[摘要] 自2008年金融危机全面爆发已有五年时间，处于这场危机暴风眼的美国房地产市场复苏状况一直是决定美国经济走势的关键因素。与以往经济周期不同，本轮美国商业地产复苏领先住宅市场。虽然不同类型的商业地产复苏情况存在较大差异，但整体上说明本轮美国房市复苏是全面的。
自2008年金融危机全面爆发已有五年时间，处于这场危机暴风眼的美国房地产市场复苏状况一直是决定美国经济走势的关键因素。与以往经济周期不同，本轮美国商业地产复苏领先住宅市场。虽然不同类型的商业地产复苏情况存在较大差异，但整体上说明本轮美国房市复苏是全面的。考虑到美国就业市场持续改善、新组建家庭数量增加和经济日益稳固，有理由相信本轮美国房市复苏也是真实且可持续的。
经历大约五六年的调整后，美国房市终于进入持续回暖的通道，并成为美国经济复苏的 亮点。美国房地产经纪人协会定量商业研究部门主任乔治·拉齐乌日前接受新华社记者专访时表示，过去两年半，美国房市复苏较为强劲，但由于房市泡沫破灭的冲击 大，而整体经济复苏较为温和，美国本轮房市复苏需要花费更长的时间。
虽然美国住房市场更为普通人和媒体所关注，但拉齐乌告诉记者，由于商业地产包括 楼、酒店、零售商铺、工业地产和 地产等多种类型，渗透到经济生活的方方面面，是反映美国经济整体状况的更好指标。
他说，从历 的经济周期来看，美国商业地产复苏通常滞后于住宅市场复苏6到8个月的时间；但此次金融危机后，美国商业地产复苏却领先于住宅市场，商业地产从2011年下半年开始就已出现明显的复苏迹象，而住宅市场到2012和2013年才企稳。
拉齐乌表示，这是因为在本轮房市泡沫破灭后，商业地产交易价格和交易量下降很快，相比住宅市场更快触底，而由于商业地产不良贷款消化更快，其价格反弹也比住宅市场更快。
美国穆迪分析公司和真实资本分析公司联合编制的全美商业地产价格指数显示，全美商业地产平均价格从2007年12月的峰值到2009年12月的谷底下跌了40%。而截至今年7月的数据显示，商业地产价格比2007年的峰值仅低15%。
标准普尔公司发布的标普／凯斯席勒房价指数则显示，全美住房平均价格从2006年6月的峰值到2012年3月的谷底下跌了35%，截至今年6月，住房价格比2006年的峰值还低23%。
商业地产复苏
从纽约曼哈顿(小区网论坛)的 楼到华盛顿的零售商铺，再到佛罗里达的 地产，美国商业地产已呈现全面复苏之势，但在不同地区，各类商业地产复苏仍存在较大差异。
拉齐乌说， 地产的复苏形势 ，这是因为过去几年美国人口保持增长，大学毕业生进入住房市场导致需求增加，而在暂时负担不起住房时，租住 成为许多年轻人的选择。
穆迪分析公司的数据显示，美国 地产平均价格从2007年12月的峰值到2009年12月的谷底下跌了39%，经过三年多的时间调整后，目前已基本回到峰值水平。其中，纽约和旧金山等地的 地产价格比危机前的峰值水平还高20%。
楼市复苏全面可持续
在 楼、零售商铺和工业地产三类核心商业地产中，受益于美国消费支出稳步改善，过去一年零售商铺表现 ，平均价格涨幅达17%，但目前价位比2007年峰值还低24%。得益于就业市场逐渐好转， 楼表现其次，过去一年平均价格涨幅达10%，但空置率仍处在17%的高位。由于企业 信心不足，包括厂房在内的工业地产复苏 为缓慢，过去一年平均价格基本没涨。
拉齐乌还说，随着经济好转和居民外出旅行增多，过去两年美国酒店入住率呈现上升趋势，酒店 增加，这说明虽然各类地产复苏速度不一，但本轮美国房市复苏是全面的。
近年来，美国房市回暖也吸引了大量外国 者涌入，引发了外界对美国房市复苏可持续性的担忧。拉齐乌告诉记者，目前美国商业地产 中，外国 者所占比例与以往大体一致，但在住房市场上，外国 者所占份额确实比正常水平要高一些。
拉齐乌认为，外国 者涌入填补了美国房市复苏初期基本面需求的不足，但考虑到美国就业改善、消费需求增加和利率较低等因素，本轮美国房市复苏是可持续的。
他说，通常情况下美国每年新组建家庭120万到150万个，但受金融危机影响，2009年时这一数字大幅降至40万，目前已回升至近100万，这说明住房需求是真实的，而且正在回升。
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海外置业，这听起来早已不再陌生。在中国房市“体温”难测之际，已有越来越多的个人和房地产商选择 海外，寻求更多的发展机会。
