[摘要] 层出不穷的新产品、新概念，让人眼花缭乱；蜂拥而至的开发商，动辄上千亩的开发体量，一个比一个宏大的规模……旅游地产、养老地产……这些近年来热度不减的地产新产品，为何会成为开发趋势，原因何在？市场接受度如何？又存在哪些问题？
开发商良莠不齐
市场还在培育期
仅凭房子本身 几乎不可能
很多养老地产项目没有专业服务
前一个十年，卖房子，当房子的 效应减弱之后，后一个十年，将是卖服务。业内人士和资深开发商，一起来号脉问诊。
脉相一
开发商良莠不齐 趁热蜂拥而上
近年来，旅游地产、主题地产、养老地产一直热度不减，吸引了众多开发商进入这些新领域。但和单纯的住宅开发不同的是，这些新产品的开发，其实不少企业并无经验。
世联地产的相关负责人分析说，随着消费者收入水平的提高与需求的升级，旅游度假地产逐步开始出现，占据较好旅游资源的蒲江、青城山、峨眉山已经有相当多的项目，其中不乏品牌企业运作的大盘。但养老地产，受制于政策扶持力度、开发商运营与管理能力、购买能力等多种因素制约，目前只在北京等一线城市有零星开发，成都尚需时日。
那么，是什么原因促使新产品的开发成为一种趋势，开发商蜂拥而上？“这几年市场调控，很多开发商看不到未来的方向，显得比较茫然，所以什么热做什么。”成都珠江的总经理助理兼市场经营 总监刘来超这样说。除了开发商自身的盲动外，另一个原因是市场的需求所催生。以养老地产为例，中国已经进入了老龄化社会，市场对养老地产的需求巨大。
四川中原地产董事、总经理庄泽宝分析， 是一些中小企业，船小好调头，转向也比大的品牌开发商简单和容易很多。值得关注的是，这类旅游地产、养老地产的开发，地块的体量一般都很大，动辄上千亩，其实对开发商的实力、持续地运营都要求 高。而一旦出现问题，买单的不仅仅是企业，还有购房者，对稀缺的土地资源，也是一种浪费。“还有更深层次的原因，除了做新概念，做产业，拿地更容易外，不少企业还希望通过新兴产业，创建融资平台。”尘玉品牌管理机构总经理朱亚一针见血地指出繁荣背后的实质。
脉相二
市场还在培育期 客户接受度有待提升
一方面，是开发商持续进入，新产品层出不穷，另一方面，市场是否就真的一片火热呢？
世联地产的相关负责人则分析，从目前的情况来看，除了旅游、度假类地产有所萌芽之外，其他的大都停留在概念讨论阶段。“以养老地产为例，国内的养老环境由于老年人中低收入的比例相对较高，无法承担起高昂的养老费用，因此良好的养老机构针对的客户群体只能是少数收入较高的群体，这个因素制约了养老地产的发展规模。中国至今也仅有一线城市少数项目试水。”
青城山文化旅游项目“上善栖”的开发商、四川亿兴置业营销总监陈晓岚则以实战经验谈到自己的看法。“2007年以前，都江堰、青城山的文化旅游项目，由于单价低，面积小，主要购买和居住者以退休老人居多。但随着市场的发展， 是上善栖项目之后，这类产品的单价都已上万元，而主力户型也在80———100多平米，总价上百万。更多的客户群已经调整为40———50岁的社会主流人群，以上善栖为例，比例达到了60%。而真正的退休老人，居住和购买的反而少了。”
他说，养老地产的市场还不成熟，从项目的例子可以看出，收入的制约是一个问题。另一个原因是，在中国发展养老地产，观念制约很大。
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