[摘要] 大中城市房价高企，让中低收入者纷纷感叹“买不起房”，继而转变观念去租房。而现在，越来越多的租房者发现，租房贵、租房难的问题与高高在上的房价相比丝毫不“逊色”，逐渐演变成“买不起也租不起”。
大中城市房价高企，让中低收入者纷纷感叹“买不起房”，继而转变观念去租房。而现在，越来越多的租房者发现，租房贵、租房难的问题与高高在上的房价相比丝毫不“逊色”，逐渐演变成“买不起也租不起”。
随着今年毕业季来临，北上广等一线城市的租房需求量又将出现“井喷”状态。房租会不会越涨越高？与收入、房价相比，房租有没有一个相对合理的区间？稳定房租难不难？
“住”成为奋斗首要目标
一线城市房租收入比达40%
一套100多平方米的房子被隔断为6居室，分为二人间至八人间不等，常住有20人左右(小区网论坛)。每张床铺价格为每月500—900元。这是位于北京市朝阳区双井地区某小区一套典型的群租房。在这里住了半年的秦女士说，这样的出租房空间十分拥挤，卫生设施不够用，人员流动性大，安全没保障。但即便如此，这屋子从来没空过，一直人满为患。
“就是因为 。”秦女士说，就在同一个小区内，60平方米的一室一厅月租金在5000元左右，自己虽然每个月收入有五六千元，但也负担不起这么高昂的房租，只得暂时屈居群租房。
据北京市统计局日前公布数据显示，2013年4月份，北京市居民消费价格总水平同比上涨3.2%。其中，包括城区与郊区在内的住房租金上涨7.6%。这两年房租长的确实比较快，尤其是北京、上海这些城市。
面对日渐增长的租金，绝大多数租房者称“难以承受”。目前在大中城市，租房者多数是无房、买不起房以及在当地就业时间较短的中低收入者，比如刚毕业的大学生以及外来务工者。租房是他们的“刚性需求”，但他们中多数人的月收入付完房租后仅够“温饱”。
毕业两年的小杨在北京通州区北苑路北与人合租了一套六七十平方米的两居室，每天要挤一个多 的地铁到公司工作，而每月1000元的房租对于月收入四五千元的他来说，负担也不算小。“对于工作一段时间的人来说还好，刚毕业的大学生太难了。”他说，“大家都想在 边找房子，交通方便，但房租越来越贵。”
房租多少是合理？
从需求方——租户的角度讲，他们 看重的是租金收入比。租金收入比，即房租在收入中所占比重，能够直观反映出承租的压力水平。调查显示，一线城市的房租收入比已高达40%，这意味着解决衣食住行中“住”的问题，已成为奋斗的主要目标。如果房租收入比继续提高到50%、60%，则会产生明显的挤出效应。
事实上，相对2010年和2011年，2012年北京房租的同比涨幅已相对趋缓。
链家地产市场研究部张旭认为，尽管涨幅趋缓，对于很多低收入和普通白领 的租房人群来说，租金上涨带来的压力仍然很大。
这主要体现在三个方面，一是大户型涨幅较大，弱化了合租 ；二是郊区租赁需求增多后促租金上扬，涨幅大于市区，郊区租房也越来越贵；三是经过之前连续的快速攀升，基数越来越高。
大中城市的居民平均收入虽然年年也在涨，但远达不到15%以上的速度，多数城市居民收入涨幅在10%以下。而新进入劳动力市场的青年，起薪近几年甚至在下降。 近的一项调查显示，由于就业形势严峻，2013年高校毕业生起薪期望值较2010年下降一半。“可能‘北上广’就不是我们该呆的地方吧。”有人很悲观地感叹。
楼市向好大势未改 一线房价上涨预期仍然存在
房屋租售比仍低于国际水平
持有人出租房屋动力不足
业内人士普遍认为，未来一线城市房租继续上涨的压力仍然比较大，关键原因在于租房市场的供求关系不平衡。
在需求端，近两年进入大城市的大学毕业生和外来人口数量不断增加，同时房价持续高企和限购政策越来越严，使很多购房者转而租房，增加了需求。
