[摘要] 限购、限贷政策在一段时期内限制了需求量，但随着时间的累积，获得购房资格的外地人，有刚需和改善型需求的本地购房者越来越多。连一向看空中国内地楼市的独立经济学家谢国忠也认为，北京等一线城市房价还会上涨的重要原因是，人口和就业。
本报记者实地调查发现，北京有不少楼盘的开盘价相比去年都将大幅提升，少则10%，多则30%。
北京大学房地产研究所所长陈国强没有掩饰他的意外之情。“政策(‘国五条’)加码之后应该引发观望的心态，但购房者却更有购房之意，十分反常。”
的预期
任志强解释说，“”的定义是房价增速大幅超过人们收入的增幅。陈国强则认为，如果房价上涨10%，可以定义为“”。如果说去年四季度以来二手房充当了 的急先锋，那么新房很快就将接过大涨的接力棒。
中粮万科·长阳半岛位于北京市房山区，曾是创造多次“日光”纪录的明星楼盘。据北京房地产交易管理网的综合信息显示，2012年长阳半岛开盘的房源均价在18500元/平方米左右(小区网论坛)。而今年2月26日本报记者实地调查时，销售人员称新一期销售均价或将达到22000元/平方米。即将发售的200多套房源，有超过1300名购房者排队。
3月5日，位于北京南六环外的保利“春天里”项目销售人员称，去年4月时，他们有的房源不到13000元/平方米。今年3月底或者4月初会售卖新一期房源，预计售价在18000元/平方米至19000元/平方米。房型和去年一样，且是毛坯房，但位置比去年稍好。与去年形成强烈反差的是，今年要通过摇号才能买到保利“春天里”，500多套房子有1600人排队，“今年是房子挑人，而不是人挑房子。”这位销售员说。
位于大兴区的中建国际港也将 。该项目2012年4月时售价为16000元/平方米左右，几乎是以接近成本价出售。今年5月份，该项目将推出新房源，销售人员说，售价或超过21000元/平方米。位于北京西南四环的中海[简介 新动态]御鑫阁新一期售价也将提升10%左右。
北京的楼盘几乎普遍提高了售价，有的新一期 30%以上。位于北五环附近的北京城建[简介 新动态]·世华泊郡，去年7月时，售价在25000元/平方米左右，但新一期开盘价急升至35000元/平方米至38000元/平方米。售楼人员称，户型会略有不同，去年主打85平米的户型，今年主打89平米的户型。
陈国强分析说，造成以上局面的原因可能是，经济回暖，开发商不再缺钱。而 重要的还是人们的预期发生了变化。
21世纪不动产分析师张磊说，新政出台前几天，无论是业内还是业外，对于房价预期几乎是众口一词的上涨，现在已迅速地陷入预期混乱之中。目前新房房价存在明显的上涨趋势；二手房市场等这段集中过户潮之后，将迎来观望甚至冰冷的时期。这很难说是调控决策者所希望看到的形势。
补课土地供应
任志强曾在多个场合强调， 论不是鼓吹房价上涨，而是想告诉政府，如果不改变现有的政策，不增加有效的土地供应，会导致供求关系恶化。
他观察到，2012年一季度土地供应量负增长，二季度更严重，三季度略有好转。
从去年四季度开始，北京逐渐加大了土地供应速度。2月28日，北京市单日卖地13宗。截至2月底，2013年北京市共成交经营性用地481公顷，总成交额约477亿元，成交总面积和金额均达历史同期 水平。陈国强称，北京市政府是在“补课”。
此前，北京至少连续两年没有完成供地计划。有机构测算，2012年北京市成交经营性用地共372公顷，仅仅完成全市年度计划1200公顷的31%，其中商品住宅用地276公顷，商业 用地96公顷。任志强 担心的就是商品房用地供给不足而带来的“”。
按照国土部的定义，去年北京只出现了万柳一块 ，但四季度以后，高价地频出。2012年新供应的土地，大多位于非城市 。供地结构的改变，表明市区新增房源稀缺，直接体现为二手房价格越来越高，房租 。
陈国强认为，北京市加大土地供应后，后续会有持续新增的房源，加之国五条出台，他判断不会出现 的局面。张磊也表示，开发商现在开发的周期越来越短，从拿地到开盘，快则6个月，慢则9至12个月，去年下半年供应的土地今年下半年就可以形成商品房供应，所谓供不应求推动房价上涨的说法，至少今年是不成立的。
高房价也难抑住房需求
限购、限贷政策在一段时期内限制了需求量，但随着时间的累积，获得购房资格的外地人，有刚需和改善型需求的本地购房者越来越多。连一向看空中国内地楼市的独立经济学家谢国忠也认为，北京等一线城市房价还会上涨的重要原因是，人口和就业。
官方数据显示，2012年末北京常住人口2069.3万人，比上年末增加50.7万人。国家发改委城市和小城镇 主任李铁等人联合撰写的一篇文章提到，近十几年，北京市人口增长了800万。
尽管有观点认为，北京需要通过高房价来控制人口的增长，避免负荷过重，但人口聚集之势已不以房价高低为转移。房价高涨使得户籍居民和非户籍居民的生活负担不断加重。李铁等建议，要为在北京生活的中低收入群体提供可承受的、有尊严的住房，增加公租房的供给。同时应及时取消购置商品房的户籍限制政策。
但调控政策总是出人意料。针对新国五条细则，3月2日晚，任志强连发两条长微博称，用抑制需求的方式来掩饰供应不足的矛盾只能积累更多的问题，二手房交易的重税会让更多人挤进一手房交易市场。另有业内专家表示，实施细则为开发商 提供了口实。
没有人期望任志强的预言成真，但现实如此残酷。
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