[摘要] 成都二环改造通车重新点燃了沿线商家的热情。但是，新的交通秩序改变了车流、人流以及商气，新二环带来机遇的同时也埋伏了不少危机。在此情况下，二环商家如何应对？除了二环带来的热点话题外，成都土地市场也一片火热，供应出现高峰，开发商如何把握这个契机？
成都二环改造通车重新点燃了沿线商家的热情。但是，新的交通秩序改变了车流、人流以及商气，新二环带来机遇的同时也埋伏了不少危机。在此情况下，二环商家如何应对？除了二环带来的热点话题外，成都土地市场也一片火热，供应出现高峰，开发商如何把握这个契机？本期，成都报道特邀中原地产、吉信行、思源经纪、全程机构、御风行五大地产机构并给出专业的分析与建议。
根据央行公布的今年一季度金融机构贷款投向统计报告显示，一季度新增房地产贷款高达7103亿元，占同期各项新增贷款的27%，是去年同期新增房贷2436亿元的近3倍。无论是土地开发贷、房产开发贷还是个人房贷，都在大幅拔升，同比分别增长21.4%、12.3%、17.4%，只有保障房开发贷款的同比增速在下降。
同时，相关数据显示，整个5月，各大城市都迎来了土地供应的高峰。31个城市将在5月内共计推地392宗，共计面积约2005万平方米。以上数据可以表明，在房企融资大幅上升的情况下，土地市场的竞争将更加激烈，而其对房价无疑有推波助澜的作用，高房价在不断利好的消息刺激下，很难有效得到抑制。
有机构人士指出，2013年6月，历时4年的成都地铁2号线西沿线工程将开始试运行，届时成灌铁路与地铁2号线在犀浦相会，实现铁路与地铁的同站换乘。在有了更加完善的交通配套后，成都犀浦的楼市春天势必来临。
除了成都地铁2号线西沿线工程的运行之外，成都新二环的开通，也为二环沿线商圈带来新的发展契机。高架桥快速循环带来的车流、人流，使得位于匝道附近的商业项目有直接到达的便捷性， 是中大型商业将会成区域性商业向全城性商业转变的可能， 或者新区商圈成熟的速度将被大大提高。但是，我们不可否认的是，对于二环沿线小商家， 是无匝道直接带来车流、人流到达的高架中途的商业项目，将面临消费被拦截、被过渡的风险，这对其经营状况是有冲击的。因此，有机构人士为二环商家指点迷津：面对二环高架对部分传统底商的截流，沿线商家应该改变自身的经营策略。
总体而言，的市场都处于调整期，抑制高房价，已成为各地的首要目标。但是，楼市各种利好消息不断传来，推动商品房成交量走高，房企资金压力有所缓解，开发商拿地热情再燃。因此，成都的房价不会出现大幅波动，后市将稳定向上。
吉信行观点
二环商圈或改变全城商业格局
二环沿线小商家将面临消费被拦截、被过渡的风险。
5月31日，全长28.3公里的新二环“双快”改造工程建成将正式对外通车运营，这是继地铁1号线、2号线成功通车后，成都迎来的又一快速交通体系。它将不仅有效提高城市道路通行效率，也会对成都东南西北各大商圈，起到连接、融合的作用，促进商圈外延化发展。
新二环的开通，为二环沿线商圈获得了新的发展契机。二环路“双快”改造工程通车后，将二环沿线原有的建设路、万象城、万达、玉林、紫荆、双楠等节点商圈有效连接起来。高架桥快速循环带来的车流、人流，使得位于匝道附近的商业项目有直接到达的便捷性，为其商业项目带来了新的发展契机。 是中大型商业将会成区域性商业向全城性商业转变的可能， 或者新区商圈成熟的速度将被大大提高。由于二环路全程跑完只有半 ，以后城市内东南西北各个方位的交差消费会更明显。相反的，对于二环沿线小商家， 是无匝道直接带来车流、人流到达的高架中途的商业项目，将面临消费被拦截、被过渡的风险，这对其经营状况是有冲击的。
面对二环高架对部分传统底商的截流，沿线商家应该改变自身的经营策略：首先，从休闲体验式转变为以目的性消费为主，便于吸引本区域以外的潜在消费群体；其次，要改善物业自身硬件设施，如优化外立面、广告位、店招等可视效果，从改变形象等维度入手；第三，软件上注重口碑服务，使宣传商品促销的扩散范围更广， 限度地激活沿线商铺的活力。
房价上涨预期加剧 政策显现微调空间
更加完善的交通配套，将推高犀浦楼市价值，开发商利润空间增大，销售去化周期缩短。
2013年6月，历时4年的地铁2号线西延线工程将开始试运行，届时成灌铁路与地铁2号线在犀浦相会，实现铁路与地铁的同站换乘。在有了更加完善的交通配套后，犀浦的楼市春天势必来临。
为将犀浦打造成为城西新 ，犀浦镇在基础设施与交通配套方面不断完善，为大型企业的引进，提供了良好的硬件基础。现在，双铁的建成，更为该区域交通环境带来极大的改善，势必能更大地提升该区域的价值，更有利于企业的引进和区域的发展。如今，该区域已经有富士康、英特尔、摩托罗拉等国际 公司落户。这些高科技公司的入驻，为犀浦带来了很强的生机和活力。