而在供应端，闲置房屋长期无法盘活成为租赁房源，进一步加剧了供求矛盾。
从供给方——房产持有者的角度讲，租售比是衡量房租价格是否合理的关键指标。
租售比即房屋租金与房价的比值。国际上一般认为，租售比在1∶100—1∶150之间，市场是比较健康的，租金是合理可持续的。如果按照这一规律衡量，目前一线城市房租价格不仅谈不上“高”，还有很大的上涨空间。
“现在像北京、上海这些地方，租售比都已经低于1∶500了，这是很畸形的租售比。”北京中原地产市场研究部总监张大伟说。他举例，租出一套北京市四环附近价值300万元的房子，月租金大约5000元左右，一年除去物业费、取暖费，有可能收入仅四五万元；如果房主把300万存到银行，按照年利率3%可以得到9万元左右。在租售比悬殊的情况下，很难激励房主、 是那些并不急需资金的房主出租房子。
楼市向好大势未改 一线房价上涨预期仍然存在
稳定房租需增加供给
应鼓励机构成为租房供应主体
如何缓解租房市场的供求矛盾？当前还是要在供应上做文章。通过增加供应，可以缓解租赁市场供求关系，进而稳定房租价格。
这两年政府大规模开工建设公租房，被认为有助于增加市场上稳定的租赁房源，缓解供求矛盾。
张旭表示，目前市场存量房源的盘活仍有难度，在租金 率下降、房价上涨的情况下，依靠市场自行调节很难促进租赁房源增长。他认为，应通过减免个人所得税、营业税甚至奖励等方式，鼓励个人把闲置房源用于出租，盘活数量巨大的存量房。公租房则应加快建设进度，尽快入市，产生规模效应。同时完善公租房项目周边的交通、生活配套，鼓励人们申请、租住公租房。
“增加租房供应的思路还可以更加开阔。”清华大学房地产市场研究 主任刘洪玉认为，除了政府建设的公租房和家庭个人出租房以外，还应鼓励更多机构出租房屋。比如住房合作社和企业等，建设一定规模的房屋专门用于出租，也可纳入政府的公租房体系，多渠道增加房源。“比如房地产公司，现在房地产公司基本都是建了房子就卖了，他要拿去出租或作为公租房就不合算。应该采取一些鼓励政策。要切实增加市场的租赁房源，必须鼓励民营企业等机构也参与进来。”
楼市向好大势未改 一线房价上涨预期仍然存在
规范租赁市场
应出台更细的政策提高租房稳定性
租房子，刚住一两个月就被通知要 ，这种事让许多人头疼不已。租房是个持续的过程，稳定租金还需要进一步规范租房市场。
“如今在北京租房子很难见到房主，很多都是代理制，基本都是小中介、二房东等。有一个二房东在里面吃差价，有可能把一套房子做成两居、三居，租金虚高、随意 ，使得整个市场处于畸形发展。”张大伟说。
其实，近年来政府不断出台政策规范租赁市场。2010年住建部曾出台《商品房屋租赁管理办法》，提出“应当以原设计的房间为 小出租单位”、“房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平”等规定，但实际的执行效果却很差。专家认为，由于房屋租赁往往发生在房东、租户、中介等个体之间，管理规范的难度确实不小。各地应该结合实际情况，出台更为细致、可操作的政策，来规范租赁市场。比如，可以出台专门的法规对房地产中介哄抬租金、发布不实信息等行为进行规范，对欺骗、吃差价等违规行为实施更加严厉的惩罚。其次，参照房屋买卖合同网上备案机制，进一步完善房屋租赁合同的网上备案，一旦发生纠纷，有据可循。
有很多国家都有可以借鉴的经验，如德国明确规定禁止二房东，规定房租涨幅三年内不得超过15%，否则会予以高额罚款甚至可能入狱等。如此严格的法律手段，能在很大程度上保护租房者的权益，让人们租得起房、方便租房、敢于租房。
楼市向好大势未改 一线房价上涨预期仍然存在
