[摘要] 面对新的政策出台，购房者不免迷茫，楼市后期走势会怎么样？现在是不是一个购房的好时机？值3.15之际，房天下发起购房消费求真行动，为广大网友购房消费解疑、支招。
编者按：2013年春节楼市热力开场后，2月20日国务院常务会议“国五条”出台，紧接着3月1日细则出炉。“新国五条”不过是新一轮楼市调控的一只靴子落地，另一只尚且悬在半空里。在此背景下，对于购房者而言，房地产走势真相究竟如何？现在是否是购房好时机？怎样才能在茫茫房海中找到 心仪的家？
房天下3.15购房消费求真行动，特邀四川君合律师事务所副主任、四川省保护消费者权益委员会消费咨询专家、成都市房管局总法律顾问郑书宏先生；西南财经大学经济学院副教授刘璐先生；中原地产二级市场营运总监何涛先生作客房天下直播间，为购房者带来一堂信息全面、解读 的专家对话，助力购房者在春季购房节中享受更多优惠、获取更多建议、找到心仪的家。
本期出席嘉宾（图片来源：房天下）
2月20日国务院常务会议“国五条”出台，对2013年春节及开年一片“暖意”的楼市而言颇有“敲山震虎”的意味。紧接着3月1日国五条细则出台，有人形象的说国五条细则是“搅乱了楼市一池春水”。面对新的政策出台，购房者不免迷茫，楼市后期走势会怎么样？现在是不是一个购房的好时机？值3.15之际，房天下发起购房消费求真行动，为广大网友购房消费解疑、支招。
【本期嘉宾】（排名不分先后）
君合律师事务所副主任、四川省保护消费者权益委员会消费咨询专家、成都市房管局总法律顾问 郑书宏
西南财经大学经济学院副教授 刘璐
中原地产二级市场营运总监 何涛
“新国五条”之下 市场真相如何？
“新国五条”无疑是近期 热门的楼市关键词，对于2013年的成都房地产市场而言，新政究竟会产生怎样的影响？嘉宾们首先围绕这个问题，展开了讨论。
何涛：新国五条“隔靴搔痒 ”促短期市场成交
中原地产二级市场营运总监 何涛（图片来源：房天下）
对于新政，可以详细分三点来说。 ，整个新国五条在我看来还是“隔靴搔痒”，并没有明确市场细则的方向。第二，从市场表现来看，（新政）催速了市场成交，因为大部分消费者对政策不明确，他们会按照自己的意愿形成一波成交，包括二手房的成交。第三，购房者对于新国五条是迷茫，不知道到底该在什么时间、哪个阶段置业，包括短期 的渠道。 后，由于地方细则什么时候出台，还没有明文规定或者官方公示，也导致现在二手房市场比较火。这些是新国五条出台以后市场的不健康反映。
郑书宏：征税加大房产交易成本 税收支出待明确（点击进入他的博客）
君合律师事务所副主任 郑书宏（图片来源：房天下）
作为法律人士，从我们专业角度来看，新国五条的出台存在一些法律上的程序瑕疵。就对购房者的影响来说，国五条出台在一定程度上加大了购房成本，卖房征20%税，不管谁来交，成本都加大了。政府方面，税收的钱怎么用，用在什么地方，我们更期待政府可以进行明确公示，是否用于民生，是否用于保障。对于市场而言，个人认为新国五条的影响是抑制消费，不管是刚需、 还是投机性购房，都会受到一些“误伤”或打击。老百姓买房的钱是自己挣来的合法收入，加之货币通胀，消费者把钱从银行拿出来换成实物购房无非是一个保值或者 保障问题，而新国五条或许将拿走这一保障。因此，其是否是一个符合市场经济促进消费的政策，还需要考量。
刘璐：“卖房征20%税”出台有因 二套房收紧效果不大（点击进入他的博客）
西南财经大学经济学院副教授 刘璐 （图片来源：房天下）
从政策出台的背景来看，整个2012年，前6个月比较惨淡，7月份各地开始慢慢止跌回升，成都整体呈现一个比较温和的上涨趋势。今年年初，业内人士都比较乐观，量价齐升。但我认为中国的楼市，政策面影响太大，当时看到北京二手房存量房比较多，两个月每平米涨1万的消息，预想北京作为首都，这种价格变动对政策制订者神经影响很大，当时预测可能会有政策出台。因此，其实卖房征20%税主要是针对北京市场，其他地方可算是误伤。