对区域开发商而言，双铁的建成不但提升了项目自身的价值，同时，交通的便利使置业者对该区域与城区的距离抗性降低，吸引来更多的客户群体。自快铁2010年5月竣工到去年地铁西沿线动工再至如今，犀浦区域的商品房均价已经由原来的4000元/㎡涨到了如今的7000元/㎡。随着地铁2号线西沿线即将贯通，更加完善的交通配套，势必成为该地区楼盘销售的一大卖点，推高该区域项目的价值，开发商的利润空间也将进一步增大，销售去化周期将进一步缩短。
全程机构 观点 地市再迎供应高峰
商品房成交量走高，房企资金压力有所缓解，开发商拿地热情再燃。
5月份，各大城市迎来土地供应高峰。截至目前的统计显示，31个城市将在本月内共计推地392宗，共计面积约2005万平方米，尤其是一线城市将迎来一场土地盛宴。北京市土地储备整理 信息显示，5月北京市推出的经营性用地达13宗；广州市国土局信息也显示，5月广州挂牌的土地项目达15宗。二线城市杭州宣布5月将推出26宗土地，总出让面积达123.83公顷，创下今年以来的推地量新高。土地市场出现这一供应高峰，一方面在于商品房成交量走高，房企资金压力有所缓解；另一方面，土地财政依然是地方政府缓解财政压力的首要之选。从日前财政部发布的财政收支情况显示，4月份，公共财政收入11431亿元，比去年同月增加657亿元，增长6.1%。其中， 财政收入5357亿元，同比下降2.2%；地方财政收入6074亿元，同比增长14.7%。值得注意的是，地方财政收入增长的主要原因，则是上个月房地产成交额大幅增加，带动相关地方税收相应增加。其中，土地 税244亿元，同比增长30.5%，契税同比增长69.2%。然而，地方政府对土地财政的依赖在短时间内不会改变，这将使得 关于“控房价”的宏观目标能否 终实现成为疑点。
思源经纪 观点 提高土地 税难撼高房价
开发商定价波动一般不会超过20%幅度，这一幅度不会加大 税，开发商没理由拉低定价。
据报道，北京市政府目前正在制定政策，对申请预售价格比成本增幅较大地产项目，拟提高预征土地 税。思源经纪认为，即便细则严格实施，其降房价作用仍不明显，只能起到传递调控信号的作用。首先，限价政策下，很少有项目能有超过50%的 ；其次，征税阶梯设置过大，一般开发商定价波动不会超过20%幅度，然而这一幅度并不会加大相应的 税，抛开市场竞争因素，开发商没有理由拉低定价；现存的少量因囤积土地而带来的大幅 的项目，宁愿选择多交税费而并非拉低预售定价，因为用50%的成本去抵消1—3%的税费是不可能。基于以上几点分析，思源经纪认为，提高土地 税费，信号作用大于实际调控效力，基本无任何调节房价的作用。
御风行 观点 房产税短期难普征
房产税的普遍征收必将使楼市大幅降温，但其征收方案目前具有很大争议，相当长时间内难以实现。
近日，有关于房产税征收再次成为新闻热点，有媒体称目前由住建部牵头，国税总局以及财政部相关人士组成了专门机构，对房产税试点扩容及全面开征做相关调研准备。
2011年1月，房产税开始在上海、重庆先行先试。上海方案只针对增量，税率分0.4%和0.6%，并给予户籍居民家庭新购房人均60平方米的免征额；重庆方案则偏重高档住房，涉及存量与增量，税率为0.5%至1.2%。
两年以后，在今年出台的国五条指出，要扩大个人住房房产税改革试点范围。这是不是标志着房产税会在铺开？
御风行认为，房产税 终会普遍征收，但这 离我们还比较遥远。不管是从发达国家房地产市场发展的历程还是 政府调控房地产市场的决心，都表明房产税终将在普遍征收，不过依现有国内形势来看，房产税的普遍征收还有相当长一段路。
首先，房产税试点需要时间。2003年国家就在北京等城市模拟征收房产税，8年以后才在上海、重庆2地试行，又过了两年才对房产税试点扩容做调研准备，可见房产税的实际普遍征收，直到现在还是完全看不见时间点的。其次，房产税可谓是现在遏制房价的 后武器，不管其能否真的降房价，至少在老百姓心中它是 后、也是 强的武器，房产税的普遍征收必将使楼市大幅降温，这是地方政府所不愿看到的，地方政府也会想方设法拖延房产税落地。 后，房产税的征收方案具有很大争议，怎么征，向谁征，还需要社会上广泛征求意见。综上所述，房产税在相当长的一段时间内难以实现普遍征收。
房价上涨预期加剧 政策显现微调空间
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
