[摘要] 昨日上午，关于《江苏省物业管理条例(修订草案)》的听证会开了足足3个 ，其中，围绕小区车库和车位管理、维修资金使用和水电气暖 权移交的讨论尤为激烈。
昨日上午，关于《江苏省物业管理条例(修订草案)》的听证会开了足足3个 ，其中，围绕小区车库和车位管理、维修资金使用和水电气暖 权移交的讨论尤为激烈。
平息“车位之争”关键在明晰产权
当下车位纠纷愈演愈烈。为改变这一现状，修订草案第72条明确提出，小区车库、车位应优先满足业主需要。
新鸿运物业管理有限公司董事长 中宁认为，为防止开发商凭专有车位权漫天“开”价，应增加一个专有车位的租金指导价。“如果没有租金指导价，所谓的优先照顾小区优先照顾业主就是一句空话，因为开发商可以按照物权法的规定对其专有车位自定租金，业主如果租不起，那么这个政策还是形同虚设。”常州工学院工商管理学院院长应可福则建议，应按照本区域房屋套数，规定一定比例的车库只能用来出租、不能出售。
但开发商也有话说。“物价局规定的车位租金很低，还不够维护费用，不如不租。”南洋地产南京有限责任公司总经理钟沛说，公司新近开发的一个小区，一期提供400多个单价9万元的车位，只卖掉了一半,后来提供无息的分期付款，还是没人买。“花了那么多钱造的漂亮的车位，一直空在那儿，那么好的马路，却停满了车，既不能卖，又不能租，你说怎么办？”钟沛对此也 苦恼。南蓝律师事务所律师周友权认为，要想彻底解决车位车库跟物业间的冲突，关键是要厘清专有和共有权。产生车位纠纷的根本原因是，小区车库车位原本泾渭分明的专有权和共有权被模糊了，产权不明，目前的立法思路应对此从根本上予以解决。
水电气暖专营单位更要讲责任
过去，专营单位只负责把水电气等专业设施铺设到小区之外，小区内则由开发商代建，一旦进入日常维护，业主往往不知道该找谁。为此修订草案 明确，房屋竣工以后，水、电、煤气等专业经营设备的维修、养护、更新和管理的责任，将由专业经营单位全权负责。
这项规定让听证人员纷纷叫好。东南大学物业管理研究所所长黄安永说，物业公司缺少专业技能无法承担这项责任，由专营公司承担管护责任，更加合理。不过，面对修订草案中，关于“供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具”的规定，南京港华 有限公司客户服务部副经理傅广明道出了自己的担忧：“增加一个或预留计量器接口，因为 这一块牵涉到一个公共安全的问题，以往把表的内置进行修改，自己拉管线过去，带来很大的一个安全隐患，在后置挂表中，可以很好的规避这个隐患。”对于这些专业设备运行维护的费用，南京自来水总公司经济管理处副处长张苏亚建议，由建设单位承担，或是把运行维护承办打入供水企业成本。“但放到企业成本中，会大幅度拉高供水价格，体现在水价里面可能是三毛五毛，甚至是一块钱。”业主代表陈本林表示，业主每次交付给专业经营单位的水、电等费用里已经包含了设备的维护费用，再由业主另外缴纳费用或承担维修保养责任是不合理的。
专项维修资金保值 不能忽略
由于难以达成法定的多数业主意见，现实中专项资金设立后往往难以启动。为改变这一现状，修订草案明确规定，面对屋面防水损坏渗漏、电梯故障等七种应急情形，可以在未达成业主多数人统一意见时，动用维修金特事特办。
周友权说，现在 的问题是，维修资金管理忽视了维修资金保值 这一物管的核心价值。由于没有明确的规定程序，业主想把维修资金 化的 活期转为定期，但是监管部门机械参考维修资金的使用程序，多数委员会因为程序繁琐，没有时间去征求业主意见，只能放弃转存，导致大量维修资金在活期上闲置睡大觉。黄安永为此建议，对于专项维修资金，可以作区段划分，在保修期内，由于保修资金完全由开发商支付，维修资金可以100%进入定期存款；保修期外，按照时间不同，定期和活期不断进行变动。
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