从政策的效果来看，从经济学者观点来看“税”。税，对供需双方而言，不管加在谁头上实际上都(小区网论坛)是分摊的。打比方说，这是个供大于求的市场，卖方比较多，就对卖方征税，因为消费者不买账的时候，卖方承担税负的可能性较大。而如果市场供小于求，卖方很容易可以通过加价把税负在供需双方做了配制。这个政策打了市场一个板子，供需双方各负多少不好说，而且现在市场可能是买方需求更多，可能税负会加在买方市场。长期来，卖房征20%税的市场效果还不好确定，可能会有反作用。
相对而言提高二套房首付和利率可能作用较征20%税更小。因为二套房首付已经比较高了，利率也上浮了，六成涨到七成的意义并不大。
新国五条之下 网传避税方法是否可靠？
新国五条“卖房征20%税”惊起了无数人涌向各地房产交易 ，赶搭政策“末班车”。同时，网络上也开始流传开种种避税方法，到底这些避税方法是否可行？又有哪些风险？
郑书宏：网传避税方法不靠谱 不能出售也可改出租
网络 传的避税方法，主要是阴阳合同，离婚避税，诉讼三个。阴阳合同，就是实际购房的金额与书面金额不一致，隐藏收入规避税收。离婚避税，就是离婚以后，再买二套房就不受影响。诉讼，通过法院判决把房子判给对方。按照税务种群规定，税务需分区域核定基准价格，换句话说，不管你通过阴阳合同，离婚避税还是诉讼，只要价格低于税务局核定的区域价格，都要按照税务局核定价值征收个人所得税。所以三种方法目前看来，并不能起到避税作用。
对于二手房业主，我们呼吁卖房征20%税的政策在具体细化中能够调整改变，在不能调整改变的前提下，确实资金压力不是很大的话，建议还是长期持有，通过出租方式获取 也是一种减损的方式。
刘璐：避税不靠谱 转向新房也是途径之一
对买方而言，相对于寻求各种不靠谱的避税途径，转向新房市场也是一个选择。新房和二手房本来是一个替代关系，虽然替代关系并不完全对等。一般而言，二手房在市区或者地段价值比较高的地方，区位更好一些，新房多在三环以外。如果买房人交通成本比较高，只能在市区买二手房比较方便。如果交通成本不高，能够接受在郊区居住，转向新房也是比较好的选择。
新政之下 该不该买房？
何涛：早买比晚买好 看清置业需求选房
对于刚需购房者而言，从中国现行发展阶段和中国经济结构来看，首要原则是早买，早 定比晚买好。具体买什么房，买哪里的房则需要要根据购房者自己的具体置业需求，综合考虑价格、交通、地段、 等等。不同阶段和不同置业者要有自己的实际置业需求判断。房地产依然是中国人的一个重要 渠道，有市场大家才去 ，毕竟商品房还是市场行为。简而言之，早买比晚买好，在哪里买根据自己的需求。
从城市发展来看， 波首置基本已经是现在的首改人群。 波买房已经到了换房的阶段。面对征税问题，很多客户一步到位是不错了选择，避免第二次买房增加成本。这就助推了近期一些首改项目的良好销售。
刘璐：买房关键看预期 房产仍是 主要渠道之一
买房和买股票其实是一回事，关键是看预期。如果你觉得价格会涨就早买好，如果你觉得价格会跌推后买好。现在市场总体而言较平稳，不太可能出现大的涨跌。大的城市房价要么就是稳住，要么继续涨。从中国大的发展来看，城市化是未来10年中国经济一个重要基调之一，新一届政府把新型城镇化作为一个重要的目标是依据之一。
对比中国居民与美国居民的资产结构，我们发现中国居民财富里房地产这类不动产构成比例占七成以上，美国居民房产比率仅占三成左右(小区网论坛)。中国自古以来就有安居乐业之说，这是一个文化因素。从 渠道来说，有钱人不知道将钱投在哪里。放在银行里看着它贬值，投在股票里面亏的是大多数，艺术品之类一般人根本不敢涉足，像理财产品我们听说正规银行消费理财产品都会导致亏损，还不要说其他的。所以除了 房产这样的不动产， 出路确实比较少， 渠道匮乏，房地产就成了一个社会多余资金吸纳器。
政府、开发商与购房者 如何共同推进行业健康发展？
住建部副部长在此前透露，地方细则可能会在3月底会出台。在这样的环境下，政府、开发商以及购房者三方面，应该怎样共同合力推动房地产行业健康稳定发展？
何涛：政府打造良好市场环境
首先，整体来看四川省房地产开发环境是 好的。很多国外开发商，港资开发商等为什么纷纷进驻成都市场。他们也看得到成都房地产市场的 ，因为成都整体的开发环境和政区域经济发展，包括清楚认识到房地产对于成都作为内需城市的重要作用，这些方面区域政府做得 好。
