[摘要] 水清沙白，椰风树影，7月4日~5日，博鳌·21世纪房地产论坛在美丽的三亚召开，聂梅生、秦虹、顾云昌、许小年、钟伟、哈继铭、董藩、任志强等经济学家和业界 人士，以及万科、星河湾、首创、花样年、金地、阳光100等企业的高管出席了论坛。
水清沙白，椰风树影，7月4日~5日，博鳌·21世纪房地产论坛在美丽的三亚召开，聂梅生、秦虹、顾云昌、许小年、钟伟、哈继铭、董藩、任志强等经济学家和业界 人士，以及万科、星河湾、首创、花样年、金地、阳光100等企业的高管出席了论坛。众多经济学家、房地产业内大佬相聚一堂，发布了2012年上半年的楼市相关数据和分析，并分析和预测了下半年的楼市政策和走向。
上半年
6月房价筑底明显，房价应合理期待
大家 关心的，当然是今年截至目前的市场情况。 个做主题演讲的工商联房地产商会会长聂梅生，用数据说明，6月住宅价格筑底态势明显。“百城上半年的环比情况，有涨有跌，但总体来看持平的增加了，下降的没怎么增加，上涨是在6月份，环比上涨了0.05%。因此我认为，连续4个月就差不多稳定了，6月住宅价格筑底态势明显。”聂梅生表示，数据显示，2012年5月行业指数是5.49，房地产行业回到了2009年的 点。但商品房的销售面积和销售额连续3个月小幅上升，且销售额的恢复比销售面积快。土地购置面积也开始走暖。房地产开发 是继续下降，但降幅从27.8%下降至18.7%，也开始慢慢走稳。
“房地产应当是和整个经济同步，二季度是见底回升的阶段。”高盛集团中国 管理部副主席哈继铭持相同的观点。
调控的效果已经显现，但市场应该如何期待合理的房价呢？聂梅生说：“之前多个城市对房价下降的期待值是50%，但实际情况，十大城市下跌不过是二点几，因为这里有个成本的问题。我认为房价的合理期待，是收入比房价涨得快就可以了。”
下半场
去库存化，从自身开始调整
对今年下半场楼市如何发展的问题，万科执行副总裁解冻认为，下半场的策略依然是坚持主流定位，为普通人盖好的房屋，盖有人住的房屋，同时跟城市共同发展，提高新型城市化。星河湾董事副总裁梁上燕则多次提到了企业自身的发展，“转型势在必行，更重要的是掌握主动性，对宏观的判断，对未来的判断，要做好积累，不要盲目跟风。目前有旅游产业，还有其他的产业，是否可以跟同行拉开差异，这是 关键的一点。”
在市场回暖的情况下，是否会有房地产企业试图 ？“商品房待售面积仍然存在，曲线从5.1回到5.7，跟去年同期相比仍然是紧张的。”聂梅生对商品房的巨大库存量表示了担忧。经济学家、北京师范大学金融研究 主任钟伟也表示：“如果要 的话，可能有两个因素会限制你，一个是消费者会观望，另一个就是库存。”
但不是 的嘉宾都对库存表示担忧，哈继铭就认为，库存大小与地产复苏不相矛盾，“这种库存是无效库存，会被将来的需求消化掉。”
而就宏观经济形势层面，北京师范大学房地产研究 主任董藩分析，2010年到2012年开发是上升的，2012年到2030年是稳中有升，之后会有所下降。这和未来的六大因素有关，即人口增长、城市化、家庭裂变、大拆大建、区域人口整合以及生活方式的演化。中欧国际工商学院经济学和金融学教授许小年则认为，当前面临经济增长速度的放缓，主要是结构性的，应该是认认真真思考改革的时候了。
政策走势
众嘉宾热议房产税
对于今年的政策走向，绝大多数嘉宾都认为，不会有大的波动，但也不会有大的松动，政策和房地产市场一样，也进入了筑底阶段。而对房地产未来发展影响较大的房产税，论坛以六方会谈的方式进行了讨论。
中国房地产研究会副会长顾云昌表示，决定房地产政策改变的，一是房地产政策，二是宏观政策环境。现在宏观已经微调预调，降低准备金率和降息，都会使房地产从低谷往上走。如果再放松房地产的宏观调控，力度就会太大。“目前的情况下只能把持这样的政策。”
针对房产税，嘉宾们也进行了热烈讨论。阳光100集团常务副总裁范小冲说：“房产税的开征是必须的，如果没有房产税，中国的土地制度和地方的财税制度是 不健康的。有了房产税后，持有房屋就有了成本，房子有了成本空置率就会大大减少。”顾云昌表示，从发布的信息来看，房产税的试点城市会适当扩大，但具体时间并不清楚。
未来楼市
创新地产，多产业化发展
对房地产市场未来的发展，嘉宾的共识是，创新、多产业化发展。金地集团董事长凌克在主题演讲中指出，住宅产业面临比较大的挑战，挑战之一就是城市化。中国的城市化规模已经近半，2011年卖的新房量，基本上是我国社会发展阶段中房屋需求量的 值。这种情况下，房地产企业 是考虑生存的问题；第二是做人民币的 基金；第三是放债，就是住宅的基金， 近也在探讨商业地产基金；另外就是做商业地产，企业需要增加一些经常性的 。
而旅游地产作为新兴的房地产发展方向，一直以来发展得并不太好，和开发周期长、空置 都有关系。也因此，专营旅游度假 的定制平台应运而生。
途家网的创始人兼CEO罗军表示：“假设你在三亚买两套房屋，一年只是住4天， 还不如买基金，这并不是开发企业自己可以解决的问题。以途家为例， 的合作是零成本的，和业主直接签订托管协议，可以帮业主产生 。我们提供管家现场服务，搭建了专属的业主信息平台，业主在系统平台上能同步查询实时的房屋托管情况，结算财务收支，未来还可以通过途家的在线平台交换居住其他旅游目的地的度假 。目前在45个地区大约签约100多个项目，由途家承诺做管家和托管；500个项目在谈判及合作之中，其中包括了世贸集团和龙湖集团。”而其房源，包括了单间、套一、套二、套三、别墅等多种类型，绝大多数出门就是大海，属于典型的海景房资源。其价格和酒店相比，具有极大的 ，并涵盖了机场接送业务。目前，途家在成都、三亚、丽江等多个旅游目的地城市成功布局，并计划在3年内达到10万套房源。
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