[摘要] 当开发商大规模出售商业物业与旅游物业时，他们仍在从事虚拟经济，而非实体经济。无论以什么名义，本质还是圈地获取溢价。无论日本还是美国，多数房地产泡沫， 后阶段总表现为旅游地产 。住宅开发赚钱不易，旅游地产成了香饽饽。
“现在是个企业就要做旅游地产，做成传统的住宅地产，就是把这个细分行业给毁了”
当开发商大规模出售商业物业与旅游物业时，他们仍在从事虚拟经济，而非实体经济。无论以什么名义，本质还是圈地获取溢价。无论日本还是美国，多数房地产泡沫， 后阶段总表现为旅游地产 。住宅开发赚钱不易，旅游地产成了香饽饽。
万达、雅居乐、万科、恒大、世茂、中坤……房地产百强企业当中，已有三分之二介入了旅游地产领域(小区网论坛)。 然而，从今年几家大企业在旅游地产领域的业绩来看，这口肉并不容易吃进嘴。 周期长、 周期长的旅游地产并非一如在传统住宅行业造房卖房，或在旅游行业拉游客便能行得通的。
掘金还是豪赌？
2012年的旅游地产可谓如火如荼，北至长白山，南至海南岛，远至冰岛，近至韩国济州岛。如今，十大房企中已有半数进驻不足4万平方公里的海南岛。广东省惠东县的巽寮湾，短短三四年间，吸引了碧桂园、华润、万科、中航、富力等一线品牌房企入驻。
中坤集团终于在今年5月份获得冰岛政府同意，由买转租，将以600多万美元价格租下300平方公里土地，租期为99年，在此地修建包括酒店、高尔夫球场和跑马场在内的度假设施。 从住宅地产到商业地产，如今旅游地产正取代城市综合体成为下一轮 热点。 参照国际经验，当某地区人均GDP达到1000美元时，大众型观光旅游将出现高潮。在3000至5000美元时，较高层次的休闲度假旅游形式将规模化启动， 人口开始快速向郊区转移，外围旅游地产空间形成。
国家统计局数据表明，2011年我国共有25个省份人均GDP超过4000美元，其中天津、上海、北京等地的人均GDP均已超过8万元人民币，按年平均汇率(1美元=6.45元人民币计算)折合为1.2万美元，已接近富裕国家水平。 据统计，2012年一季度，旅游地产 上亿元的签约项目就有近70个，总规模逾2600亿元。预计全年旅游地产计划 总额将超万亿元。
中指研究院[微博]发布的研究报告显示，房企百强2011年销售额为16583亿元，也就是说超过万亿元 的旅游地产占据了开发商全年销售额的三分之二。
中国综合开发研究院（CDI）旅游与地产研究 主任宋丁认为，旅游地产的发展存在三个阶段： 阶段以旅游框架为主，地产项目表现为一些观光、度假酒店。第二阶段则是大规模的人居地产与旅游景区结合，比如在景区周围大量开发住宅。而第三阶段是旅游景区与人居的充分融合，“比如戛纳，是一个完整的旅游观光地，其中很多观光点其就是人居的。”目前，中国的旅游地产仍处于第二阶段。
但是，也有专家认为，目前我国的旅游地产已呈现过快发展的势头，目前共有相关项目2226个，覆盖85个城市及地区，但销售业绩却不像投产项目一样快速增长。比如，此前被业界看好的雅居乐海南清水湾(小区网论坛)，今年前三季度完成销售额45亿元，与此前预定的全年80亿元的目标销售额还相差甚远。
房地产绑架旅游毁了行业
经营成本高，资金回笼较慢也是开发旅游地产不得不面对的问题。
鄂尔多斯(8.09,0.00,0.00%)“鬼城”事件就是一次深刻的教训，斥巨资打造的新城无人居住，导致开发商血本无归。而且，旅游地产很多时候并不是一锤子买卖，盈利的旅游资源，靠的是长期、稳定的客流，因此，除了基础设施的建设，运营管理经费也是一笔不小的数目。
从各大旅游地产项目的销售报告看，恒大、世茂、雅居乐、金融街(6.00,0.00,0.00%)、万科、碧桂园、富力、龙湖等旗下代表性旅游地产项目总规划 额约1470亿元，今年上半年已实现销售收入总计约为96.03亿元，仅占预计 规模的比例约为6.5%。其中，除个别楼盘热销外，大部分销售平平。
“现在是个企业就要做旅游地产，把旅游地产做成传统的住宅地产，就是把这个细分行业给毁了”，中坤集团董事长黄怒波面对当前的旅游地产现状如是说。中房信旅游地产事业部总经理胡晓莺也指出：“很多开发商在进入旅游地产领域的时候，仅仅是因为旅游地产拿地成本相对较低，其实并不清楚旅游地产该怎么做，显得很盲目。”
在云南省西双版纳州，短期内集中规划、上马大量旅游地产项目，这些项目圈地规模从几千亩到几平方公里不等，部分旅游地产甚至顶风建设了高尔夫球场等国家明令禁止的项目。 4月23日，国家旅游局副局长 志发指出，在已审批的12家国家旅游度假区中，多数没有按旅游度假区的功能去建设，很多出现了畸形发展，形成了以房地产项目为重点的发展模式，有些失去了度假区的功能，“房地产绑架旅游的现象比比皆是。”
业内专家担忧，如果执意于“圈地-建房-销售”的模式，仅注重销售房屋，不做好旅游配套服务本身，长此以往，一旦资金链断裂，损失 的还是普通买家。 财经评论员叶檀[微博]曾发表观点，“当开发商大规模出售商业物业与旅游物业时，他们仍在从事虚拟经济，而非实体经济。无论以什么名义，本质还是圈地获取溢价。无论日本还是美国，多数房地产泡沫， 后阶段总是表现为旅游地产。”
稀缺的旅游资源和庞大的旅游市场使旅游地产得天独厚。若要享用这份得天独厚，就必须得在资金，运营，管理，旅游资源整合等各方面做好功课。
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