[摘要] 近几年来，随着成都经济的不断发展，大量跨国企业纷纷入驻蓉城，使成都正逐渐成为中国内陆 具 竞争 的城市。而调控政策实施以来，很多房企也纷纷“抢滩”成都商业地产市场。目前成都商业地产的供应量自去年以来就大幅上涨，该城市商业地产的 也受到越来越多的关注。
“这是一个好的时代，这是一个充满挑战的时代”，由于房地产调控，住宅市场 受限，商业地产却因此彻底“火”了一把！从专业机构发布的 新统计数据来看，成都写字楼供应量在秋交会将会出现集中供应的可能性，预计未来成都写字楼市场的竞争压力较大。而商铺方面，根据数据显示，2012年上半年，成都商铺市场的新增供应达205万㎡，规模是去年同期的近2倍。从2012年上半年商业月度新增走势来看，4-6月新增量集中供应，6月达峰值。同时由于成都“北改”、“北部新城”规划的出台，使得成都个别区域的商业竞争激烈。
近几年来，随着成都经济的不断发展，大量跨国企业纷纷入驻蓉城，使成都正逐渐成为中国内陆 具 竞争 的城市。而调控政策实施以来，很多房企也纷纷“抢滩”成都商业地产市场。目前成都商业地产的供应量自去年以来就大幅上涨，该城市商业地产的 也受到越来越多的关注。一些地段好、品质高的综合体以及开发商持有型物业成为了众多 者关注的对象。
成都商业土地市场
1、商业土地供应
新推土地—住宅遇冷，商业用地放量激增
2012年上半年新推出81宗商业性质用地，合计5411亩，成交规模是去年同期的3倍。受政策调控影响，住宅物业受到影响较大，给商业带来了契机，政府不断加大商业用地供给，填补市场空缺。
2、商业土地成交
成交—商业用地成交大幅上升，价格无明显涨幅，后期可开发面积较大，市场竞争激烈
上半年成交商业土地87宗，规模为5009亩，成交规模是去年同期的2.1倍。由于住宅物业受调控政策影响较大，后期政府增加了商业用地放量，成交量大幅上升。成交价格与去年同期没有明显变化。
整体而言，在市场调控政策持续不放松的市场下，商业成交土地大幅增加，大量商业土地的增加，未来可开发项目大幅增加，商业市场竞争激烈。
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写字楼市场分析
整体分析：供过于求趋势日益明显。宏观经济环境不容乐观，中小 者信心不足，普遍采取观望态度，写字楼市场需求基本以企业自用需求为主，去化速度相对较为缓慢。而在供应巨幅放量的市场情况下，库存量始终居高不下，销售市场压力较大。
1、写字楼新增供给
1.1、写字楼新增供给走势
2012年上半年成都市新增写字楼面积为215万㎡，是去年同期的2.5倍。从上半年月度新增走势来看，4、6月出现供应高峰，均为68万平米，其余月份供给较少，主城区是目前写字楼开发商主战场。
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2、写字楼销售情况
2.1、写字楼销售走势
2012年上半年成都市写字楼成交106万㎡，同比上升34.95%。从上半年月度成交走势来看，进入3月，每月成交量保持在20万㎡以上，与去年同期相比，今年写字楼成交稍显稳定。
2.2、写字楼供销比情况
从供销比走势来看，新增在4、6月出现高位，目前整个市场严重供大于求，后期销售压力大。
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2.3、上半年写字楼销售排行
从成都上半年写字楼销售排行来看，蓝光空港国际城成交无论是套数还是面积，均排在首位。从成交排行前十来看，写字楼项目成交以 类产品成交较好，其次是 写字楼，品牌开发商综合体项目成交较好。从销售面积方面来看，排名前十的项目分别是：蓝光空港国际城、金牛万达广场、中航国际广场、晶融汇、招商东城国际商务广场、时代豪庭(小区网论坛)、奥克斯广场、德坤新天地(小区网论坛)、宏达国际广场、莱蒙置地广场。
3、写字楼存量
3.1、写字楼存量环域比较
主城区写字楼存量就环域来说，主要集中在二环以外，占总存量的76%。
上半年写字楼市场小结
新增：上半年大量写字楼项目集中上市主要集中在春交会前和6月份，上半年总共新增写字楼面积达215万㎡，半年新增体量超过去年全年消化量（206万㎡），供应面积较大，预计10月秋交会前后还将有一轮写字楼的集中供应，将为成都写字楼市场带来较大竞争压力；
