精彩语录
“当年中海·城南1号吼出开盘1万元/平方米,市场反应有些迟钝,后来誉峰开盘直接把价格拉到1.8万元/平方米,誉峰热卖的同时也促进中海·城南1号的销售。铂雅苑(小区网论坛)的价格一定会让购房者产生心理变化,本来觉得别的 项目价格贵,现在也觉得 了。”———一位业内人士分析说
“如果你在成都是一个‘有点名堂’的人,但如果铂雅苑没有邀请你去吃饭,那你就混得太‘挫’了!”
———世家机构副总彭致远调侃说
“麓山大道那么远的 大平层都要卖2万元/平方米,望今缘离香格里拉、文华东方、万达广场那么近,怎么可能不好卖?”
———一位资深媒体人说
10月以来,成都 楼市风云再起。铂雅苑高举高打形成的舆论裹挟下,麓湖、牧马山蔚蓝卡地亚(小区网论坛)、建发·浅水湾、誉峰、绿地锦天府等 项目相继入市。从 渠道披露的信息看,在这波 风潮中,几乎人人都是赢家。热销背后,究竟是市场回暖促成还是产品、价格策略使然?目前,市场 集中的声音,是铂雅苑对成都 楼市的带动,从而引发了 物业集体热销。然而,这一观点并未得到部分资深业界人士的认可。
实效机构执行董事吴昊告诉成都商报记者, 近两个月,成都 楼市只能说有所起色,而不能称之为回暖。他认为,近期入市的 项目大多是按既定计划推盘,“市场一直在,客户和需求也在。多个 项目同期热销,核心在于项目对 客群心理及需求的深度细分,与铂雅苑没有什么直接必然的联系。”
世家机构常务副总经理彭致远也认为,铂雅苑虽然在一定程度上引发了 买家对楼市的关注,但牧马山蔚蓝卡地亚、麓湖、建发·浅水湾、誉峰等 项目这波销售节点雷同,实质上是“档期撞车”。他还强调,在限购、限贷等调控政策没有丝毫放松的背景下, 物业销售趋缓的态势不会出现根本性改观。
不过,也有相关人士指出,铂雅苑现身成都 楼市,如同经济学术语中的“鲶鱼效应”,它刺激了其他 项目活跃起来投入到市场中,积极参与竞争,进而激活了整个 市场。他形象地比喻,铂雅苑引发了业内外人士的集体关注,并带来了大量外地 客群,“铂雅苑那个位置都可以卖19000元/平米,其他 项目似乎看到了机会。于是,拦客、抢客大战,几度上演。”
成都铂雅苑项目总监颜清在接受成都商报记者采访时表示,星河湾在广州、北京、太原等地都遭遇过类似情形。“同行极度关注,衍生出同级别产品正面较量。对于竞争,星河湾一直持开放、积极的态度。”他称,“让成都 物业的声音传达至,铂雅苑有这个能力。”
热销真相1
特价促销走量
热销或因为“低价”
当建发·浅水湾在报纸上打出“508万买560平米独栋现房,再送600平米私家花园”时,震动不仅仅是业界。建发房产(成都)一位销售经理告诉成都商报记者,之前他手上有一组客户,一直犹豫不决。得知特价消息后,他们 时间赶赴售楼处下单,“整个过程用了不到10 。”成都建发房产副总经理卓靖华在接受成都商报记者采访时则透露,两周时间,建发·浅水湾快速去化21套独栋产品,成交主力多在600万~700万。
对此,成都力道广告总经理李丹谈到, 客群并不像首置首改,有着迫切的购房需要。在市场不甚明朗的情况下,他们往往会耐心比对、等待,一旦目标楼盘做出大幅度价格让步,就会直接推动交易完成。这一点,在东二环“九龙仓·御园”身上也体现得 ,项目从数月前便主打特价策略,价格曾下探至8000余元/平米,较年初有将近3000元/平米降幅。于是,销售情况迅速改观。仅上周日, 便成交了10套 大平层。
“目前, 楼市呈现出‘不高价’现象。”正合地产市场部相关负责人表示,无论 平层还是低密物业,均价普遍在10000-15000元/平米之间。“二环内不少刚需或改善项目都可以轻松迈过万元的坎,从单价上看,成都 物业与普通物业并没有拉开明显差幅。”他还称,在北上广等一线城市, 物业售价往往要比普通物业高出2~3倍,而成都远未达到这一标准。
热销真相2
调整产品迎合市场
项目核心卖点再放大
10月,誉峰交出了2.5亿元的销售额。而在8、9月份,月销售额基本在1.5亿元左右。誉峰营销负责人将这一提升归纳于产品的细分。他在接受成都商报记者采访时表示,上个月,誉峰推出了内部 为稀缺的220平米户型,“这种户型在2009年开盘时就卖得很好,这次也只推了56套。总价400万左右,景观面优异、功能丰富,很适合城市新贵 。”他还透露,这批次成交均价在19000元/平米左右,“价格上虽有了提升,但因为定位精准且数量 ,几乎没构成销售阻力。”
同样因新品入市而推动销售的,还有城西 项目华润·金悦湾。“上个月共卖了30套,销量较平时回升明显。”项目相关负责人表示,价格依然是21000元/平米,但加推了210-298平米的新房源,总价控制良好,指向更加清晰。另外,项目还获得了“亚洲十大超级豪宅”奖项,多方面原因促成了金悦湾销售走高。
绿地集团西南事业部副总经理任平对绿地锦天府11月9日卖掉的9套房源十分不解。“本来是做一场‘好声音平安唱响锦天府’的活动,主要目的并不是在当天实现销售。”任平告诉成都商报记者,出乎意料的是,当晚竟有人买走了2套低密产品和7套大平层,成交金额近4500万。一位低密物业买家这样表述:“二环内的低密物业,既能实现对‘有天有地’生活的追逐,又不会让人远离城市,能同时满足这两个条件的项目只有锦天府了。”
热销真相3
排他性效应
综合价值体系导演热销
“相比普通购房者, 客群其实更务实、更理性。”对于麓湖白玉台10月交出的50套独栋 成绩单,万华新城营销 副总谭朝更乐于从客户心理分析。他称,500万级别选择白玉台,首先是买家对独栋居住模式的认可,其次是对万华、对麓山品牌的信赖。据他了解到的信息,买了麓湖白玉台的购房者基本都将周边 项目看了一遍。
有业内人士认为,9年时间,万华用麓山国际社区奠定了其在成都乃至低密标杆的地位, 能代言成都 低密物业水准的,麓山必然在三甲之列。所以,当麓湖以超越姿态现身麓山板块时,其他 物业很难从根本上撼动万华在这片区域的 话语权。
谭朝告诉成都商报记者,麓湖之前已经推出了“黑珍珠”和“蓝花楹”两大独栋组团,“基本上没做什么线上推广便销售十几个亿,白玉台也是正常节点入市,即便没有这波 风潮,项目的销售依然会相当可观。”他认为,麓湖事实上已经超越了常规房地产项目开发,“麓湖打造的是一座自成体系、架构完善的生态城。这类项目,成都找不到第二家。而 客群之所以如此追捧麓湖先期物业,正是项目理念与价值诉求的 契合。”
一位专注 物业研究的资深人士则对成都商报记者称,城南 楼市竞争异常激烈,如果非要将这波 趋势归功于某个或某几个项目,显然是片面肤浅的。应该说, 项目主观能动性的适时、充分发挥,才是促成 楼市回暖的决定性因素。
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