[摘要] 旧村改造，进而实现农村城镇化的基础就是土地。地方政府盯着土地，参与旧村改造的开发商盯着土地，农民也盯着土地。其中的各种利益关系纠葛，使得山东省淄博市桓台县这个曾经走在旧村改造前列的县，如今面临着难以为继的困境。
旧村改造，进而实现农村城镇化的基础就是土地。地方政府盯着土地，参与旧村改造的开发商盯着土地，农民也盯着土地。
其中的各种利益关系纠葛，使得山东省淄博市桓台县这个曾经走在旧村改造前列的县，如今面临着难以为继的困境。
3亿资金缺口
腊月二十四下午，山东省淄博市桓台县果里镇旧村改造 室主任张建民挂掉电话，深深地出了一口气。
电话里说，桓台县财政紧急拨付了1000万元旧村改造专用资金给果里镇。只要履行相关手续，这笔资金马上就打到果里镇旧村改造的专用账户上。张建民告诉《 财经日报》，这笔钱很快就会分发下去，因为参与旧村改造项目建设的民工还在等着钱回家过年。
不过，1000万的紧急资金拨付显然是杯水车薪。张建民告诉记者，去年县财政对果里镇旧村改造一共拨付了3100万元专项资金，而现在要完成该镇9个村的旧村改造，资金缺口仍有3亿多元。
这笔资金来自桓台县为旧村改造专门成立的投融资公司。自2008年桓台县启动旧村改造之后，投融资公司共计融资近9亿元。
“这些钱通过专用账户拨给镇里，镇里再拨给有旧村改造项目的村。”张建民告诉记者，从2008年前后开始，县财政总计拨付给果里镇旧村改造专项资金2.5亿左右(小区网论坛)，用以启动果里镇9个村的旧村改造，其中后埠村已经完成，但其余旧村改造基本处于停顿状态。
果里镇共有43个 村，人口4.7万人。由于果里镇同时是桓台县的经济开发区，几乎 村都面临着旧村改造任务，先期开始的9个村的旧村改造遇到的困境也给以后蒙上了阴影。
类BOT模式的失败
张建民告诉记者，旧村改造的投入很大，财政是无力负担的。桓台县的办法是，成立上述投融资公司，筹集一些启动资金。旧村改造完成之后，将村里获得的经营性土地指标进行招拍挂，所得 用于偿还县投融资公司从银行的借款本息。经营性指标用地的数量根据1999年以来该村被国家征用土地总量的10%计算。
但投融资公司的资金仅仅是启动资金，并不足以支付新村建设的投入，于是，很多项目就采取了在财政资金（也就是投融资公司资金）不到位的情况下，由参与旧村改造项目的开发商垫付的方式。
这种有点BOT味道的方式现在看起来也不顺利。果里镇后鲁村是先期进行旧村改造的9个 村之一，但后鲁村与开发商之间的僵持状态已经持续了两年多。
2009年5月，后鲁村与开发商嘉辰置业公司签订合作协议，委托嘉辰置业公司建设后鲁庄园，建设资金使用旧村改造专项贷款资金，当专项贷款资金拨付不到位时由嘉辰置业公司垫付。
旧村改造结束后，土地招拍挂时，后鲁村协助嘉辰置业公司摘牌，若嘉辰置业公司未能中标，后鲁村将按照银行同期贷款利率对该公司垫付资金给予补偿。
简单地说，这种模式是政府投入一笔启动资金，开发企业弥补建设资金不足的缺口，旧村改造完成之后，旧村原址土地“交给”开发商，土地所获 偿还投融资公司的启动资金。很显然，吸引开发商进入的是旧村原址土地使用权。
嘉辰置业董事长陈军告诉记者，2010年，由于政府资金不到位，此时后鲁村又进行了村两委班子的改选，嘉辰置业担心垫付的工程款无法顺利收回，便提出如果不能很快取得后鲁村旧址的土地使用权，将不再垫付工程款。后经协调，桓台县和果里镇同意工程完工后，便将后鲁村旧址土地通过“招拍挂”方式给予嘉辰置业。
但这一决定为以后纠纷留下了隐患。按照桓台县的规定，只有村民迁出后，旧址土地才能进行招拍挂。2011年4月嘉辰置业取得旧址中76亩土地的使用权时，村民还在原址居住。
2010年10月，后鲁村的旧村改造工程完工，质量监督部门初步验收后提出了几条整改意见，但后鲁村认为责任在嘉辰置业，嘉辰置业则认为是后鲁村将部分工程直接分包所致。分歧不能弥合，交房也就拖了下来。
这一拖就是两年多。到去年10月25日，后鲁村决定单方面解决，请开锁公司一夜之间把370套房门打开，村民强行入住。
对于破门开锁的极端方式，后鲁村支部书记 绍斌告诉记者，从1999年开始，后鲁村就未再划拨宅基地，也不准村民对旧房进行翻修。很多房子成了危房，去年大雨时就倒塌了两排，村民看着房子建好两年多还不能入住，焦急心情可以理解。
以地生财困境
陈军告诉记者，果里镇9个旧村改造项目中，大多采取了嘉辰置业的模式，但几乎都遇到了问题，难以继续。
“平均一个村就要建4万平方米左右的房子，财政方面肯定是无法负担的。”张建民说，吸引社会资金参加旧村改造，是一条不错的路子。但出现像后鲁村这样的情况，无疑会打击社会资金参与的积极性。
让开发商望而却步的还有 的不确定性。一是，招拍挂是公开竞标，开发商未必能取得这块土地。二是，土地价格随行就市，开发商并不能准确获知将来的 。
张建民说，已经完成旧村改造的后埠村，前几年土地价格还在50万元一亩，去年招拍挂时，每亩价格到了150万。
后埠村旧村改造用了七八千万，但该村有105亩经营性用地指标，如果全部招拍挂，所得 完全可以弥补旧村改造的投入。
土地 ，带来的是政府的 ，但“损害”的是开发商利益。“‘以地生财’首先要土地能够变现，不变现就没有钱。”
嘉辰置业虽然“先期”取得了76亩的土地使用权，但它面临着更大的问题。因为村民的旧房子没有拆，还属于毛地。将来有一户不拆，嘉辰置业也不能开发。
张建民认为，“以地生财，融资建房”的路子是不错的，关键是要理顺关系，加快土地的流转，让开发商对获益有一个相对明确的预判，这样社会资金才能放心进入。
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