第二，在新的政策下，作为开发商本身还是要积极健康的推动市场的发展，保障市场能够形成一些有效的竞争机制，这样对于行业和客户都是必要的。
第三，政府角度来看，要加大对于区域市场的政策引导与 环境打造。包括一些对开发商的政策性鼓励，因为像成都市这种内需型的城市，对于吸引外资、加工生产等第三产业甚至其他高新产业的吸引力相对比较弱，应做好行业的鼓励机制。
后，消费者方面，消费者买房始终要根据自己的需求，不管是自住还是 。
郑书宏：房地产开发逐渐规范化 购房需求较理性
首先，从政府的市场管理来看，成都房地产市场还是 健康的。为什么呢？从数据来看，2011年副省级的城市上5千亿GDP的10个，广州、深圳、杭州、成都排前四，成都与杭州是6千亿，深圳是8千亿，对比一下深圳、广州、杭州与成都的房价，成都房价还是 的。2012年成都GDP超过杭州，成都的房价并没有出现较大增长，而杭州价格是大幅增涨，所以可以看到成都市政府对于成都房地产市场管理是比较到位的。
其次，从开发商来看，主要由国内500强开发商和本土大型房企两大部分组成。本土开发商经过20多年土地开发的经验积累，那些不良的、实力规模比较小的开发商已经淘汰出场，剩下是属于规范的、有实力的开发商。外来的房企或国内500强企业在这个市场上经营，他们带来的理念已经大大超过以前的竞争主体，因而总体来看，开发企业逐渐在走向规范化。
再次，从购房者来说，成都的消费者也是比较理性的。简单来看，就如南方和北方的区别，北方人首先是房子，吃得穿的比较简单；四川人是吃好，穿好，住好，所以花钱比较均匀，不是 突出在房子上，所以整个成都房地产市场的需求是比较合理的。
刘璐：地方政府需权衡调控与经济发展
本次新政，对于各地方政府而言， 要紧的应该是接下来的地方细则。这次国五条对政府而言， 关键的一条是问责制度，地方政府怎样划好房价这条线，既要照顾到调控效果又要照顾到地方经济，这是需要处理好的一个问题。
对购房者而言，如果是自住，任何时候该买就买；如果是 ，需要考虑综合成本，因为新政的税负无论怎么分摊都将增加交易成本。房地产是不动产，变现不怎么方便，现在交易成本增加以后可能以后变现成本会更重。
专家教您买房 如何签订购房合同？
无论是二手房交易，还是购买新房，每一位购房者都面临着一个程序——签订购房合同。根据房天下发起的“新政后 房天下在现场”行动调查及购房消费心态在线调查显示，近3成受访者表示，购房合同细节繁琐，不了解应该 注意什么以避免纠纷？
郑书宏：购房合同 常见的8个问题详解
一般说的购房合同是事先买期房的合同，后期交付时与之前的合同是否一致，是一个容易出现问题的细节，提醒购房者一定要注意。具体来说，购房合同需要重点注意的八个方面。
， 房屋具体朝向和位置。在合同中如果没有写朝向，交付时容易发生不必要的纠纷。
第二， 公摊面积。电梯 一般是20%左右，非电梯 多层是10%左右。
第三， 付款方式。因为现在大都是按揭付款，按揭付款需要向银行申请 款，额度和信任度是否能达到按揭贷款条件，需要与开发商约定取消或达不到将如何处理的问题。
第四， 面积问题。需明确实际交付以后跟合同约定是面积大小不合当如何处理。
第五， 验收合格。什么叫验收合格？一般需要看五证两书一表是否齐备。五证就是开发商可以在售楼处公开卖房必须具备的五种证书。两书一表就是住宅使用说明书和担保保证书及竣工备案表，这些说明房屋是合格。
第六， 验收问题。在实际验收过程当中还有房屋 是否达到规范，墙面是否有脱落现象，墙底是否有瑕疵，如果不属于质量不合格问题，而是瑕疵问题可以要求开发商上整改。
第七， 收房问题。什么叫做收房合格？比如发现房屋有漏水，有电线不齐等类似问题，对开发商而言，你只要签收了文件就视为交房，而这些问题不会影响交房程序办理，但作为消费者来说，这些东西没有整改就不应视已收房，要界定清楚。
第八， 入住以后的使用问题。包括保修金，维修金，还有业主大会成立。虽然这看似目前跟购房合同关系不大，但是确是暴露问题比较多的。
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