[摘要] 近期地方版“国五条”纷纷出台，因内容简略、流于形式而被戏称为“微博体”。不少人认为：“国五条”尚未实施，已被架空。尤其是 受关注的20%的个税缴纳问题，因地方态度暧昧，被认为尚未推行已经大打折扣。
近期地方版“国五条”纷纷出台，因内容简略、流于形式而被戏称为“微博体”。不少人认为：“国五条”尚未实施，已被架空。尤其是 受关注的20%的个税缴纳问题，因地方态度暧昧，被认为尚未推行已经大打折扣。
接受中国经济时报采访的业内诸多专家学者认为，主要是地方财力紧张，经不起房地产市场再受打压。对于各地而言，由于各地情况不同，一些地区房价并无上涨趋势，也无抑制房价需要，政策执行没有必要一刀切。
“国五条”动了地方的奶酪？
“对房地产业 、地方利益不同，因此态度不同。 主要从民声诉求、宏观大局考虑要调控；但房地产 都归于地方，在经济不太稳定的情况下，房地产业有稳定经济促进发展的作用，地方对其依赖度较高。”上海（楼盘）财经大学公共经济管理学院教授、博士生导师胡怡健告诉中国经济时报记者。
根据财政部公布的《2013年1－2月财政收支情况》，今年1－2月累计，地方财政收入（本级）11647亿元，同比增长12.9%。其中，土地 税515亿元，同比增长42.1%；以 权发生转移变动的不动产为征税对象的契税为487亿元，同比增长31.6%。
财经大学财政学系主任、财政税收研究所所长曾康华向中国经济时报记者表示，国务院要求在3月底公布地方细则，但多数地方不是动作迟缓就是简单敷衍。地方政府有苦衷，房地产是地方财政的增长点，地方政府不愿房价下滑，仅是希望能遏制房价过快增长，许可合理的增长。
根据财政部今年公布的《2012年税收收入增长的结构性分析》，2012年税收总收入同比增长仅12.1%。2012年城镇土地使用税实现收入1541.72亿元?熏同比增长26.1%?熏比上年增速加快4.4个百分点。同期，土地 税则同比增长31.8%。
“地方上，尤其是二三线城市对"国五条"细则在实施上动力不足。土地收入和房地产业在当地财政、税收收入中贡献较大。交易环节严格征税，会产生负面影响，令房地产交易在未来萎缩。地方政府有保民生、维护稳定、发展经济的责任，房地产业是其重要支撑。”财政部财政科学研究所研究员陈少强对中国经济时报记者坦言。
地方执行20%个税得不偿失
“国五条”中 受关注当属20%差额个税问题，可地方细则中为何对这点不是避而不谈，就是避重就轻呢？
“地方政府不太配合国务院的调控措施，也不爱强调20%个税，只关注房价涨幅不高于居民收入增幅。地方从自身利益出发，不希望楼市进入冬季，打击自己。”西南财经大学财政税务学院教授、博士生导师付志宇告诉中国经济时报记者。
从近期各一二线大城市出台的细则看，厦门（楼盘）的细则相对比较严谨。厦门对20%的个税征收相对明晰：能通过税收征管、房屋登记等历史信息核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征；不能核实原值的，按交易总额的1.5%计征。不过大部分地区对此往往语焉不详，像济南（楼盘）、南京（楼盘）、杭州（楼盘）等地甚至避而不谈。
厦门大学管理学院教授、中国资本市场研究 主任屈文洲向中国经济时报记者表示，“地方不愿大力落实，因为其与地方利益冲突。土地财政外的预算财政是基本的"吃饭财政"，无力支撑地方发展，而政绩要靠土地财政支撑。一旦地方严格执行20%个税，造成的损失恐无以弥补。地方政府缺乏合理的融资渠道，另有 冲动的惯性，且机制上激励有余，制约不足。”
付志宇也认为，严格执行20%个税，二手房市场会萎缩，并影响地方经济活力，地方政府承受不了。
有分析认为，地方架空“国五条”，说明房地产在地方仍处于无冕之 的支柱地位。