一手交钱，一手就能拿房子和绿卡？
“在国外个别城市，青岛话都快成中国话的代表了。”近日，岛城一家企业负责人告诉记者。的确，近几年，越来越多的青岛人选择移民，除了美国、加拿大、澳大利亚、西班牙、葡萄牙之外，一些相对冷门的移民国家也开始进入市民的视线。
在移民方式上，“买房换绿卡”这种一手交钱一手拿卡的方式无疑 受欢迎，岛城中介也打出了各种“海外置业移民”的广告语：“产权”、“无限制移民”、“房价 ”……
市场上 买套房就可拿外国绿卡
“350万元，购别墅，办移民”近期一则宣传吸引了不少市民的注意，该广告显然是国外一处房产项目的推介，主打的就是 产权别墅和韩国绿卡身份。“看宣传上说的挺好的，还能给韩国绿卡，不知道值不值？”市民崔先生有些疑惑。
上周，记者来到某项目营销 ，一进门就发现沙盘图竖在墙上，一名置业顾问正在向一名中年人介绍项目的具体情况。中年人表示对项目感兴趣，并表示想要预订一套，“已经有购买意向的都在销控表上做了标示。”置业顾问应答道。记者发现，在销控表上目前已经有近20个标示标志。“这是已经销售的吗？”记者问道，“不是，还有一些是预订或者有意向的。”置业顾问告诉记者。经了解，该项目启动后只是锁定在岛城置业群体，还尚未启动外地推广销售计划，所以销售情况没有预期的火爆。
见记者对项目感兴趣，置业顾问就向记者介绍起济州岛众多 ，比如气候温暖湿润，自然风光好，被称作“长寿之岛”，并且还将被打造成东北亚未来的 城市，也就是一座“国际自由城市”。“虽然目前济州岛的常住人口只有60万，但是其远景规划则是要和中国香港、新加坡等城市比肩。”置业顾问不断强调。“还有子女享受国际 ，国际 医疗，健康养老，国际度假购物等 。”记者发现在该项目的规划图上有英语 城、医疗健康城、高尔夫俱乐部、休闲度假区等。
目前，项目开售的是一期，在其规划沙盘上，可以看到项目位于山麓前，环绕着一座湖泊。“项目总价都是控制在350万元上下的户型， 户型都是分为上下两层，并且带一层花园。”置业顾问表示，“项目的总价正好达到济州岛的移民门槛，市民买房就能移民。”此外，置业顾问在介绍该项目附带的移民 时说：“我们是本地企业，不会像那些移民中介那样一不留神就跑路。”
时间上 长期居住并不太现实
其实，对于国人海外置业渐热的原因主要分三类：其一，国外房价跌得厉害，明显比国内 ，买房就为 ；其二，主要目的是打算到国外享受福利，为移民所需；其三，购房者的子女在国外求学，买房就为照顾家庭。而在这些置业群体中，真正能长期居住下来的，除了要看各国的政策规定，还要考察这些项目是否能满足生活需要。
和在中国购房一样，国外买房 要素是位置。国外的好区差区一般是经历了很长的时间而形成的，在好区置业更加保值。在置业前必须做好市场调查，了解房屋销售的历史记录和上市房屋的销售情况。“打算在济州岛那边长期居住并不现实。一般这些项目远离市区，交通有一定的距离，即使有配套，生活也不是很方便。另外房屋空置率比较高，这也可能是转手的一大障碍。”一熟悉韩国房产市场的人士告诉记者。
不单单是济州岛，记者发现很多海外置业的项目都是类似的旅游地产。比如前些时间大热的塞浦路斯，很多中国人购买的房产是位于其西南部帕福斯的房产。虽然这边可以看到地中海宜人的景色，但是由于塞浦路斯是个岛国，有很多东西依赖进口，所以物价水平并不低。并且由于购买塞浦路斯的房产获得的是永居权，不能工作也不能参加保险，因此在那里居住的时候生病就是个问题。“广告上说塞浦路斯的公立医院都是免费的，那是针对纳税人而言，永居权的居民没有这个福利。”一家移民中介负责人 先生说，“如果在塞浦路斯常住的话，那就得保证自己不能生病。”
而在美国，前一段时间底特律抄底买房的消息沸沸扬扬。底特律房子虽然 ，但不一定买了就能住。在底特律附近居住的林先生告诉记者：“现在底特律市内已经没有一家像样的购物 了，只有一些小商店。目前底特律的治安很差，失业率和犯罪率都很高。”
不仅如此，美国买房虽然房价比较诱人，但是持有成本也不低。林先生告诉记者，他的一些朋友不少在美国购买房子，不过居住成本相比国内高很多。“美国很多房子是木质的，虽然成本低，但是房子定期要翻修和维护，并且还要购买名目繁多的保险，不仅如此房屋还要除虫、维护草坪等。”林先生粗略给记者算了一下，在美国中部的小镇，不算政府的税费，这些房屋支出可达到每月500美元。
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