（来源:大洋网-信息时报）“如何建立合理的住房体系？就应该让豪宅卖出天价，然后政府有钱了，就能给穷人建保障房。高房价不是为了让富人发财，而是让穷人能住上房子。这才是关键。”6月8日，“理性繁荣， 置业2013中国 物业 价值论坛”在广州侨鑫·汇悦台[ 新消息价格户型 点评]销售 举行，独立经济学家、北京大学汇丰商学院教授金岩石会后接受了记者专访。
城市价值提升让房价上涨
记者：国家楼市宏观调控政策未来的方向是什么？
金岩石：以前的国五条现在政府很少再提了，目前市场上呼吁 的就是扩大房产税的试点。其实每一个政府都不希望自己国家征税的房产贬值，同时又希望自己印的钞票有出口。所以未来政策的方向就是城市化驱动房价上涨和货币化驱动人民币国际化。从这两点来说，中国未来政策已经没有太多空间了，所以只能用超额货币驱动政府 ，以及用货币加 驱动城镇化。因此，中国未来十年的政策方向就是货币加城镇化驱动消费升级， 可能的变数，如果证券市场政策得当，股市有可能代替楼市成为新的 趋势。
记者： 近包括广州在内的很多一线城市都出现多个 ，您觉得这是必然的还是反常的，是否意味着未来楼价会因此而再次上涨？
金岩石：房价必然上涨，但和土地价格没有必然的关系。 出现之后很多人都在说，房价和地价是面包和面粉的关系，其实两者并不是同一个问题。而是人口、货币在流动中让土地所承受的空间价值提高了，然后通过房子来分割空间价值而已。空间价值之所以不断上涨，是因为人口、货币、时间和空间货币化，转化为城市的一切。空气中漂浮着 的味道，而人的生命又是有限的，这才是真正的城市价值。而很多房企之所以一掷千金，也就是看好未来城(小区网论坛)(小区网论坛)市的空间价值。
记者：目前土地市场正在改革，之前有消息指出，要把宅基地合法化并且上市，您怎么看？
金岩石：在没有一个系统的农村产业化政策出台之前，任何人都不应该动农民的土地，否则会得罪祖宗。城镇化不是简单的让农民进城，农民进城只能上街要饭。试想一下，有劳动力的人都进城了，剩下的老弱病残却要在农村种粮食供给城市，这不可能也不现实。而那些进城了的农民，很多都没有上过学，没有能力就业，但是进到城市他们的欲望却被点燃了，在满足不了他们自身需求的情况下只能铤而走险。所以，我们应该用农村产业化来解决农村的生存问题，然后把宅基地置换成让不能进城的农民能活下去的产业。比如巴西就是个失败的例子，80%以上的农民都进城了，城市也变成了一个贫民窟，所以现在中国处于一个十字路口，成则欧美，败则拉美。
珠江新城[ 新消息 价格 户型 点评]10万单价是必然
记者：过去广州被很人多称之为“理性城市”，相对于北京上海来说，楼价相对较低。但近一两年广州楼价也涨了很多，您是任何看待广州这个城市的房地产市场？
金岩石：评价一个城市地位如何，不应该以该城市的楼价为依据。我觉得广州过去一直没有找到真正的城 ，过去一提到广州，首先想到的是五羊雕石、越秀[简介 新动态]区，但这些区域现在居住人口混乱，一些批发市场让周边居民的安全系数降低。现在广州才真正找到了城市的 ，那就是珠江，以水为 。比如上海的 由过去的淮海路转到陆家嘴，原因就是因为“水”。
水可以净化城市空气，可以让人的心情变化。所以一个城市的 居住理念应该是择水而居、饮水而居、造水而居。
记者：广州的 既然是珠江，那珠江新城目前每平方米4、5万元的楼价还有多少上涨空间？
金岩石：按照我的研究，一般一线城市主城区： 区的比例是1：5，比如上海中环的价格是每平方米6万元，陆家嘴就可能出现30万单价的豪宅。深圳和广州都是这个比例，广州现在主城区的价格是每平方米2万元，那珠江新城出现10万的单价是必然的。
楼市向好大势未改 一线房价上涨预期仍然存在
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