难道这20%的差额个税不会一定程度填补地方政府的财政亏空么？
“房地产发展了将近20年，爆炸式增长约10年左右(小区网论坛)，其发展跟分税制改革有关联。这20%的个税作为所得税，40%留给地方政府，60%归国家，地方政府在20%个税中受的实惠不多，得到的利益远不能弥补市场抑制带来的损失，因此缺乏执行动力。”屈文洲说。
陈少强也认为，对地方来说收这点税得不偿失，他们不希望竭泽而渔。
根据证券时报提供的数据，自1989年到2010年，卖地收入占地方财政收入的比例从0.24%升至74.14%。现时我国涉及房地产的税种达12项。2012年，房地产税收占地方财政收入的比重进一步提升至16.6%，房地产“五税”首破万亿，创下历史新高1.01万亿元。
曾康华表示，地方政府不希望房地产价格下降，这涉及银行利润、房地产开发、税收等一系列 问题。今年财政收入从 到地方都十分紧张，增幅创多年来新低。融资平台、土地财政前两年受到了打压，如果房产业再受压制，地方财政犹如雪上加霜。房价一旦负增长，可能带来更严重的问题。
不愿透露个人及企业信息的某房地产开发集团总裁助理告诉中国经济时报记者，地方多处于财政吃紧的状况，20%个税的落实状况会大打折扣，他们对市场前景并不担心。
“地方要想通过活跃一手房来弥补收入也不现实，因为地方新建住房越来越少，尤其是较大的城市。缺乏富余的土地，即便有，价格也会很高。因此，压制二手房的措施在执行的严格程度上就打了折扣。”付志宇说。
因地制宜或优于一刀切
各地“国五条”细则纷纷出台后，据“中国新闻网”消息，因受20%个税政策影响，多地二手房交易量收窄，北京（楼盘）、上海、广州（楼盘）、南京都出现了不同程度的趋冷。
“各地情况本就不一样，在"国五条"出台前，除部分一二线城市上涨外，许多东部地区大中城市已经出现了房价下跌。在 城区外，发达城市的郊区房价不乏早已下挫者，如杭州下沙地区房价就出现了大幅下跌。广大中小城市更缺乏房价上涨动力。采取一刀切的办法未必明智，各地根据情况进行适度变通有其必要性。"国五条"主要针对房价上涨较快的地区要求严格20%的个税征收，并未强调 地区必须都执行这个尺度。”胡怡健说。
“三线城市楼市去库存压力大，房价腰斩亦无人问津。”华夏时报曾于今年报道。经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠也曾表示，2013年三线城市房价下行压力很大。据今年1月份统计数字，南通（楼盘）待开发的土地面积达到6000万平方米，高企的库存与有限的消化能力之间矛盾凸显。按照目前南通常住人口计算，每月仅需不到460套房源。部分中小城市隐现“鬼城”危机。
深圳（楼盘）房地产交易网某房地产知情人士告诉本报记者，“国五条”在每个地方的具体落实会有差异，深圳地区的房地产业目前还没有受到影响。
付志宇认为，有了一定销售量才能考虑调控房价，有了分母才能调分子。地方收入拮据也并非 乐于见到的状况，地方还相对依赖房地产。只有尊重现实，逐步通过结构调整，才能改变状况。一下子调整太大未必收效良好，地方政府短期内并无替代房地产业收入的新途径。
“那种地方财政少一块补一块的思路不对，应该转换政府角色与职能，将更多的领域(小区网论坛)还给市场，而无需直接从事 。政府应着重提高自己的社会综合管理水平，不能过度干预该由市场作用的领域。 少了，融资的需求就低了，利于预算平衡。考核标准应更多倾向于社会管理、民生问题、可持续发展与环境治理等，这要靠管理的软环境提升和制度完善来改变。”屈文洲说。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
