[摘要] 全国“两会”期间，房地产照例成为 跨界话题。随着各种复诊药方的开出，立场不同的政策辩论不断发酵，这场已持续逾24个月的楼市调控正面临 的微调压力。
“两会”期间，房地产照例成为 跨界话题。随着各种复诊药方的开出，立场不同的政策辩论不断发酵，这场已持续逾24个月的楼市调控正面临 的微调压力。
正式的官方口径，仍是坚持楼市调控不放松。3月5日，国务院总理温家宝在《政府工作报告》中表示，严格执行并逐步完善抑制投机、 性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。
另一方面，从去年8月开始至今，已有18个城市出台了内容不一的暖市政策。其中，仅有佛山、芜湖、成都、上海的政策被要求纠正，其余城市并未受到影响。
地产商也受到上述举动的鼓励。《财经》(博客,微博)记者从一线的市场营销人员处获悉，因为觉得“两会”后政策可能会有变化，在北京，尽管近期成交量有所恢复，但一些开发商正在降低项目的推广节奏，减少开盘。
微调的艺术
在应对楼市成交惨淡、资金压力的问题上，地方政府并不比地产商轻松。自去年8月以来，根据统计，已经有马鞍山、常州、佛山、南京、杭州、成都、吉林、长春、北京、重庆、武汉、合肥、上海、中山、从化、天津、芜湖、沈阳等18个城市出台了针对既有楼市调控措施的微调文件。上述18个城市出台的暖市文件中，政策微调主要包含限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等内容（见附表）。
去年10月，佛山市成为 个出台暖市政策但被叫停的城市，且政策出台与叫停间隔不足 ，凸显 调控决心之大。当年11月，成都召集地产商进行座谈，试图对限购令作出新解释，宣布仅在房产证登记发放时核查购房人资格。而原来网上签约时对购房人的资格审核，转交由开发商与中介执行。
通常而言，由于业主拿到新房房产证需要两年时间，因此，成都这一做法等于变相放松了购房资格审查。在执行仅一周后，这一措施见光死。
进入今年，芜湖与上海相继触电，分别出台了对购房予以财政补贴与允许持上海居住证满三年的外地人口购买第二套住房的政策新解，这两个城市均遭到红牌警告，其政策在施行四天与一周后被叫停。
在18个城市中，佛山、成都、芜湖与上海的微调做法被叫停，但是其余城市却安然逃过 部委的督察。究其原因，除芜湖外，佛山、成都与上海的政策微调均直接涉及到限购令的存废，而限购令正是本轮楼市新政的核心。其余14个城市并没有直接冲撞限购令，而是着眼于改善提高 置业者的购房支付能力，从而间接提升楼市活跃度。
在业内人士看来， 置业者的购房需求理应得到支持，也正是本轮调控的出发点之一，因此，这一做法难被 政府否决。
这一微调之道亦迅速为地产业界所掌握。2月下旬，政协常委、万达集团董事长 健林率先公布自己的“两会”提案：“对 置业和 改善型置业贷款恢复7折优惠利率”。
他在提案中建议，对地产调控中的信贷政策进行微调，以便使调控效果真正惠及 置业者与 改善性需求者。他认为，在“促进房价合理回归”大旗下，房价下调成为衡量本轮地产调控的一个非正式标准。但提高利率之后，房价下调的实惠却流进了银行口袋，消费者却并未得到实质好处。
3月5日， 健林表示，在不伤及 楼市政策的核心框架、不动摇政策基本理念的情况下，调整是可以的，比方说购房者利率恢复到8折，或者对 置业的人减免契税。“我没有提取消限购，因为不太现实， 已有明确表态，再提下去并无意义。而恢复优惠利率，是一个很现实的办法，容易做到。”
本轮调控的信贷工具严重误伤 置业者，这一点已广受诟病， 健林之前，包括工商联房地产商会会长聂梅生与中城联盟轮值主席任志强均对此提出了批评。
行业大佬的呼吁得到了多个 部委回应。去年12月，住建部部长姜伟新表示，支持居民的合理购房需求，优先保证 购房家庭的贷款需求。今年2月7日，央行宣布将 置业的信贷需求纳入重点关注领域(小区网论坛)。
3月4日，四大国有商业银行开会研究全面落实差别化房贷政策。会上，四大行共同提出，将切实满足居民家庭 购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率。此外，还将提高住房贷款审批效率。各大券商的分析报告均显示，去年底以来， 置业的按揭贷款发放时间已经加速，利率也基本趋同于基准利率。
信贷政策事关楼市兴衰，在众多分析人士看来，正是由于 置业贷款审批提速、额度宽松，今年春节前后许多大中城市商品房成交量恢复性上涨、乃至出现“小阳春”。
3月6日，中投证券的地产周报显示，2月27日－3月4日，该公司监测的23个城市中，一手房成交面积环比上涨30％，同比上涨17％，其中，杭州、南京、苏州、无锡、厦门、昆明等城市同比涨幅超过100％。在报告中，中投证券将这一现象解释为：信贷支持、 促销，积压的刚性需求释放。
资本市场更是“春江水暖鸭先知”。自去年11月以来，香港中资地产股大多升幅明显。3月1日，碧桂园（02007.HK）公告称，将以3.23港元的单价配售6.7亿股股票，净融资21.4亿港元。这是近一年多来， 配股集资的中资房企。
随后，里昂证券与花旗证券发布的报告中，均预测龙湖可能是下一个配股集资的中资房企。花旗证券还预测，华润置地亦有可能宣布配股。通常而言，配股成功说明资本市场看好地产股后市。
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