[摘要] 如火如荼的电子商务不仅改变着人们消费习惯，也对于传统商业地产带来改变。国际 房地产顾问公司DTZ戴德梁行报告显示，快速增长的电子商务业，为中国的物流仓库带来更大的需求，但目前国内现代化物流仓库的供应却严重不足。对于 者及发展商来说，目前挑战在于缺乏物流开发土地以配合电子商务发展。
如火如荼的电子商务不仅改变着人们消费习惯，也对于传统商业地产带来改变。国际 房地产顾问公司DTZ戴德梁行报告显示，快速增长的电子商务业，为中国的物流仓库带来更大的需求，但目前国内现代化物流仓库的供应却严重不足。对于 者及发展商来说，目前挑战在于缺乏物流开发土地以配合电子商务发展。 者应考虑 于拥有土地储备，或拥有重建物流设施的主要物流供应商。
物流仓库供应严重不足
戴德梁行报告显示，过去5年间中国的网上购物销售额以每年99%的幅度增长，远远超过美国每年9%的增长率。单看2012年11月11日（光棍节） 的销售数字，中国 的购物网站淘宝网及其在线的企业对个人（B2C）购物平台（天猫），在当天取得超过人民币192亿元的销售额，是香港日均零售总额的21倍。
戴德梁行大中华区研究部主管纪言迅指出：“中国电子商务消费显示迅猛增长，但目前中国的互联网渗透率为37%，远低于发达国家水平。因此，中国网上消费仍有庞大增长 。从现在至2015年，估计每年中国将有3000万人会 在互联网上购物。”如此迅猛的增长势头将给地产发展带来新空间。
报告显示，电子商务改变了供应链的管理方式，令其从供应主导变成需求主导。商贸的 终目的并非要利用仓库来储存多余的货物，使供应链运作畅顺，而是要把货物运送至顾客手中（即履行订单及完成送运）。仓库向来属商贸中的支援设备，但在电子商务中却占重要角色，成为货品供应者与顾客的主要联系界面。这种改变，对于企业考虑物流物业的选址、规格及位置方面都有深远的影响。
部分租金上升85%
报告显示，近年网购愈来愈多为B2C（企业对个人）模式，预料至2015年其占比将达到40%，这也会令物流业在电子商贸中的角色更为突出。不过，现代物流仓库设施的供应缺乏，该类物业目前只占全中国仓库面积总数的2%，即大部分均属中端或低端的物流物业。
然而，部分由工厂改建而成，建筑质量粗糙，多有 不够、缺乏装卸货物的设备、运货车辆往来不便等缺点。在一线城市，物流仓库的短缺推高了该类物业的租金增长，过去一年间上海部分区域的物流园租金就上升了85%，部分企业遂选择把其仓库设于租金较 的邻近地区。因此，戴德梁行认为，挖掘中国中西部市场需求、开发一些适应每个市场的小型仓库等都是不错的时机选择，因为每个城市都会需要更多的现代物流仓库，这种物业在日后具有较好的发展前景。
戴德梁行亚太区预测部主管白丽琪表示：“中国电子商务兴起，将会为物流物业带来深远的影响。电子商务业将会继续在中国急速扩展，而在物流仓库设施缺乏的背景下，市场将涌现大量发展和 机遇。现已活跃于中国市场的大型物流公司，他们能够透过重建老旧物流设施或大厦，以迎合个别电子商务企业的需求，自然更有把握在电子商务市场上分一杯羹。然而，市场充满机遇，也有挑战，我们认为 的策略是电子商务的商户与具规模的物流供应商进行策略性合作，成就双赢局面。”
虽然今年“双十一”的网购盛宴已经过去，但是天猫 狂销191亿的新纪录仍让人印象深刻。近日，读者廖先生打来电话，询问在我国电子商务快速发展下，网店是否会导致实体商铺空置？是否会影响实体商铺的价值？这些问题或许没有准确的答案，但网店对实体商铺的影响值得探讨。对此，记者采访了消费者、商户以及业内专家，在他们眼中虽然看法不同，但均认为实体商铺的功能受到挑战，电商敲响了商业地产警钟。
消费者 网店商品价格诱人
“实体店的成本高了，商品的价格自然降不下来。网店不需要租金，聘请工作人员成本也会很少，总成本低到可以忽略不计，价格的杀伤力当然惊人。”淘宝白金会员谢女士告诉记者，她从2009年开始在网上淘宝，目前网购已经是她购物的主要方式。
