[摘要] “精明的李嘉诚在卖内地的物业，这是一个信号，小心了！”万科企业股份有限公司董事会主席 石一周之内接连两次发出的警告已引起业内普遍警惕。
“精明的李嘉诚在卖内地的物业，这是一个信号，小心了！”万科企业股份有限公司董事会主席 石一周之内接连两次发出的警告已引起业内普遍警惕。
近年来，在大举进军内地市场的港资财团中，亚洲首富李嘉诚旗下的“长和系”地产项目一直处于领先地位，尤以商业地产 为出色。而近期，李嘉诚及旗下公司却相继出人意料地传出将抛售香港和内地涉及金额高达400多亿港元商业地产资产的消息。
“这也许是李嘉诚对其 战略进行的正常调整，但从财报上看，近年来商业地产资产对于李嘉诚旗下公司业绩增长的贡献越来越缓慢，也是不争的事实。”9月13日，美桥 集团执行董事陈晓欧在“国际商业地产资产管理价值论坛”期间接受记者采访时表示，鉴于此，国内的商业地产资产要想获得长期稳定的 高 ，将其证券化是必然趋势，也存在广阔的发展空间，但同时需要尽早解决的现实问题也有很多。
资产证券化再出发
“10多年来，虽然我国的房地产市场和个人住房贷款取得了超常规发展，但用于分散银行住房贷款风险的资产证券化、信用衍生品等金融工具及相对应的制度安排却没有得到发展。围绕着房地产市场、金融市场和证券市场的制度创新，依旧停顿在原地。”陈晓欧感叹说。
单就商业地产领域(小区网论坛)而言，从2010年开始的一系列楼市调控都对住宅市场进行了限制，从而导致开发商纷纷由住宅地产转型了商业地产，由此带来商业地产在短期内的迅速繁荣。
“另外，地方政府为迎合市场、促进就业、刺激区域经济增长，也顺时顺势改变了土地出让结构，不断在加大商业综合性地块的出让比例，使商业地产近年来达到供应高峰，甚至出现过剩现象。”易城中国总裁及联合创始人祝惇若接受记者采访时说。
与此同时，我国传统的房地产业融资模式利用空间已经 化。银行贷款始终是房地产业融资的核心渠道,但开发贷款仅能占总贷款余额的6~7%；地产信托占开发贷款的比例也不到20%；而受制于发行和使用条件制约，公司债券规模近些年基本保持稳定(占比很小)。
在此背景下，证监会于今年3月15日发布的《证券公司资产证券化业务管理规定》曾明确指出：商业物业等不动产财产可作为基础资产进行资产证券化。毫无疑问，这为商业物业 者提供了一种新的融资模式， 是拥有大量商业物业的房地产公司。
随后在5月中旬，海印股份(000861,股吧)就发布公告称，拟以15家综合性商业物业的5年内经营 权为基础，以资产证券化方式融资16亿元。
此举在业内被公认为是继越秀集团成立越秀房托并于2005年在香港上市后，国内商业地产资产证券化的又一次新的尝试。
推动力度还不够
类似于上述商业地产物业的证券化， 是REITs这样的金融衍生产品，在引入了信托制产品结构、公司制管理和运作模式、证券市场公开上市的高透明度、公众参与的高流通性等一整套严格而又有效的监管制度之后，早已成为发达国家成熟证券市场中一种具有长期稳定高 的金融市场创新产品。
但就我国实际而言，尽管央行多次表示“将配合有关部门为开发商开辟多种融资方式”但在银行信贷主导下，我国当前的房地产市场和金融证券市场基本不存在健全而又畅通的全民参与、全民利益共享的房地产金融制度设计。
“我国的房地产资产证券化还仅局限于解决商业银行房地产贷款流动性不足问题。即便在银行间市场上，上市的固定 产品也存在交易量小、参与性不足、流动性不高等问题。”中信证券(600030,股吧)投行部房地产金融 副总裁房炜说。
香港某业内人士则认为，过去国内始终没有真正开放商业地产资产证券化，主要因为它很可能会消弱国家对房地产行业的宏观调控能力，而政府也会谨慎考虑金融工具的稳定性。
事实上，商业地产资产证券化的空间十分广阔。2000年至2012年，我国 楼和商业营业用房每年竣工面积分别为2315万平方米和10226万平方米，累计竣工面积分别为1.84亿平方米和7.4亿平方米。假设上述商业地产物业70%用来出租，出租率80%，二者的租金分别为每天每平方米3元、1元,那么每年的租金收入分别为每年1130亿元、1500亿元。若资产证券化的期限为4年，按折扣率80%计算，可提供的融资额分别为3600亿元和4800亿元。
“现在一线城市的土地越来越稀缺，土地价格也越来越高，商业地产开发商现在愈发注重所购买土地利用效率的 化。今后开发商对商业物业的持有程度也将越来越高于散售。通过资产证券化才能确保可持续的高 。”太平戴维斯华北区董事长邹锦标对记者说。
“我国房地产金融起步较晚，产品类型不够丰富，商业地产进入资产证券化管理时代还有很长的路要走。在此期间，需尽早解决的现实问题还有很多。其中包括建立健全资产证券化基本法规，其中税收优惠是吸引 的重要手段； 的配套管理措施也很重要，例如需要对 渠道、比例、资产组合、收入构成、信息披露等方面有所规范；金融产品创新也需要加强，使产品更为多元化，同时信用制度需要健全化，尤其要建立多元化基金的推出机制。”祝惇若 后对记者说。
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