成交：成都写字楼上半年成交从3月份后总体局势趋于平稳，成交量在20万㎡左右(小区网论坛)；由于成都作为西部核心城市，“新特区”获批，写字楼需求将持续旺盛，据美国城市土地学会(ULI)发布《2012年中国内地主要城市房地产 前景分析》，成都荣登榜首，其次是上海、杭州，成都将成为未来几年房地产 者和开发商关注的焦点城市之一，其市场未来发展前景十分广阔，预计成都写字楼市场总体会保持平稳的发展态势。
存量：2011年以来，成都写字楼市场供应量激增，去化慢，市场面临严峻考验；目前写字楼市场存货压力巨大，且区域分布不均，就目前存量432.35万㎡，按照2011年月均消化速度（17.2万㎡/月），市场存量需要25个月才能出清，预计后续将呈现出集中供应，短期内消化困难较大的危机，故成都写字楼市场需要有序的竞争。 是高新区写字楼项目，供应集中，同质化严重，下半年竞争将会更为激烈。
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商业市场分析
1、商业新增供给
1.1、新增供给走势
新增—上半年新增集中爆发，加速了商业库存的出现
2012年上半年，成都市新增商业205万㎡，规模是去年同期的近2倍。从2012年上半年月度新增走势来看，4-6月新增量集中供应，6月达峰值。
整体而言，由于住宅市持续受调控影响，商业项目却抓住契机推盘上市销售，希望抓住国家调控机会，实现良好销售。
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2、商业销售情况
2.1、商业销售走势
成交—商业地产持续升温，部分住宅 需求因被调控转战商业市场
2012年上半年成都市累计成交商业103万㎡，同比上升18.81%。从2012年上半年月度成交走势来看，3-6月每月保持20万㎡成交量，成交相对平稳。
2.3、商业供销比情况
半年来，月均供销比1.78，目前整个商业市场仍是处于明显供大于求趋势，大量的新增放量，成交却保持平稳态势，加速了存量的出现，后期市场竞争激烈。
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3.2、月度商业销售排行
从商业销售排行榜来看：专业市场和社区商铺是上半年商业成交主力，目前商业地产开发主要以专业市场或社区商铺为主， 客可选择的产品也较少。从销售面积来看，成都上半年商业成交排名前十的项目分别是：香江全球家居CBD、元瑞国际家具博览 、爱灯堡国际灯具灯饰博览 、家和家园国际家居商城、世代积家家居博览 、金牛万达广场、天合凯旋南城、天河盛景、世茂玉锦湾、润驰国际广场。
3、商业存量
3.1、商业存量环域比较
主城区商业存量就环域来说，主要集中在二~三环，规模为88.3万㎡，占了总量的37%，其次是三环~绕城，存量面积为54.3万㎡，占23%。
上半年商业市场总结：
新增：供应同比上升较大，处于高位供应状态：4月份有大批商业项目集中上市，形成上半年爆发期；存量进一步增大，未来去化是难题。
商业成交保持稳定态势：商业成交自今年3月份以来，整体呈逐步增长趋势； 6月份商业成交量略有下降，但总体平稳；预计下半年成交仍然会保持平稳，不会有较大的起伏变化。
个别区域商业地产竞争激烈：由于北改、北部新城的规划，新都区上半年商业新增供应形成井喷，累计存量不断增加，目前商业物业存量为全市区县之中 ； 是新都区众多的家居、建材等专业市场之间竞争激烈；未来该区域各市场营运存在一定风险，值得关注。高新区各项目高度集中，竞争日趋恶性；如何发挥区位 、找准项目定位，杀出重围是每个城南项目面临的难题。
商业供应井喷，泡沫隐现，警惕危机爆发：商业地产自去年至今，商业供应持续增加，市场消化缓慢，项目之间竞争惨烈，泡沫隐现；若下半年商业供应继续走高，成都商业地产市场将面临严峻考验；商业地产项目不仅要通过销售来保持资金周转，更好着力抓好后期项目的商业营运才能在将来激烈的竞争中存活。
（本文数据来源：中成房业）
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