我们知道“无租金”、“零库存”、“24 营业”等特性使网店充满生命力。自从淘宝网、当当网等一些购物网站开通以来，网购打破了传统的商业模式，并对传统商业的营销理念、管理模式、价格体系、经营方式、物流配送等各个方面都带来巨大的影响， 主要的影响是改变了不少青年消费者的购物习惯。
“明显的还是价格冲击，网店在一定程度上具有价格 ，实体商铺由于渠道原因，价格上有些吃亏。但是，实体商铺可提供实物选购，物品更新颖，购物速度更快，是网店无法比拟的。”在孙女士看来，价格更诱人是多数人选择网上购物的主因，因网店的增多以及网络销售额的增长，毫无疑问会压缩实体店的经营和发展空间。
商户 网销占比远低于实体
“很多像我这样的年轻人都不喜欢受拘束，所以选择自己创业，但是现在生意 比 难做，新进的货却发现网上都(小区网论坛)有卖的，而且价格更 ，实体店经营的 在不断缩小。”在华师文化街经营一家服装店的某老板告诉记者，网店好比是撒网，实体店却是竹竿钓鱼，谁收获的鱼多就不言而喻了。
“网购的消费是比较单一的，它的关联消费相对比较少，无法取代百货和购物 ，因此 的集零售、餐饮、休闲、娱乐于一体的城市综合体受到网店威胁比较小。”中南一商场经理这样告诉记者。目前网络零售额仅占社会零售交易量的4%，占比还远远低于实体店铺的销售额，但是网店终结了商铺的排他时代仍是毫无疑问的。
记者发现，受网店冲击较大的产品一般是质量可控的运动休闲服装品牌、化妆品等，而 、珠宝、餐饮等受到的影响就十分有限。但是多数受访商户表示，随着我国各级政府和有关部门对信息技术的关注和扶植，以及电信收费之类的外部条件不断发展与完善，网店将在市场销售中占据更重的分量，对传统商业模式的挑战也将不断加剧。
专家 电商带来机遇和挑战
对于网店发展对实体商铺和商业地产的影响，中指院华中分院指数总监李国政指出，网购已经成为一种新兴的购物方式，对于传统的商业零售来说，已构成了实实在在的挑战，比如主打服装鞋帽类的百货商场，受到的冲击 为明显。显然，因为营业额及利润的下滑，必然影响到这类商业地产的租金和长期价值表现。
“商铺的价值在于其功能的不可替代，而当一个网店几乎不用什么成本就具有其功能的时候，一些中小商户就不会愿意花大价钱开实体店了，间接会影响到商铺的租赁。”谋城商业地产策划公司曹烜坤认为网店冲击商铺价格至少短期内不会显现，但是随着网购体系的不断完善，网店影响将会更大。
目前线上线下相结合的商业零售模式，已经成为新的发展趋势。李国政认为：网店的兴起对传统商铺的规划、设计、招商都带来了挑战，也促成了相应的转变，增加了新的商业地产机遇，比如一些针对淘宝卖家专门打造的综合性 产业园。
如今，电商的发展已经势不可挡，不难发现在深入研究网购的基础上，开发企业更倾向于打造商业综合体，通过不同业态的组合，如增加餐饮、KTV电影院、体育场馆等体验式消费，保证客源的导入，支撑项目的租金和价格，避免单一业态商业受到网购的冲击。
电商敲响商业地产警钟
本以为在网上只能买到 的商品，没想到还能买到各种便利服务。一朋友开了一家少儿舞蹈培训室，她从选址、租房、装修、开业只用了不到一个月时间，并且形象墙、规章制度板、横幅等 ，让我惊奇的是，这些除装修之外的制作和装饰品都是她在网上搞定的。
在朋友眼里一切似乎都很简单，只因有了网络。很多人或许像我一样，对网络购物是又恨又爱，想买 东西，又希望自己能享受到逛街的体验，这显然是不可能兼得的。如今，越来越多人加入到网购大军，网店提供的产品和服务日渐丰富，网络零售额占零售交易量的比例不断增加……电商的快速发展我们有目共睹。
对于电商发展对商业地产的影响，我们从开发商增加吃喝玩乐等更具体验的业态规划比例和品牌商家纷纷创建自营电子商务就不难看出，电子商务必定会分流传统商业的蛋糕，并会在后期越来越明显。
从目前来看，虽然沃尔玛、苏宁等商场都纷纷进军电子商务，但目前实体商业依然是朝阳产业，即使在美国等发达国家，实体商业依然有自身存在的价值。不过不可否认，电商的发展对实体商业来讲，已经抢夺了客户、挤压了利润，所以加强顾客体验成了商业地产的出路。
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