[摘要] 对于手里有50万到100多万元现金流的人来说， 就是理财就是存钱，当然能赚钱更好。但是市场上商业体量大，产品种类丰富，光有 的热血是不够的，怎样选择适合自己的产品？
对于手里有50万到100多万元现金流的人来说， 就是理财就是存钱，当然能赚钱更好。但是市场上商业体量大，产品种类丰富，光有 的热血是不够的，怎样选择适合自己的产品？
针对这些话题，我们采访了NAI新巢(小区网论坛)地产机构成都总经理蒋鹏，锐驰营销总经理冯珏和专业 客冯林。总结采访内容发现各嘉宾都一致认同，中小 客户 选择是住宅，在限购情况下可选择 商铺，然后才是写字楼。因为商铺虽然投入高，但是长线来看 估值 ，而写字楼短期内 高，产品寿命周期却短。
对话嘉宾
NAI新巢地产机构
成都总经理蒋鹏
锐驰营销总经理 冯珏
专业 客 冯林
社区商铺
这是专业活路
有必要自建分析模版
NAI新巢地产机构成都总经理蒋鹏以社区商铺为例讨论了 者所需要做的基本功：“社区底商和街铺一定是个技术活，虽然不必要像机构 者那样撰写 报告，但该做的功课是不能少的。先要考虑周边的配套，人口密度，比如周边有没有学校、写字楼、购物 ，这样可以预判哪些人可以留下来消费，然后决定产品能做什么，商家定位能做什么。其次分析一种面积的商铺适合什么样的商业类型，是餐饮、中介公司、干洗店、服装店还是小超市？这样的地段和周边的消费水平，能支撑什么水平的品牌？在保守估计的营业额基础上，预期的租金水平能不能让商家在撇去其他成本后还能盈利？”
锐驰营销总经理 珏则提出，目前售卖的商铺大多在三环外，虽然商铺供应量大，而且是所谓的大盘，却连常年的固定人口都没有，一铺要冷多少年啊。跟着这样的大盘走将主动权交给开发商或经营商家，不如关注一些产业人群聚集， 人气聚集的地块，做餐饮是不错的选择，比如青羊区工业园，高新南区产业园区这样白天有商务人群，晚上有居住人群的地方。
写字楼
因为售价低
率相对较高
从市场 来看，目前写字楼是相对 率较高的。蒋鹏认为根本原因在于写字楼售价低得和住宅差不多，商铺售价和住宅相比大约是3:1的比例。
“写字楼并非长线 ，因为其上涨空间相对商铺来说更小，物业竞争通常是被品质更高的新兴写字楼折桂，一旦物业经营、管理不好，写字楼折旧的速度很快。因此，大多数 写字楼前5年租金水平 。”冯珏认为， 写字楼的大多是以公司行为为主，散户 要有足够的资金实力， 能够整层购买，或者选择五大行直接代理而不是做顾问的物业、选择品牌开发商，只有运营维护得好，吸引高品质客户的写字楼才会保持长线的物业 。蒋鹏认为买写字楼先看开发商，是卖完不管型还是有更多服务和 型。物业销售面积对以后的经营越有保证，品质也更好。他举了一个例子，一位朋友在市中区科华北路附近买的200平米的 写字楼，空置了两年，因为大多数公司租赁写字楼都是五六百平米，后来是大宗客户租得差不多，有客户找他一起拼租才租出去。
商场商铺
不买产权分散的
只买独立的商铺
“愿意拆分商铺产权散卖的商场,以返租这剂猛药吸引 客专业市场，无非是开发商需要现金流，不具备雄厚的实力和专业能力。”蒋鹏一针见血地指出，“返租形式对 来说预留了很大后遗症，成都的商铺 率大多就在4%-6%，开发商通常用割肉的方法每年 8%甚至15%，以三年或五年返租的形式吸引客户，几年后如果市场没有做起来，开发商直接跑路是常事。 者要清楚，如今的市场根本承受不了10%的普遍租金 ，不要仅仅被这一点吸引。”专业 客冯林则用自己的 原则说话，“买商场里的店铺，不买那种产权分散的商铺，只买独立的商铺。你干不下去，我可以换人。商场要是整体情况一差，你的铺子卖也卖不出去，租也租不出去。那种小产权商铺看起来成本低，其实 的变数很大，产权分割出售后很难统一 人的意愿去经营，而且极容易出现恶性竞争， 终沦落成小商品、小集市式的商场。”
这是刚需
率并不高
“、 类型的产品注定不会成为高品质的东西，因为这些产品大多采用偷面积的方式售卖，而贪这点 的客群消费力都不算强，因此注定这类产品不是商业地产的主流产品，而是补差补缺的市场存在。”蒋鹏认为，这类产品虽然很多，却很难成为真正价值的 产品。
珏则算了一笔账，“大多数 不在校区或产业区，不具备做酒店的用途。在2、3圈层，一套小户 产品的价格在10多万元，租金在500元左右(小区网论坛)，就算是 ，总价30多万元，租金1000元左右，也需要30年才能收回成本。”珏认为， 产品不能作为纯粹的 品，更加适合刚需自住群体，满足5年的居家需求同时坐等产品的 。等要结婚生小孩的时候，卖掉换得一套大住宅，给了30万元首付，余下的 部分还可以做装修。
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