、三套，也还是考虑到以后要给我小孩留一套房子，或者说和爸爸妈妈分开住，这个他不能算投机，他要涨，赚了我就高兴，没赚到也就算，自己留在这。所以5年来的房地产调控，还是对成都有一定的影响。其实你看二手房，大家要卖就卖、不卖就不卖，而且曾总刚才说的话，我也非常赞同，这个调控，不是5年就可以完全的，有可能以后外资进来了，还要加大条的力度，还有继续上升的可能，对不。
    
刘莉：实际上大家为什么提到经济适用房和廉租房，实际上是政府的最后一张牌，如果所有的调控失败后？那么这个规定才出来，这是我在一个私人的场所听领导的说，政府要打压这个市场很容易的，在土地竞拍的时候，这是今天年须要出来的，因为这个是作为政治任务必须要做的，经济适用房事实施的后一张金在在于控市场的不管是有形或无形的手，只要进入计划经济的调控程序时代，这时候市场的房价会很迅速的下降，这个就是你说的500万平方米的就会下来。

李佳芸

李佳芸：我们商报当时在去年的时候，还在整个对成都地理位置新发现提出的概念，有一个城东的，当时其实成都去年当时已经发生很大的变化了，原来的东西南北和城南城东和城北一直是不太被看好的地方，但是后来大量的企业的搬迁，还有大量的开发商的入住，其实成都本身有一个基础，比较比较而言 ，已经对城西和城南的人形成了一种吸引力了。刚刚我听你们好象说这个区域不太公平不公平，还有说是关于政府公平不太公平。我觉得其实北门，我说一下北门，在这儿也随便的说说了。其实在关于政府对土地的基准地价的鉴定上，政府没分东南西北的，但是成都的房价一定有这个概念，但是的话政府在发地价的时候，土地价格是按一环二环来划，也就是说在这方面，很显然在这个区域的房价的话，和南门西门同样的一环相比的有一定的差距，而且我们现在看到，其实包括北新干线的一个修建，其实大家对北门我们也看到了政府的态度，可能他们也有一些态度，文化的区域，我把原来的区域界定了一下，或者说这么长的一个北新干线，那么长的跨度，其实在这一段上我觉得你们北门还是有点相对要弱一点，但是北新干线其实就是北门的观念，一环二环，反正一下把北门的一种概念和范围通过北新干线一下跨到了三环以外，其实我倒觉得媒体对这个区域的，其实真正我们媒体的概念是反的，北门是否可以通过一个侧重点，也让东西南北的人放下原来的观念，是想让城南城西的人去北门买房子，北门其实真的能吸引原来住在南门的人。比如说我说曾总我请你去吃饭。如果我说请你到火车北站肯定你会觉得不正常，如果说西门、南门的话可能很正常。

中国地大物博，古镇之古，古至汉唐，宋元亦存，明清颇丰。然而因历史原因得以留存下来的许多古镇，却很难保存旧时人们日出而作、日落而息的生活习性和特有的民风民俗，而江南古镇不仅保存了那份小桥流水、与世无争的

中国江南水乡古镇之首
昆山周庄——自然风貌的保护与成功的文化传播

中国地大物博，古镇之古，古至汉唐，宋元亦存，明清颇丰。然而因历史原因得以留存下来的许多古镇，却很难保存旧时人们日出而作、日落而息的生活习性和特有的民风民俗，而江南古镇不仅保存了那份小桥流水、与世无争的安逸与舒适，更因为独特的地理位置，使其与大都市形成互补功能，产生了巨大的旅游商业价值，为文殊院项目提供了宝贵的参考。
　 　
周庄、同里、角直、南浔、乌镇、西塘、朱家角是在江南有名的七大古镇，集中于富饶的长江三角洲太湖流域的湖积平原，当年，在上海、杭州、苏州、天津、北京、南京的巨商富贾，他们中间的一些人生于小镇，几十年后衣锦还乡，在镇上建造庄园，怡养天年或休闲度假。这些建筑力求尽善尽美，把西欧中世纪建筑搬进被高高封火墙挡住的徽派建筑里，更有人大胆建筑造九曲桥和完全西式的洋楼。其中最具胜名的周庄由于自然风貌保护的完好和当地旅游局文化打造的成功，更引来了众多经济学家、社会学家、建筑学家、文学家、摄影家，不仅有国内的还有欧美、日本等国度的。

走进周庄不仅领略到秀美自然环境与建筑风貌（渔鹰捕鱼、春雨周庄、临河酒楼、石板双桥、幽静的宅院、门窗木雕以及古屋、老墙、小径），还能让人感受这里遗存的民风民俗、观看许多快要失传的民间工艺制作（水船迎亲、纺纱、纳鞋、蚕丝作坊、苏秀、土布坊、苇画、兵器、锁店、典当铺）。重要景点有：叶楚伧故居、迷楼、博物馆周庄棋院、澄虚道院、“天孝德”民间收馆、全福塔、周庄博物馆、沈厅、张厅、古戏台、南湖秋月。
　
早在１９８６年昆山旅游局提出了保护发展水乡古镇周庄的改造策略，这也是周庄古镇风貌保留完整的重要原因。１９９６年周庄名扬全国正是由于多年来沈鹏、吴冠中、阮仪三等众多学者的著作，引起了各界对周庄的关注。１９９６年周庄又举办了“中国第一界古镇摄影艺术节”得到了国家旅游局的大力支持。随后，许多关于周庄巨富题材的电视电影播映（现正热映的《沈万三》）更使周庄名扬大江南北。

另外，周庄利便的水陆交通构成了它的两大交通体系，因此形成依河成街，桥街相连的格局。业态主要以民间手工艺品的销售和餐饮、旅馆为主，但也体量虽小五脏具全，有药店、食品店、书店、钟表店以及当铺；在周庄晚上８点后，就开始关门闭户，所以很缺乏娱乐性行业。 消费方面：特色商品由几元到几千元不等，餐饮人均消费５０元左右，住宿人均6０元左右。商业街主力商铺结构为一楼一底，其租金在８０元/平方/月左右。纯旅游地产：门票占收入的很大比例；消费群体以外地旅游为主，缺少本地消费群的支持。

服务于文殊院项目：
　 　
１、周庄借助于保存较完好的自然风貌与人文习俗都的古镇优势吸引外来旅客；
　 文殊院周围的传统民居院落破坏严重，好在民风民俗比同质性强的古建筑更容易引起兴趣、留住游客，这便验证了我们所提出的“文殊院应该在修复古建筑的同时，注入一些传统民俗生活元素，形成人文景观” 观点的重要性；
　 　
２、“中国第一水乡”成功的文化传播是我们值得借鉴的，
　 文殊院的宣传推广不能局限于常规的推广方式，应该在机会成本控制的基础上进行多形式、多渠道、多元化的推广；
　 　
３、有丰富的传统手工艺商业资源，但开发利用不够，简单化的欣赏购买方式已经不能让游客产生够买兴趣了；
　
文殊院对民间传统文化运用方面，应该着重于传统手工艺的展示和体验上，这更坚定了我们认为文殊院应该“发展较高层次的体验式旅游经济”的决心。

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