[摘要] 房地产业迎来一个微妙的发展阶段。在金融市场流动性收紧的背景下，A股市场上以资金密集为特征的地产板块大幅下挫。此前，土地市场和房屋交易市场双双走高，房价回升，房地产业对未来的预期乐观，但资金面的异常动向给房地产市场带来了一些不确定性。
房地产业迎来一个微妙的发展阶段。在金融市场流动性收紧的背景下，A股市场上以资金密集为特征的地产板块大幅下挫。此前，土地市场和房屋交易市场双双走高，房价回升，房地产业对未来的预期乐观，但资金面的异常动向给房地产市场带来了一些不确定性。
分析人士认为，作为房地产业血液的资金流可能发生变化。其中，地方政府融资平台可能受制于流动性紧缩，进而冲击二、三线城市的房地产市场。PE、信托等机构通过“影子银行”向房地产业输送的资金可能萎缩。整体而言，目前房地产企业资金状况较好，足以维持市场在未来数月间的平稳走势。
地方融资平台承压
在经济增速趋缓的背景下，尽管一些机构认为不排除出台政策提振经济的可能，但从央行的表态来看，流动性收紧的局面短期内恐难改变。多位业内人士表示，地方政府融资平台可能面临更大的压力。
审计署近日发布的报告称，截至去年底，4个省本级、17个省会城市本级承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额7746.97亿元，占这些地区政府负有偿还责任债务余额的54.64%。
这种运作模式的隐患在于，在土地财政的驱动下，不少二、三线城市此前大量卖地，将在今后几年形成供应风险。
针对流动性收紧对地方政府融资平台的影响，中国房地产学会副会长陈国强表示，由于地方政府融资平台资金多数用于交通运输、市政建设、土地收储、保障性住房等支出，这些支出项目与房地产市场有密不可分的关系。在这些项目受到影响的情况下，当地房地产市场的预期势必受挫。反之，如果当地楼市看跌，土地市场也将受到影响，土地收入的减少将加剧地方政府的偿债压力。如此一来，捆绑着房地产市场的地方政府融资平台将陷入恶性循环，偿债能力难以恢复。
一位专家将这种风险称为“中国式财政悬崖”。他表示，在当前模式下，只能靠“输血”来维持地方政府融资平台的运转，一旦“断血”，地方经济和房地产市场可能面临“一损俱损”的局面。对于区域房地产市场来说， 的周期较长。在一些城市已经存在供应压力的情况下，楼市看跌将使这种压力凸显，并成为未来二、三线城市楼市的重要风险点。
收紧流动性被认为是转变经济增长方式的必然选择，楼市的阵痛恐不可避免。业内人士认为，如果流动性持续从紧，一些偿债压力较大的城市下半年可能出现楼市下行的情况。
高价拿地或降温
与地方政府融资平台相比，开发商对流动性风险的抵御力要强很多。国家统计局数据显示，今年1-5月，房地产开发企业到位资金45115亿元，同比增长32.0%。
“钱多”的局面促成了土地市场的火爆。5月以来，京、沪、深等地频频出现高价地，个别区域甚至出现“面粉贵过面包”的现象，推涨市场预期。近期，土地市场的热度又蔓延至二、三线城市，似乎预示下半年土地市场将全面复苏。
流动性收紧给这种乐观预期增添了不确定性。另一方面，银行资金紧张可能伤及个人房贷。近年来，个人房贷的总规模大于房地产开发贷款。银行流动性告急后，个人房贷的审批与发放门槛将提高，从而影响购房需求。
陈国强认为，虽然银行贷款并不是房企资金来源的主流，但监管部门对“影子银行”整治势必影响PE和信托向房地产行业输送资金。受此影响，个别房地产项目在定价时，将可能更多地迎合市场。
业内人士认为，当前房企资金面相对宽松，即便融资环境趋紧，也很难在今年内对开发商形成深度打击。但值得注意的是，如果资金面发生趋势性变化，房企拿地的豪气可能受到影响，市场销售策略也可能相应做出调整。
事实上，即便流动性紧张的局面不会持续，房地产市场的区域风险仍值得关注。除二、三线城市的供应压力以外，一线城市和部分热点城市楼市供应严重不足，推涨市场预期。近期的土地市场出现溢价率超过400%的地块，上海“”的诞生也被认为是“蛇吞象”般的反常现象。
政策环境喜忧参半
在1997年亚洲金融危机和2008年国际金融危机期间，不少国家的房价随着股市出现下跌。业内人士表示，在我国城镇化进程中，房地产市场尚有多年的上升期，除非货币政策持续紧缩，否则楼市不会出现崩盘。
这种与政策对赌有多大赢面尚不可知，其蕴涵的风险值得关注。北京中原地产市场研究总监张大伟认为，一旦资金面收紧，房价的涨幅肯定会被抑制。由于需求透支、信贷趋紧等因素的影响，下半年楼市销售情况可能低于预期。
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